感悟地产-第24部分
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套资：借尸还魂
需要融资的项目要想得到境外资金，本身要准备很多文件。例如国际上认同的评估公司出具的评估报告、各种齐备的审批手续等等。一般有过境外融资经历的企业都能提供这些文件。而有些骗子就是利用这一点来大做文章。曾经有一家融资公司的女董事长，派头十足地找到这位老总：你把相关的文件给我，我保证在４５天之内给你解决后续资金。但是事情办成之后，你要把项目的装修包给我。为了项目能够尽早地重新启动，企业答应了她的要求并且提供了全套的有关文件。但是可笑的是，这位女董事长从此就如黄鹤一般一去不复返了。据这位老总介绍，这种情况一般都是融资公司本身尚无资金来源，只是用企业的项目做诱饵去到处套资金，套着了更好，套不着拍拍屁股就走人，连个招呼都不打。
引资：开花没果
上面所说的两种骗术都属于空手套白狼，而引存资金则是一种更高明的骗术。它是让企业先真真切切地看到白花花的〃银子〃，然后再一点一点地引你上钩。这位老总给记者举了一个同行的例子。有一家投资公司与同样是急需资金的一家地产企业签订了合同。合同约定：投资公司先将一笔巨款存入银行，企业再以贷款的方式将这笔资金调出使用。条件是企业要付给投资公司高额的利息。协议达成后，这笔巨款被打入银行，剩下的事就是企业自己来运作贷款手续了。但是，当企业使了一番九牛二虎之力后才发现，原来这笔钱根本就无法从银行贷出来。可是这时候一切都已经晚了。合同上写得清清楚楚，要付给投资公司高额利息，至于这笔钱能不能用就不是人家的事了。这家企业最后是哑巴吃黄连，只有望〃洋〃兴叹的份儿了。而投资公司坐吃存款和贷款两份利息，好不洋洋自得。
在融资过程中的这些艰辛和陷阱，的确令人触目惊心。通过这篇报道，记者希望给那些资金有困难的企业提个醒，在选择投资伙伴时一定要更加慎重。要寻找那些有诚意的、对项目有相当的了解和认同的投资公司。只有这样，合作双方才有可能共担风险。走过了坎坷和崎岖之后，呼唤一个干净的、健康的融资市场恐怕是所有地产企业的共同呼声。
2001…12…5
首席操盘手解盘
——第一停缓建工程复活
本月初，万顺国际经贸中心举行了隆重的封顶仪式。对本市其他３６个停缓建工程来说，万顺国际经济贸易中心（原九川大厦）的封顶是一种标志，它标志着本市第一个停缓建工程得到了真正意义的重生，同时它也为其他待救工程带来了希望。众所周知，救活停缓建工程绝非易事，记者日前专程采访了万顺公司主要负责这个项目的首席操盘手凌朝翔，他对记者首次披露了这个项目获救的始末。原来，原九川大厦第一个得到重生绝非人们所说的〃运气使然〃，而是众多内外综合因素共同发力的结果
研究烂尾 发现九川价值
凌朝翔说，当初之所以最终决定参加九川大厦的竞拍，万顺公司是经过了反复论证的。在对天津甲级写字楼市场进行了认真的调研，同时客观地研究了九川大厦的详细资料后，他们最终得出结论…九川大厦具有很高的开发价值。首先，原九川大厦占据着非常优越的地理位置，属于小白楼商圈却与五大道唇齿相依，不但自然浸泡于ＣＢＤ的商业氛围之中，而且可坐享五大道的高尚宁静，是建造高档楼宇不可多得的地段。同时由于其当初仅完成了部分基础建设，从而给〃接力〃者留下了非常充分的发挥空间，这样的停缓建工程能够给〃接力〃者带来足够大的开发价值。
负债清晰 认定九川有救
债权、债务清晰也是九川大厦能够最早得到重生的重要原因。凌朝翔对此表示，正是由于九川大厦的这个优势，才使得它能够从众多的同类工程中脱颖而出，最先以拍卖形式获救。而据记者了解，本市的另外几个也同样具有很高开发价值的同类工程就是因为债权债务关系复杂而让有意〃接力〃者无从下手。因此，凌朝翔还表示，希望能够通过本报向其他停缓建工程的开发商提出建议：应该提前对自己项目的债权债务问题予以清理，该清算的清算，该评估的评估，尽可能地为将来的〃接力〃者扫清障碍，让他们能快速而顺利地接手。
重画图纸 革掉烂尾命
众所周知，本市的停缓建工程多为上世纪九十年代初的设计作品，其设计中肯定有很多地方已经无法满足今天的市场需求。因此，让接手的项目能够跟上甚至超前于时代的步伐，得到彻底的〃新生〃，这是〃接力〃者要面对的最关键的问题。凌朝翔对此用了一个非常形象的词语…洗心革面。他们于工程接手后，重新对整个大厦进行了全方位的规划设计，无论是各种建材还是建筑使用功能都力争达到目前世界最先进水平。他们将万顺国际经贸中心定位为〃新生代写字楼〃，为此砍掉了商业、商住等两项能让企业资金以最快速度回笼的经营模式，将整个大厦的经营方向定为纯写字楼。另据凌朝翔透露，目前有多个国外办事机构已与他们取得了联系，租售意向也正在洽谈中。
记者手记
救治停缓建工程决不应仅仅只是简单的资金注入，只有赋予它们新的生命和灵魂，才能使之在新的时代背景下立于不败之地。也许只有经过这样一番涅，它们才称得上得到了真正意义的重生。否则如果接手后仍旧沿用原有的设计，那么，即使最终完成了整体建筑，恐怕也只是为城市又增加了一堆建筑垃圾而已。
2002…10…19
沪投资商进军天津烂尾楼
今年上半年，已有多家来自上海的实力雄厚的投资公司先后来到本市考察市场。其中，考察重点为本市目前位于中心城区的停缓建工程（俗称烂尾楼）。据与其中一家公司有合作关系的本市某中介机构人士透露，该投资公司已收集到大量本市黄金地段烂尾楼的相关资料，目前正在研究论证阶段，一旦选中目标，很快就会有所动作。同时他还表示，该公司资金不成问题，在天津的投资计划仅此一项就达数十亿元。
烂尾楼，曾经是一个让很多开发商、银行和购房者都刻骨铭心的字眼。然而，今年以来其身价却在上海楼市强劲飙升。据资料介绍，在上海静安区的高级商务住宅区内，许多烂尾楼在易主之后，经过包装炒作，摇身一变就成为了星级公寓。目前每平方米售价已经超过１００００元，有的甚至已突破２００００元／平方米大关。这些楼盘往往开盘仅三四个月销售率就超过了７５％，高昂的销售单价和诱人的销售成绩引得不少开发商纷纷跟进，更有做出经验者目前已成为这种项目的开发或者代理专业户。
当记者与位于本市南京路上的一烂尾楼的项目负责人取得联系时，该负责人证实，的确已有多家上海公司与他们正式接触过，其中有的已进入实质性洽谈阶段。对此，该负责人向记者表达了自己非常迫切的愿望，他说，项目已停工多年，企业因此一蹶不振，他本人也已一年多未领到工资了，职工们都盼望着项目赶快盘活。同时他还表示，只要有人肯注入资金，无论是让他们继续负责施工，还是另请其他的队伍，他们都没有意见，只要能看到大厦盖起来，也就算了却了大家的一桩心愿。
当市城乡建设研究所所长王明浩听到这个消息时，显得很兴奋。他说，这实在是一个好消息，是对这个城市发展极为有利的一件事，希望投资商与有关部门尽快取得联系。他表示，市建委对停缓建工程的态度是一楼一策，具体还有很多优惠政策，总的来说，在不让前面的开发商损失太大的前提下，一定会让投资者得到实实在在的实惠。另外，投资停缓建工程与盖新楼相比不但投入少，而且还能省略拆迁安置等一些前期环节，工期就能相应缩短，这样，投资者的资金只需打一个短平快，就能够得到很好的收益。
一年多以前，万顺公司以拍卖方式接手九川大厦，做了第一个敢吃螃蟹的人。目前项目已接近完工，尚未开盘即已预订大半。对这些远道而来的投资者来说，他们可以称得上是前辈了。该项目负责人凌朝翔认为，目前天津的经济在高速发展，这些投资者把握住了很好的时机。从目前情况来看，未来的市场很大。而且，天津的停缓建工程一般都占据着中心城区最好的位置，因此，只要精心打理，就一定会有丰厚的回报。但是，由于停缓建工程的建设时间相对较久，无论是建筑形式还是建筑风格，与现在的要求相比都有一定的差距。对此，他告诫投资者，项目的定位一定要高，要按照国际化的标准来做。开工之前，一定要组织一个班子对项目进行周密的研究，因地制宜，对那些原设计中已经落伍的、但技术上能够解决的问题，即使投入大一些也一定要改。只有以崭新的理念对停缓建工程进行重新设计包装，才能够最终赢得市场的认可。
■■相关链接
■烂尾楼在拍卖时，由于银行以及一些债权人急于收回资金，前几年，上海有的开发商仅用该房屋投资的１／２甚至１／３就可拍得。这样一来，只要有眼光，做得好，投资烂尾楼比投资新楼盘赚的钱还多。
■日前已经落马，曾经有着〃烂尾楼大王〃之称的昔日地产大亨周正毅就是靠成功运作了几个烂尾楼项目而赚得盆满钵满。周正毅运作得颇为得意的一个项目…上海古北伦敦广场住宅楼，他最早以４２００元／平方米的价格买入，另注资建造完工后价格涨至２万元／平方米；他的农凯集团办公楼和相邻的兴业大厦也是以低价收购的烂尾楼，如今市价均翻了一倍不止。
■在上海，烂尾楼大部分都是以近年来在上海热销的酒店式公寓概念被最终包装成功的。
2003…6…21
投资烂尾楼必须创新
随着天津楼市的整体趋热，最近本市的停缓建工程（俗称烂尾楼）又重新吸引了外来或本地投资者的目光。据了解，目前，位于本市繁华地段的多个停缓建项目均在重新启动的洽谈之中。日前，有业界人士发表观点，投资停缓建工程最重要的问题是应该在投资之前考虑好究竟做什么，这远比投资本身更为重要。
中豪集团副总经理高建平认为，从目前整个楼市的形势看，投资停缓建工程可谓正当其时。首先，由于新土地政策的实施，房地产开发成本已经大大提升。而投资停缓建工程就不存在这个问题。同时由于本市很多此类工程现均已封顶，因此续建、改建成本极低。其次，现在整个楼市正处于多年不遇的火爆时期，选择这个时候投资停缓建工程无形中大大缩短了工程的建设周期，从而可以让新产品以更快的速度进入市场，填补市场供应的空白。高建平表示，目前投资停缓建工程最大的问题就在于能否创新，能否做出具有个性的差异化产品。他认为，目前天津市场比较缺乏介于写字楼和住宅之间的中间产品，比如酒店式公寓、产权式公寓等，而在上海，这类产品都是由烂尾楼改建的，那里的投资者均得到了很好的收益。因此他提醒投资者，投资停缓建工程切不可盲目跟风，投资前必须认真地考察项目，探讨其有无改变结构的可能，是否能够生产出创新产品。只有这样才能够稳操胜券。
2004…3…27
买房买来了我后半辈子的堵心
故事主人公�
