房地产市场调研-第6部分
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七、运输系统资料搜集 在城市发展过程中，各市、乡、镇的社会经济结构与城市开发建设关系非常密切，但由于行政区域之间互不相录属，行政部门相关设施分属于不同机构管辖，给城市的发展带来不少问题。为使城市发展能带动周围乡镇、农村发展，使相互依存关系得到适当的整合，强化城市运输系统范围的机能，已成为城市发展的急先锋。配合城市发展，着重交通运输的发展，在城市交通运输方面，提高运输服务水准，减少交通运输瓶颈的存在。因此健全城市运输系统，使各市、乡、镇间的发展紧密连接在一起，有利于缩短城乡之间的差距，并促进城市的进一步发展。 在房地产市场中，交通运输状况关系到产品的价格、产品定位类型、区域商业繁荣程度等，所以对交通运输系统相关建设问题的了解是一个非常重要的内容。而在搜集资料过程中，可区分二大信息的搜集。
（一）交通运输系统的现状。交通运输系统可分为铁路运输系统与道路系统，分述如下。
1 铁路系统。
铁路的能量一般都以路线运载能力作为主要的评估标准，路线容量受多种因素影响，其中包括轨道数、支线、行车制度、站场路线布置、客货输送方式及车辆调度、列车运输方式等。但在铁路发展过程中有两方面资料需要深入研究了解，一是非曲直铁路车站位置及出口的规划；其次是交通运输能力，其中以货物运输能力及旅客运输能力最为重要。这些数据资料对商圈的发展有着重要的影响。在搜集资料时，可参考有关部门编印的地区运输统计资料，及各车站的人口流量统计等资料。
2 道路系统。
城市的道路系统，依据道路功能与设计标准，可区分为高速公路、快速公路，主要道路及次要道路。以上的道路系统完善，对房地产开发都有正面影响。氢只有了解各项道路系统的交通量、道路服务品质等级等，才能掌握道路对项目定位的影响。
（二）交通运输规划。
交通运输规划如地铁网线、城市轻轨等的建设，对车站位置周围的商圈有重大的影响，所以交通运输规划信息资料的搜集是项目定位的一个关键所在。在资料取得过程中，有些资料可在城市规划详图中看出，但较重要的资料或研究计划，可由运输研究所、公路局、市政管委会等单位获得；另外，可向相关研究机构查询一些相关的研究报告，诸如车辆使用公路长度，公交车辆数等。 交通运输系统隐含许多与不动产息息相关的机会与问题，在进行资料搜集之前，必须先确定所需运输系统资料的范围、内容以及时效，再选择经济、有效的搜集方式，才能真正掌握基地的交通运输条件。
八、人文社会经济资料搜集 房地产业属于资本密集行业，有带动相关 行业发展的效果，但是国内普遍存在的现象却是许多开发商抢搭景气市场列车，一窝蜂地推出市场潮流的产品，致使国内市场到处充斥不符区域人文背景或经济发展程度的不动产产品。如在菜市场旁建设高档写字楼的现象。
（一）人口增长率。区域内的人口及户数的增长，对当地不动产的供需有重要的影响。一般说来，人口增长率较高的区域，其不动产单价涨幅及销售量也较高。
（二）职业或行业类别比例。区域居住人口从事的职业或行业，直接影响了不动产产品的价格上也就高。而普通工薪阶层较密集的区域，其产品价格相比而言就要低多了。
（三）产业结构。产业结构职业或行业类别比例是相辅相成的。区域的产业结构不断优化升级，第三产业比重的增加，会造成该区域对金融、服务等产业的需求，不动产产品品质和性能也因而不同。如北京市金融一条街，近年来大量银行机构成的进驻，自然造成对周边服务业的需求，进而影响周围房地产品质及需求的结构和性质。
（四）流动人口。区域内流动人口的多少特性，对项目定位有绝对影响。一般而言，流动人潮多，商息自然产生，适合规划商业用途的空间。
除了以上几项因素外，区域内人口的年龄、教育程度、家庭收入等都是进行不动产项目定位时可供参考的资料。 人文社会经济资料搜集的方法虽因资料种类不同而有差异，但大部分资料都可由次级资料获得，例如各县市的统计资料、家庭收支调查报告、各县市政府所制定的综合发展计划等等，对区域人文社会经济全面的发展有详细的解析。但在运用这些次级资料时，最重要的是要以收集5年~10年长期资料为基础，才能掌握发展的趋势。
至于搜集流动人口及特性资料的方法，则要拟定调查计划，针对调查区域事先确定调查时段、调查方法、调查项目等，再派出经过调查训练的调查员到调查区域取得不同时段的流动人口数及流动人口特性等资料。
人文社会经济资料是影响项目定位的重要参考资料。如从人口的增长率可以看出地区的发展情形或房地产的需求状况，及城市发展速度。在职业及行业类别比例资料中可以区分生活形态及消费状况。产业结构及流动人口对商业经营形态有密切的关系，各级产业的消费水平及对不动产的需求有明显差异性。因此，产业资料可使产品定位者大概看出商圈是属于何种层次水平的商圈，在产品定位规划时即可依照其商圈性质特性，规划出适当的店面或商场空间。人文社会经济资料对地区的发展影响很大，在各项资料的收集分析上需注意其数据的变化与外在环境的变化，才能掌握正确的定位方向。
九、公共设施资料搜集
公共设施建设在城市发展过程中是非常重要的，所以必须根据各地区的人口、土地使用、交通运输等现状及未来发展趋势，由政府拟定公共设施项目、位置与面积，以提高人民生活水平及确保良好的生活品质。因此公共设施多少及完善与否直接影响不动产的品质及价格。 由于城市土地有限，为鼓励大面积的公共设施能有效地利用，政府应积极推动城市公共设施用地的多用途使用。如公园、广场、学校运动场的地下都可作为停车场使用，有助于解决目前严重的停车问题。
公共设施用地的开发与使用对房地产开发有重大影响。例如公园、绿地、学校、广场、儿童游乐场、市场等公共设施对房地产都有正面的影响价值。因此上述公共设施若已建设，则需搜集现状资料；但如果是属于尚未进行的计划，则应深入调查该项公共设施的性质，并尽可能在进行产品定位时，设法结合已建设及未建设的公共设施，使产品更具超前性。
在面对带来负面影响的公设施时，地规划上应注意其影响及克服的方式，例如噪音，可以通过设计双层窗户或设计时让建筑退缩以减少干扰。对区域景观有较大影响的，如电所、基地排水沟等属较难规避的设施，也应尽量掌握其位置、高度等细节，以事先确定各种相应措施。
十、商圈资料搜集
一般所谓的“商圈”，是指从事购买行为及选择到某处购物其所分布的地区范围，在些商圈内所需考虑的条件包括：家庭房数、人口特性、生活形态、消费行为等。针对商圈内的人口密度、人口特性、生活形态、消费行为等。针对商圈内的人口密度、消费能力高低、以及人潮、交通流量等。可将商圈区分为下列几种类型：
（1）邻里中心型：大约半径在1公里左右，一般称为“生活商圈”；
（2）大地区中心型：通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”；
（3）副城市中心型：通常指公交路线集结构地区，可以转换而形成交通辐射地区；
（4）城市中心型：又可以称为中央商务区（CBD），其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。 商圈资料一般而言都没有次级资料可供参考，需由项目个案负责人按调查目的及预算，拟定调查计划，再实地派人以调查、访问或观测等方式完成。如商圈内居民生活形态或来商圈购物的商圈外居民消费形态泊调查，商圈内行业类别调查，商圈车流量调查等。另外可用计数器或摄像机等工具以掌握相关数量及质量（如店面形象、面积人等）资料。下面举二例说明商圈资料如何搜集。
以一个从事店铺经营开发的人来说，在现的黄金商圈如北京西单找寻店址，只要付出相当代价，如挨家挨户地沿街“扫”一遍，一般是可以取得开店空间的。但如何有找到有发展潜力的地点，则是商圈资料收集重要也是较难的一环。在不同商圈，上述的各种调查项目如商圈的特性及可能适合的行业等资料就可能不同，因此商圈资料的收集有助于取得更有利的经营据点、经营方式，以及如何规划店铺或摊位等等。
商圈的选择，绝不能全凭个人感觉作出判断，因为人往往会被自己的直觉所欺骗。而有些特定的行业或特殊的时段的需求，有些季节性的变化，容易造成对商圈发展潜力评估的偏差。因此，必须借助正确的方法以充分掌握商圈资料。
十一、市场需求资料搜集
在土地资料逐渐减少且土地成本日渐高涨的情况下，有许多房地产开发商逐渐远离城市中心，而去较为偏远的城乡结合部、郊县甚至乡镇发展。但是房地产产品区域特性极强，如何分析确定区域的需求呢？应该规划为什么项目，住宅还是仓库？潜在客户在何处？这些都是使开发商困扰不已的问题。
一般来说房地产需求是以区域内人口增长为最主要的支持力，再配合该地区的交通运输建设，进而形成房地产市场需求的最大可能量。人口逐年增长的区域，如年增长率在2％以上，且持续3年~5年为正增长的区域，其对住宅的需求一定增加。例如，北京市西北部上地信息产业基地，随区域内人口在量迁入，该区域近年房地产需求量明显城大。此外，交通运输建设也是城市发展繁荣的动脉，如北京地铁西单至苹果园线的建成，造就了对北京西部地区不动产市场持续多年的大量需求。
我们还可以从某地区一年不动产的投资金额与开工量、销售额与面积、同类产品平均销售率等资料，来了解该区域的房地产需求。一般而言，旧城区因可供建筑的地块稀少，且人口饱和，因此对房地产产品有较稳的需求，销售率的表现也较便宜，容易吸引投资者，或导致政策干预，需求可能不够强劲和稳定，销售率容易大起大落。 再次，换屋需求的状况也应掌握。由高收入者手中将房屋转售给中低收入者的下滤现象，对大面积的住房市场需求有一定的影响；此外还有某些特定的需求，如专为银发族设计的老人公寓、单身贵族的套房住宅，及休闲度假的度假别墅或套房等。这些市场需求随着社会变迁，老年人口增加，独居或离婚人口增加而有一定的市场潜在需求。另外，在区域特生明显的地区进行项目定位时，则该区域内市场公开的个案的销售状况，是研究市场需求的一个非常重要的依据。 不动产产品因区域性强，使得大多数开发商倾向于选定某些特定区域进行开发，而面对陌生的区域可能裹足不前。事实上，如能善于运用有效的方法搜集市场需求资料，使开发商能在较短的时间就掌握市场现状和发展潜力，则有助于减少开发区域的限制，并使项目产品定位更能符合市场的需求。
十二、房地产市场景气资料搜集
房地产景气究竟是指价格、销售率、总销售金额、销售速度，还是指交易量呢？一般人常因看到房价、销售率或成交总金额不及市场最热络的时候，就认为市场景气不好，但仔细想想，一个有价无市的情况，哪有景气可言？反过来地十分热络，难道不表示市场景气好转吗？至于销售率及消化速度只是交易量的一个结果，所以房地产市场的景气衡量标准界定在交易量上是较客观的。除了交易量必须注意外，影响市场景气的因素也应该随时注意。有资料表明，影响预售市场、现房市场、土地市场景气状况的主要因素见表4—3。 表4—3 影响市场景气因素比较表 项目影响因素 土地市场 现房市场 预售市场
1 金融政策 金融政策 金融政策
2 土地价格 房屋价格 房屋价格
3 预售市场销售率 家庭收入 流动资金多少
4 经济景气指标 通货膨胀率 经济景气指�
