日本地产的历史发展对中国的启示-第1部分
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作者：凡无忧 提交日期：2008…4…9 1：22：00 访问：667 回复：6
历史总是会惊人的相似，本文只是借鉴历史简要分析地产未来可能的走势。
鉴于亚洲人的消费观和理财观比较接近，我们以日本作为参考。
1950年至1973年是日本经济高速发展的时期，平均增长率达到10％以上，实行固定汇率制度。因为经济的高速发展累计巨大的升值压力。但随着布雷顿森林体系瓦解，美元在1970年和黄金脱钩，1971年日本签订斯密森协定，日元开始走向浮动汇率，大幅升值。日本央行此阶段对日元实行积极干预政策，限制日元大幅升值。日美出现巨大贸易顺差，日元兑美元汇率从71年的360上升到271，升值25％。1973日本物价飞涨，同年日本的PPI和CPI指数分别上涨15。8％和11。7％，1974年PPI和CPI再次出现大幅增长分别达到31。4％和21。5％，通货膨胀严重。1973年爆发第4次中东战争引发石油价格暴涨，原油价格从73年的3美元一桶迅速涨到74年的11。65美元，原油价格涨幅388％，原油价格的暴涨导致全球性通货膨胀。此阶段日本央行为了调控通胀，采取严格的货币紧缩政策，于1973年一年之内；连续加息5次，共4。75％将利率提高到7％，并且5次提高存款准备金，加强银行放贷监管，严格控制企业融资。在一系列的宏观调控下，日本地产指数在连续上涨14年，涨幅达到550％的时候于1975年出现短暂回调，然后从1976年开始了15年的地产牛市，直至1991年地产泡沫破裂！
再来看中国，自1992年南巡加快改革步伐的政策指引下的，自1992年至2007年，15年间，我国经济高速发展，平均增长率在10％以上，央行同样采取固定汇率，中美之间出现巨大贸易顺差，人民币外汇储备达到惊人的1万6千亿美元，为人民币升值累积巨大的压力。随着G7对中国政府的施压，央行被迫谨慎放开汇率，2007年至今人民币兑美元汇率自8。11涨到昨日（2008年4月8日）的7。0015，累计涨幅13。7％。同样央行对外汇进行干预，控制人民币汇率急速升值。2007年CPI指数为4。8％，2008年头季CPI指数在8％以上，同样出现通货膨胀。而且随着美国次贷危机的蔓延，导致美元急速贬值，同样出现原油价格暴涨，原油价格自2006年的51美元涨至目前的107美元，涨幅110％，同样出现全球通胀。央行为控制通胀采取货币紧缩政策，于2007年一年内加息6次，每次27个基点，10次上调存款准备金率，并出台包括限制二套房贷等严格货币紧缩政策，2007年底地产指数在连续上涨多年之后开始减缓，甚至有的城市出现下跌。
通过以上比较我们可以发现中日在前15年的经济发展历史是多么的惊人的相似！对于中国地产未来的发展，我们可以参考日本的发展历史来展望中国的地产未来。我认为在国家对地产宏观调控之后，更加有利于地产行业的健康发展，延长了地产行业的景气周期。使得整个行业比较规范理性的发展。地产的宏观调控既抑制了需求的增长，但同时也紧缩了供给的增长。对于很多城市在城市化的进程中出现的土地不足的问题也并未很好的解决，自住需求缺口依然庞大。紧缩政策后的日本地产的飞速发展存在的条件中国同样存在，所以我们完全有理由相信中国会复制日本1975年以后的地产价格走势，前提是一定要稳定的发展！
对于中国的地产，我们没必要悲观，在目前流动性仍然过剩，人民币升值潜力仍然存在的时候，地产的短暂回调属于正常的价格波动，我们坚信中国地产必将会在未来的发展道路上健康迈进！
