房地产市场调研-第5部分
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当时的成交价格后才能初步决定价格。这种价格与完成交易时的价格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不动产市场的基本行情。如果能利用准交易资料配合环境因素的比较分析，并运用房地产专业知识进行研究判断，必能使它成为具有很好利用价值的资料。
（七）向房地产租售经办人员讨教，参加房地产交易展示会、展览会、换房大会、了解各类信息、行情、索取有关资料。
（八）各类次级资料。
主要有政府各类统计资料中有关房地产的数据和分析材料；与房地产业相关的银行、消费者协会、咨询机构以及新闻媒体所提供的资料；来自上级主管理部门和行业管理机构、行业协调机构的资料；一些专业和非专业研究机构提供的相关资料，以及来自本企业各部门的数据材料。 二、基本资料搜集 资料可分为初级（一手）资料及次级（二手）资料两类。初级资料系为物定目的而直接收集的资料，次级资料则为公司内部或外部现成的资料。研究策划人员在考虑是否有必要耗用资源，进行初级资料收集前，应先评估是否有现成的次级资料可资利用，并尽可能优先利用次级资料，因为利用次级资料有成本低谦、取得容易的特点。
（一）次级资料。
次级资料又可分为内部次级资料和外部次级资料。
1 内部次级资料。一般人常常忽略公司内部资料的可贵性而未加以利用。例如开发公司或代理公司每个项目方案的执行过程报告或分析报告，初期的土地购买评估报告，产品定位报告，销售检验报告，结案统计报告等，通常都是极有参考价值的资料。由这些资料可整理出项目个案的来人、来电及产品策划想很有帮助。
2、外部次级资料。外部次级资料来源主要包括官方、学术、单位、产业三大部分。
（1）官方资料，以统计类居多。例如定期性出版品，包括各县市统计要览、建设指标统计等；不定期出版的资料有各省、地、县政府调查制定的区域发展的城镇开发计划及土地开发计划等等。定期类统计资料可以邮购或购买，不定期类资料常可以非下式渠道索赔取。
（2）学术单位，以研究报告或论文居多。例如各大学不动产研究中心（土地经济所）、建筑研究院、运输所等常对交通建设、市场、山坡地、建筑规划、商业、新市镇社区开发、不动产投资、住宅等相关总是作系统性的研究中心（土地经济所）、建筑研究院、运输所等常对交通建设、市场、山坡地、建筑规划、商业、新市镇社区开发、不动产投资、住宅等相关问题作系统性的研究，因此对于前瞻性的课题很有参考价值。此类报告或论文可在大学图书馆参阅。
（3）产业资料，以房地产市场资料居多。例如由房地产业界提供的市场调查资料，常见的有中房指数的市场报告系列，梁振英测量师行等代理行的月刊等，都是开发商可参考杂志，其他较具学术性的则有《中国房地产》、《住宅与房地产》、《中外房地产导报》等期刊，此外还有一些企业的内部刊物，如《万科地产周刊》等。
（二）初级资料。
初级资料的搜集是依据特定目的，遵循完整的研究设计及调查设计，并通过调查执行、资料处理与分析，以得到所需的资料。这种资料搜集方法在社会科学研究中常使用。不动产开发商以往较依赖市场经验而较不注重方法，但因土地资源有限，市场竞争日益激烈，某些初级资料（例如潜在客户购买力、选择区位评估因素、客户满意度、商业圈类型等）的使用性高、目的明确，若配合次级资料使用，可使开发商作出更正确的判断。
在各种资料搜集上，可依照各种资料的性质整理分析，如官方资料主要有经济状况统计，各项政策公告及政策法规执行的状况，建筑规划及各项统计；而在学术研究类的报告中，主要有各项政府重要计划的研究分析，及对当前政策制度或特定主题的研究讨论，比如经济适用住房政策的定位。产业资料及市场报告除供求状况外，还有项目的规划、价格、贷款，及市场对各种产品的接受程度等。因此，在进行项目策划定位时须事先拟定资料搜集的方式，理出一条脉络分明的定位逻辑，以达到事半功倍的效果。
三、土地使用资料搜集 各个国家对土地使用都有一定的规划及法规规范。我国对土地利用方面的规划主要见图4…2。 国土规划 城市总体规划 土地利用总体规划 农业发展规划 其他发展规划 县域社会发展规划 市级土地利用 县（区）级土地区 乡（镇）级土地 总体规划 利用总体规划 利用总体规划 农 基 环 土 城 业 础 境 地 镇 水 设 保 利 体 利 施 护 用 系 发 规 规 总 布 展 划 划 体 局 规 规 规 划 划 划 目前我国已出台的土地利用方面的法规政策主要有：《土地管理法》（1998年修订）、《城市规划法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》等。根据以上法规依据，每块土地都有一定的使用分区规范，这些资料的查阅可到各地方政府的城建、土地主管部门，申请套绘现状图，其中对规划、建筑红线、街道状况等都有详细规定。 至于可能影响项目基地使用的其他情况大都可由现场勘查获得，例如是否违章建筑情况，现有地上物的构造种类及拆除困难度，与邻地交接是否被侵占，可否连通，是否距离太近影响以后施工和发生损害邻近建筑物事件等等，这些都是项目策划人员对土地使用必须深入掌握的资料。
四、项目基地现状资料搜集 不论是住宅、商业或工业用地，我们都可从下列几个方面掌握土地的开发条件：地形状况、地上物状况、邻地状况、基地四周道路和给排水状况、附近公共设施及交通状况。 由于土地位置所在地区的自然条件、社会条件及经济、政治等因素，共同构成区域特性，进而影响不动产的价格。因此在进行项目可行性分析时，必须深入掌握土地所在区域的特生及基地状况。表4—2为基情况调查表，主要说明基地状况的各项内容及所搜集资料的方式。 表4—2 基地情况调查表 项目 内容 基地地理形势 方向、风向、地质、景观方向、地形、排水方向地上且 物、特殊状况 基地地上物状况 基地与邻地情况、防火设施、邻地建筑、邻地地下室深 度 邻地状况 市级道路、主要出入道、基地给排水 基地道路及给排水状况 市级道路、主要出入道、基地给排水 公共设施（公园、学校、市场）、与基地远近、基地的 可及性 附近公共设施及交通状况 在探讨基地本身条件及邻近地因素时，根据基地使用用途管制的差异，所考虑的环境与条件各有不同，如住宅区必须注意居住的宁静、舒适性，其中交通设施状况、有无影响居住环境的设施，及其与基地接近的程度、居民的职业与社会结构、文化素质以及生活方式等都是基地状况资料调查搜集的重点。商业区除了基地条件外，商业的繁荣程度、营业状况、商业腹地大小，以及顾客的质与量等等，都是不可忽略的重要资料。工业区则追求最高生产力，一般工业需要大量用水，而且要价廉；另外如运输设施、交通干线、港湾、铁路等运输设施的建设，对工业区有重大影响；其他如煤炭、电力等动力资源、劳动力来源、原料采购市场及其与产品销售市场的位置关系等，都是进行工业区基地现状资料搜集时需要深入调查的重点，对不动产的开发经营有非常重要的参考价值。 基地条件的好坏受许多因素影响，尤其邻地环境与交通条件的影响更为明显，就投资观点而言，事前的信息搜集及正确的分析，可以减少因基地状况不良而造成产品滞销、价格无法提升的困境。事实上绝大部分问题的产生，在于事前调查了解不够，以至造成开发时间延长、资金积压并且延误了市场景气时机。其他如基地面积是否过小，有无与邻地相接问题，联络道路是否顺畅，自来水、垃圾清运是否便利等等都是不可忽视的基地资料。
五、交通流量资料搜集
