房地产市场调研-第4部分

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三、初步调查　
　　初步调查的目的是了解产生问题的一些原因，通常有三个过程。　
（一）研究搜集的信息材料。　
1　研究企业外部材料。从各种信息资料中，了解一些市场情况和竞争概况，从中了解目前市场上哪类房产最好销？其价格如何？当地消费者对房产有什么偏爱？　
2　分析企业内部资料。对公司的各种记录、函件、订货单、年度报表等内部资料进行分析、从而找出产生问题的原因的线索。　
（二）与企业有关领导进行非正式谈话。
　　从这些领导人的谈话中，寻找市场占有率下降的原因，如市场营销经理可能认为房产价格订得太高；工程部经理可能认为设计并不十分合理，材料供应质量不高；材料部经理可能认为，物价指数上涨太快，所划拨的经费不能全部采用进口或国内各种名牌材料等等。　
（三）了解市场情况。
　　市场是无情的，消费者对本公司所开发经营的房产态度，就是反映企业市场营销水平的重要标志，也是初步调查的关键内容。如为什么消费者不购买本公司商品房，就需要对用户进行调查研究。　
四、调查设计　
　　根据前面信息资料搜集以及上面初步调查的结果，可以提出调查的命题及实施的计划。比如近期的房地产业不太景气，资金积压过多，建造好的房子销售不畅，什么原因呢？经过分析先拟定问题产生的原因有两点：一点是国家宏观控制，银根收紧，消费者收入没有好转；另一点是广告效果不大，没有引起消费者足够的兴趣，消费者储蓄待购。为了证实此命题的正确与否，决定采用重点调查法，并配合个人访问法的调查和电话调查和电话调查法来进行调查研究。　在收集原始资料时，一般需要被调查者填写或回答各种调查表格或问卷。调查表及问卷的设计既要具有科学性又要肯有艺术性，以利市场调查工作的条理化、规范化。一项房地产市场调查工作至少应设计以下四种调查表格。　
（一）当地房屋产资源统计表，包括房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其他具体情况和调查日期等项目。　
（二）房地产出租市场统计表，包括出租房地产名称、所在地区、出租面积、租金水平、出租房的类型和等级、室内设备状况（暖气、煤气、电话、家用电器、厨卫设备）、环境条件（庭房租市场的最大因素、具体房东记录、房地产出租公司的资料和调查日期等项目。　
（三）房地产出售统计表，包括已售和待售房地产的名称、地区、开发商、数量、结构类型、成交期、成交条件（预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等）、出售时的房龄和状况、客户资料和调查日期等项目。　
（四）房地产个案市调分析表，包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调查日期等项目。　房地产市场调查中普通采用抽样调查，即从被调查总体中选择部分样本进行调查，并用样本特性推断总体特性。在实地调查前，调查人员应该选择决定抽查的对象、方法和样本的大小。一旦明确下来，参加实施地的调查人员必须严格按照抽样设计的要求进行工作，以保证调查质量。　
五、现场调查　
　　现场调查即按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的次级资料。现场调查工作的好坏，直接影响到调查结果的正确性。为此，必须重视现场调查人员的选拔和培训工作，确保调查人员能按规定进度和方法取得所需资料。　
六、调查资料的整理分析　
　　这一步骤是将调查收集到的资料进行汇总整理、统计和分析。首先，要进行编辑整理。就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去粗取精，去伪存真，以保证资料和系统性、完整性和可靠性。在资料编辑整理过程中，要检查调查资料和误差，剔除那些错误的资料；之后要对资料进行评定，以确保资料的真实与准确。其次，要进行分类编号，就是把调查资料编入适当的类别并编上号码，以便于查找、归档和使用。再次，要进行统计，将已经分类的资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。最后，对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。　
七、撰写和提交调查报告　
　　撰写和提交调查报千是房地产市场调查工作的最后一环。调查报告反映了调查工作的最终成果。要十分重视调查报告的撰写，并按时提交调查报告。撰写调查报告应做到：
（1）客观、真实、准确地反映调查成果；
（2）报告内容简明扼要，重点突出；
（3）文字精练，用语中肯；
（4）结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；
（5）报告后庆附必要的表格和附件与附图，以便阅读和使用；
（6）报告完整，印刷清楚美观。　
　　在作出结论以后，市场营销调查部门必须提出若干建议方案，写出书面报告，提供给决策者。在撰写调查报告时，要指出所采用的调查方法，调查的目的，调查的对象，处理　调查资料的方法，通过调查得出的结论，并以此提出　一些合理建议。　
　　以上房地产市场调查程序对房地产市场调查工作只具有一般性指导意义。在实际工作中，可视具体情况，科学合理地灵活安排调查工作的内容。
第四节　调查队伍的组建　
一、组建调查队伍的必要性　
　　亚当斯密在《国富论》中提出“有一只看不见的手”引导市场竞争，创造了一个看得见的市场，经济学家和市场调研人员可以通过对有形市场的把握，了解市场机制，从而搞清楚生产什么、如何生产、为谁生产这三大问题，最终利用这双看不见的手，达到经济繁荣和国家富强的目的。　
　　但在经济社会运行中，有足以影响自由竞争的力量使这只看不见的手失去魔力，这些力量可以是个人、集团或政府。在一定意义上，这类力量所表现出来的人为因素，在事发的前的以让人看得清楚明白，可以把这称为“看得见的手”。在中国，这只看得见的“手”无处不在，而最具代表性的行业莫过于中国房地产业，它使得中国的房地产市场变为看不见的市场。　正如中国的证券市场，真正入道的股民并不用埋头于观看市场涨跌行情，去做阅读财务分析报告这类专业工作，只需要去关注那只突然不期而至的“巨手”。影响中国的房地产市场的主要因素是那只看得见的“手”。但是使中国房地产市场几乎变成看不见的市场的主要原因，不应简单地归推到政府身上。正像在证券市场中大家的感觉一样，看得见的那只“手”不仅是政府的消息和政策变化，也有大小主力和散户的不健康的投资心态。实际上，通过对微观市场的调研，我们发现在相当程度上，看得见“手”和看不见市场的局面，也有企业自身的因素。一方面，它们习惯了看“手”而动的模式，习惯了在此环境下自下而上的状态；另一方面，它们习惯了这种市场后，聪明的人不是去力争改善它，而是利用这种模式大发其财。　
二、房地产市场调查人员的基本素质　
　　组织高效、灵敏的市场调查工作是一门重要的经营艺术，其首要条件是需要配备一支素质较高的市场调查人员队伍。房地产市场调查人员的基本素质要求如下。　
（一）必须具备创新能力。市场竞争常常是以新制胜，谁首先认识和顺应了新的消费动向，谁就有可能占据有利的市场地位。因此要求调查者对房地产开发、交易、消费和服务诸环节有深刻认识，具有较强的职业责任感、观察市场的敏锐性的勇担风险的胆略。只有这样，才能在市场调查工作中，不断开拓丰富的信息资源，使房地产市场调查工作走上健康发展的新路。　
（二）要有良好的知识结构。把握房地产信息是一种知识型劳动，要求调查者具备渊博的知识和经验，基中至少要精通房地产有的关法规政策、开发经营、行政管理、城市规划、市场竞争、建筑施工、综合开发战略等方面的知识，因此调查者需要良好的知识结构才能胜任市场调查工作。　
（三）要具备市场信息分析能力。市场调查人员的工作决不简单是提供调查资料，因为把大量的市场信息推给决策者，并不会减少决策的难度。市场调查人员所作的适当评议，透过现象探讨本质的综合分析，就有关现象分析利弊和长远趋势，将会帮助决策者对市场需求和市场动态作出正确判断。这些工作的水平高低是与调查者的分年能力、语言表达能力分不开的。　
（四）要具备较强的社交能力。调查者在个人形象上要显得干练、稳重，给人以可信赖感；要善于同那些与房地产市场相关的人士交往，打通社会各方面的信息渠道，在社交中了解市场动态信息。这样做不仅有利于完成信息的搜集和反馈工作，而且有利于在实践中增长才干，更深刻地认识社会与市场。　第五节　资料收集与运用　资料是作任何决策的基础，如果缺乏有效资料的支持，则所有决策都是主观臆测。由此可见资料的重要性。房地产开发商在决定土地开发区位、土地利用方式，或规划设计方向时，往往牵涉上亿元投资决策的成败，所以更需要依据正确、有效的资料。　
一、资料获取途径　
　　房地产市场调醒资料获取途径主要有下面八种：　
（一）交易双方当事人。访问市场上曾经发生交易行为的买方或卖方，应着重查访成交标的物的位置、面积、交易价格、交易当时的状况和其他条件等。在访问中应尽量了解其交易进行时的状况，并从其提供的资料中尽可能导引出其他市场的交易线索。访问者可以询问交易当事人，为什么会接受与其当初的报价方案不同的成交结果，其所作出决策是依据哪些理由。据此可掌握更多该地方的市场交易资料，并有助于了解交易内容有无其他附加条件。　
（二）促成房地产交易行为的中间商。房地产市场上的中间商，具有促进交易行为的作用，在房地产市场上十分活跃。王码电脑公司软件中心般而言，他们不但参与许多交易行为，且对于地方市场具有相当程度的了解，经常提供资料给买卖双方参考。以促进交易成功。因此，市场调查人员可利用其提供的资料，增加市场调查的深度和广度。　
（三）房地产公司公开推出的各种销售或出租广告。房地产公司公开推出销售或出租个案之前都预先做好市场调查工作，因此其在报刊、售楼书、邮寄广告等各类广告中公开推出的销售或出租的报价具有很大参考价值。一个成功的租售个案更能代表市场的接受力，其代表性和参考价值更为肯定，这种资料可靠程度更高。但应注意其中的销售或租赁标的物的状况等基本条件等。　
（四）熟悉房地产市场的人士。如房地产估价师，可向其探询交易资料作为再进王码电脑公司软件中心步查证的依据。这种查证方式较费工作，但不失为有效的交易资料探寻方法。调查时忌讳仅以肤浅的见闻不加查证即作为依据，并须注意，地方人士提供与实际大有出入的地价和房地产交易价格资料，不但不利于市场调查作业反而会造成混淆事实的弊端。　
（五）同业间资料的交流，房地产同业间若能秉持合作的态度，以经整理分析的次级资料进行交流，则大有裨益。但这种方式很难为开发商接受，因为他们往往会视此种交流与自己的业务有利害关系。只有在互惠互利的情况下房地产同业间的资料交流才能进行。房地产业有关协会、学会应该在促进同业间资料的交流中发挥积极作用。　
（六）准交易资料的收集。交易资料一般必须是买卖双方达成协议和发生房地产交易行为的资料。而所谓准交易资料，是当事人拟出售（购买）房地产的单方面意愿的报价资料，凡处于未成为供、需双方一致意愿阶段的资料都称为“准交易资料”。供需双方对于价格都有王码电脑公司软件中心致立场的市场交易资料固然极具使用性，但这些资料往往事过境迁，而且资料经迂回的传递收集起来也较为困难（除非列在计划性的日常工作中）。地方市场上的准交易资料具有及时反映市场行情的功能，因为准交易行为者拟定价格必须预先到该地方市场了解交易情况，参考当时的成交价格后才能初步决定价格。这种价格与完成交易时的价格可能尚有差距存