每天学点法律常识-第30部分

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　　　　所以，法院最终依法判决房屋归余某所有，同时判令余某补偿刘某建房所付出的全部费用，包括建房用的材料费、付出的劳务费及相应的报酬。
　　　　法律课堂：
　　　　房屋是人人都需要的栖息之所，依法确认房屋的所有权，将有效保障房屋所有人的合法权益，有利于房屋的买卖、交换、赠与等转移房屋所有权活动正常化，只有确认了房屋的所有权，房屋主人的权益才能得到更强有力的保护。
　　　　谁侵犯了你的通风采光权——相邻权
　　　　楼上晾衣楼下下雨、外边阳光明媚家里却阴暗一片、邻居家享受着空调的凉风你们家却承受着邻居家空调吹出来的热气……相信这些现象在日常生活中并不少见。房屋是一种重要的不动产，不仅因为它具有很高的价值，更重要的是，它是人们生产、生活的必要条件。由于土地面积有限以及人们的群居生活习惯，房屋相互毗邻是一件很平常的事，而这些现象伴随着房屋毗邻也就成了人们日常生活中必不可少的“调味料”，只不过，这个调味料的滋味可不怎么样。
　　　　李先生2006年在某小区买下了位于四楼的一套二手房。当时买房子的时候，李先生是被房子的价格所吸引的。看过房子之后，李先生很满意，随即交了房款，算是把房子正式买了下来。可哪里知道，还没住多久，麻烦就来了。
　　　　楼上的邻居不知道怎么回事，不管白天夜里，总在敲地板，这让李先生无法入眠。后来与邻居交涉了几次，傻眼了，原来邻居精神上可能受过刺激，跟他辩理根本没用。
　　　　后来李先生打听到，卖给他房子的房主，就是受不了半夜楼板敲击声才搬走的，而他已经是第三任房主了。李先生心想：难怪这么好的房子价格却这么低呢。如今，李先生已把房子卖了，择邻而居去了。李先生说：“毕竟打官司讨要‘相邻权’是件麻烦事”。
　　　　同样是相邻权受侵害，李某的问题拖了八年才解决。
　　　　李某和张某是邻居。张某家紧挨着路边，李某每天必须经过张某住所南侧的通道。原来这条通道有五六米宽，但被张某逐渐占用，让通道变得窄小，最窄处仅有0。5米宽。这不仅阻碍平时的通行，更重要的是秋收的时候，李某家的拖拉机根本不能进出，无奈的李某只能把玉米放在大路上，然后，一点一点地搬回家。为此，李某多次找到张某进行协商，但张某对此问题根本不理睬。两家矛盾由此产生，多年间争吵不断。
　　　　2004年5月，村委会对该起纠纷进行调处并促双方调解：由张某自行让出通道，保证拖拉机能正常通行。调解协议签了，张某也答应了，可后来张某又以种种借口拒绝履行调解协议内容。
　　　　为了妥善解决两家长达八年的恩怨，李某依法向市人民法院提起诉讼。经审理，法院维持了原协议内容，才将此问题解决。
　　　　这又是一起因侵害“相邻权”的案例，相形之下，以上两个案例都解决了，可是下边的这个案例解决起来就麻烦多了。
　　　　朱某在上海郊区有一栋私宅，位于一个湖的西面，风景很好，阳光充足，非常适合居住，朱某更是对此房屋情有独钟。然而，好景不长，按照城区规划设计方案，要求将该湖填平，用于建设平均高度为18层的商品房。朱某在得知此事以后，向有关部门投诉，要求商品房的距离要与其私宅距离40米以上，否则会严重影响其通风采光。但是按照规划，其间距只有10米。周某与有关部门交涉多次未果。三年之后，商品房建成，由于楼房过高，朱某私宅被完全挡住阳光，屋里白天如同晚上，朱某无法忍受此种生活，于是以高楼影响其通风采光权，将开发商告上了法庭，要求开发商赔偿其损失。
　　　　法院经审理后认为：根据《中华人民共和国民法通则》规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。本案中，由于开发商的楼层过高，严重影响了朱某的通风采光权，致使其长时间处于阴暗、潮湿的环境中。但由于商品房已建造完毕，如果必须拆除商品房才能停止侵害，显然不利于资源的利用，因此，对朱某的救济只能是由开发商赔偿损失，或是为朱某另觅新宅。
　　　　生活中，因为不了解相邻权而产生的纠纷非常普遍。“相邻权”是指两个或两个以上相互毗邻不动产的占有、使用者在对不动产行使所有权或使用权时发生的权利义务关系。有些人认为只要是在自己的宅基地范围内或者房屋内，我想干什么就可以干什么，别人无权干涉。而依据法律规定，任何人妨碍权利人相邻权的行使，都可构成对相邻权的侵犯，这是产生邻里纠纷的重要原因。
　　　　近几年邻居之间因为相邻权被侵犯打官司的情况越来越多。生活中我们最常见的相邻权的侵害类型有以下几种：
　　　　1．妨碍他人正当的截水、排水权利。如相邻一方向他方土地排水毁损他方财产；相邻一方擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生产、生活等。
　　　　2．妨碍他人合理行使通行权。如不动产所有权人或使用权人堵塞一方所有的或使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，致使他人无法正常通行。如第二个案例中张某的行为。
　　　　3．侵害他人的通风权、采光权。
　　　　4．侵害他人正常的生活起居及休息权。这类侵权行为可分为噪音侵权、花木侵权、热气侵权或滴水侵权等不同类型。
　　　　法律不可能穷尽所有侵犯他人相邻权的行为种类。随着社会生活的发展，还会出现更多类型的侵权行为。但只要不动产相邻各方的行为对他方的正常、合理的生活起居造成了妨碍，就都有可能侵犯到他人的相邻权。
　　　　现实生活中侵犯相邻权的例子比比皆是，比如在楼道内堆放杂物、自行车等，影响邻居通行；建筑物间距太小，影响居民采光；弹钢琴声音太大，吵醒睡梦中的邻居……以前为相邻权打官司的还是少数，如今却有增多趋势。随着市民愈加重视生活质量，千奇百怪的相邻权官司都可能出现。相邻权和生活息息相关，相邻权纠纷会影响人们的生活质量。所以如果相邻权被侵犯，应当尽快解决，以免影响正常的生活和工作。那么当相邻权受到侵害时，我们应该怎么办呢？
　　　　1．处理相邻关系纠纷应当由当事人各方自愿协商，和平解决争端，这是最好的方法，既不伤害邻里之间的感情，又不会浪费自己大量的时间。
　　　　2．如果协商无法解决，当事人各方可以共同请求人民调解组织，对双方之间的争议进行调解。
　　　　3．在当事人各方无法协商或协商不成，调解失效的情况下，当事人可以搜集证据，诉请法院，请求法院依照法律程序来解决。
　　　　法律课堂：
　　　　俗话说：远亲不如近邻。但相处久了，难免会出现这样或那样的问题。相邻权纠纷成了邻里之间和睦相处的障碍，相邻权纠纷是对邻居、对他人生活的一种妨碍和侵害。尊重“相邻权”，与其说是民事法律问题，不如说是道德修养问题。构建和谐社会需要每个人必须要有良好的处邻意识，充分尊重他人的相邻权，应当把不妨碍别人，不干扰别人，看得与自己需要良好的居住环境一样重要，只要做到心中有邻，待邻如已，这些矛盾就能迎刃而解了。
　　　　一字之差引纠纷——定金与订金
　　　　生活中，我们经常会遇到很多同音不同意的词语，例如，权利与权力、必须与必需、大事与大势、定金与订金，等等。虽然这些词语的读音相同，也仅有一字之差，但它们的意义却相去甚远。在房屋买卖中，就有很多因定金与订金混淆而造成的纠纷。
　　　　小红在单位已经工作了好几年，前几年的福利分房，小红没赶上。在北京的这几年小红一直住在单位的单身宿舍中。自从父亲过世后，老家就只剩下了母亲一人。小红觉得让母亲一人在老家实在是不放心，于是决定将母亲接过来跟自己一起住。
　　　　小红这些年也攒下了一些钱，于是与母亲商量之后，决定采取贷款买房的方式先解决居住问题。
　　　　经过多次挑选之后，小红最终选择了亚运村某房地产项目。由于小红工作比较忙，所以选房签约的工作就交给母亲全权处理。在售楼处，小红母亲为了保留中意的房号，交付了订金1万元，随后又分批将首付款8万余元如期交付。
　　　　由于没有什么事情可做，小红的母亲就时不时地到新房那看看小区的建设进度，但令小红母亲不满的是：她发现小区内环境及配套设施和售楼小姐所说的差距甚大：原来承诺小区绿化率达40豫，现在连绿色都难得一见；承诺在交房时一并交付使用的健身设施没了踪影；水暖电热气也不可能保证按期开通。
　　　　带着自己的疑惑，小红的母亲找到了售楼处向售楼小姐打听，却遭到对方的呵斥：“谁跟你那么说的你找谁去，反正我没说。”
　　　　后来经过小红多方考察，发现该楼盘的建设质量和小区配套存在许多难以解决的问题，于是就决定要求开发商退款退房。
　　　　经过多次软磨硬泡，售楼处最终同意退还已交的8万元房款，但对1万元订金却表示不可能退，理由是小红的母亲已经毁约，按约定，“定金”不予返还。
　　　　小红很纳闷，自己在交订金的时候，开发商明明说这部分钱相当于预付款，如果不想购买房屋了还能够退回，现在不仅不能退了，甚至还担了一个违约的罪名。双方协商无果，于是小红母女诉至法院，要求开发商退还自己“订金”。
　　　　法院经审理后认为，开发商在协议中已声明，1万元相当于预付款，而且在楼房的建造中，小区的绿化率也并没有达到开发商所承诺的40％。因为开发商违约在先，小红母女要求退房并退回1万元的要求是合理的，所以，开发商应退回小红母女1万元的订金。
　　　　同样都是交纳的订金，小红母女通过法院拿回了自己交纳的订金，但为什么刘先生的订金官司却输了呢？
　　　　刘先生就自己选中的一套商品房与开发商签订了认购书。双方约定，刘先生于签订认购书之日起6天内与开发商签订商品房买卖合同并交首期房款，如果刘先生未按期签合同或未按时交付相关款项，开发商有权将刘先生认购的商品房另行出售并不退订金。签约当日，刘先生交了4万元，开发商在收据上注有“订金”两字。
　　　　随后，开发商将一份没有盖章的认购书复印件交给了刘先生。6天后，刘先生没有去交首付款，也没与开发商签订正式的购房合同。因开发商在收据上将4万元注明为“订金”，刘先生认为这实际上已将定金变成了预付款，故诉至法院要求返还。经审理，法院驳回了刘先生的诉讼请求。
　　　　从法律角度看，“定金”具有双重性质。首先，可作为合同的担保，以保证合同履行。其次，可以起到合同成立的证明作用；再次，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。与“定金”相比，“订金”的概念并不规范，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。
　　　　庭审中，开发商出具了盖章的认购书原件，法院认为，虽然收据上注明“订金”二字，但根据双方所签订认购书中的相关约定，可认定这4万元系“定金”，虽然收据上写的“订金”但仍系定金性质，而非预付款。
　　　　最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”刘先生没有正当理由拒签合同，故应对自己的未履约行为承担责任。他交的4万元定金属于担保性质，在其违约时，开发商有权不予返还。
　　　　但在实际中，并不是所有的“定金”都不能退回。我国《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。也就是说，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经缴纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方应当将定金返还买受人。