交通流量常能带来人潮，使人潮驻留地商业价值提升。交通流量因道路形态不同而有很大的差异，而道路形态也因使用车种、使用时间、使用目的而有不同的发展，因此道路形态与交通流量有互为因果的关系存在。一般所指的交通流量资料包含：机车流量、小客车流量、大客车流量、货车流量、双向行人道流量，以及这些流量的路线及其可到达的区域。每一种不同类型的道路，其交通工具的种类、比率、流量以及大众运输工具的便利性，都对道路沿线商业发展造成不同的影响。 常见的交通流量资料搜集的方式可由调查人员用计数器在道路旁测算，但因为车种、行人等内容都要调查，调查员常常需要2人~3人以上，因此也可利用摄影机在基地两侧作定点定时拍摄，再由录像带计算各种车辆的流量，这种方式较省钱省力，而且可以重复观察现场交通状况。
交通流量调查时段的选择应注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定时段的区分，分别调查取样，才能代表所有时段的交通流量状况。调查一般必须拟定：
（1）调查地点；
（2）调查日期；
（3）调查时间；
（4）调查时段；
（5）调查内容（车辆种类、方向、行人性别及年龄等）；
（6）调查表；
（7）调查结果分析方法等。
交通流量除影响商圈的发展，从长期看也会改变城镇的发展条件，基至影响到城镇的兴起，使原有商圈或旧道路沿线的商店消沉没落；又如市区可能因道路狭窄，又无停车场或难以停车，而导致车辆及人潮望而却步，店铺无法生存。因此交通流量的多少，会影响商业的发展条件，我们在搜集交通流量资料时，应掌握交通流量的主要内容、运用经济有效的方法，并区分流量的时段差异，才能搜集真正有助于项目定位的交通流量资料。
六、道路现状资料搜集 路是人走出来 的，因此常有现状道路与政府所规划的道路不一致的情形。道路的性质往往影响了沿路不动产的发展，因此项目策划人员都需注意基地附近及对外道路的现状。 道路现状资料搜集的方法包括现场目测，丈量道的路的宽度，观察道路发展的状况，到各县市政府规划局查看城市规划图等方式。在搜集道路现况资料时应注意下列事项。
（一）道路形态。道路因经过的车辆种类、使用目的等而有很大的差异，可以通过观察道路通过的车辆种类、数量、比例及道路所通达的地区来判断道路的形态。例如专门从事物资运送经济活动的道路，货车的比率可能超过60％，车流速度快，危险性高，行人、自行车的通行量少，这种道路多半在高速公路附近，或者是郊外过境道路，大多通往工厂园区，休闲地区等。而通往工业区的道路两旁所经营的行业多为批发业、家具商场、加油站、建材市场等，如北京市三环线上就有玉泉营家具城、宜宾家具城等4个~6个家具城，此外还有不少建材市场和灯具市场等。住宅开发较为成熟地区的道路则一般自用车占50％以上，这种道路上步行的行人、自行车、摩托车较多，沿路店铺 营以满足住宅区内的居民、学生及附近上班族的生活需求为主，因此常见便利商店、蛋糕店、录像带店、洗衣店等。
（二）道路使用情况。观察道路使用情况时，可注意下列状况。
1 道路的阴阳面。由于道路两边住宅的不平衡发展、不平衡车道，或单向行驶，常造成道路两边商业气息不平衡的状况。商业气息繁荣的一面叫“阳面”；另一边商业气息较差或根本缺乏气息的叫“阴面”。
2 道路的分隔网。若道路为20米以上且中间有分隔网，道路两边的行人就无法通过，不过此时往往有较密集的过街天桥。
3 路边停车状况。是指道路及其巷道路边停车的情况。通常上班地区白天停车必然严重，住宅区晚上停车可能困难。
城市规划从市区到郊区，不管是工业区、商业区，还是住宅区的道路其所扮演的角色各有其用途特色与路宽的限制。如楼层高度、商业繁化程度等，会随道路状况改变，时而没落时而繁荣。例如新开辟道路会因车流人潮增加而慢慢带动沿路工商业的发展，而老市区的道路则因人潮车流减少而没落。因些道路现状资料对项目定位而言有相当重要的参考价值。其次因使用交通工具的变化，对道路需求的性质会有相对地改变，连步行状况也影响了道路两旁不动产的功能。例如我国不少大城市的商业街改为步行区，使得街道两旁内的土地利用和商业性质也随着改变，�
