物业管理实务及范例精解-第46部分
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2建立和保持物业的地位和形象。在经济发展到一定阶段后，收益性物业的消费者购买的
是概念和形象，物业管理企业就应该有责任使物业形象得以建立和保持。
3发挥规模经济效益，以确保物业管理成本低廉。为了确保客户使用物业在管理费方面的
开
支尽量低廉而又觉得用得其所，物业管理企业就要以尽量低廉的代价，提供最佳的环境。否
则，管理费过高，则租金收入即使在初次招租时不致受损，在调整租金时亦一定会受损。因
此，物业管理企业必须尽量发挥规模经济效益，发挥主动式管理优点，分析组织过程，及时
收集和整理信息资料，以有效控制和管理实施过程。若能应用现代技术来协助物业管理人员
分析、处理和传送信息资料，则效果最佳。
（二）运用现代化信息系统管理
若要实现主动式管理，信息的收集、分析和利用是关键。在信息化的当代社会，计算机管理
信息系统在收益性物业管理的运用是收益性物业管理的发展方向。收益性物业管理信息系统
的运用，是指运用现代计算机技术，把有关收益性物业管理信息物化在各种设备中，并由这
些
设备和物业管理人员构成一个为物业管理目标服务的人机信息处理系统。如利用计算机控制
建筑物内的空调系统、防火安全自动报警系统，建筑物内的垂直交通系统、照明系统，建筑
物
部件及附属设备安全报警系统，大厦保安系统，物业出租管理系统和经营决策辅助支持系统
等等。总之，借助自动化，引进崭新的服务或加强现有的服务，向客户提供更高水准或更优
良的服务，能提高物业的租金水平，达到降低成本，提高效益的目的，进而达到物业增值的
效果。
第二节 收益性物业管理的内容
收益性物业包括写字楼、酒店、购物中心、工业厂房及货仓等不同类型和用途的物业，因此
，收益性物业管理的内容也应根据这些不同用途和类型的物业特点和委托人的要求等来分别
确定。但无论是哪一类哪一种用途的收益性物业，其管理还是有共性的部分。其基本管理程
序和内容包括以下几个方面。
一、制定管理计划并提出预算方案
物业管理企业在接管一宗收益性物业以后，首先要制订一份管理计划和预算方案，并经委托
方批准同意后，方可开始实施收益性物业的经营管理。
（一）确定具体目标
制订管理计划和预算方案时，首先要明确物业所有者（业主）所要求达到的目标。有时，业主
的目标要求只有笼统的利润目标，即要最大限度获得利润，没有其他各种具体目标。这时物
业管理企业就要通过有关的市场调查，获得投资信息，并进行分析，确定具体的目标。如管
理一家酒店，就要通过这家酒店所处的地理区域位置、竞争对手情况、竞争指数等一系列的
调查，分析将来可能的客流量，估计本酒店的竞争指数和所能够获得的市场份额，从而估计
出租金收入和其他营业收入及费用，确定实现利润目标的具体量化的利润指标。有时，有
些业主提出的目标也许并不可行，这时物业管理企业就要运用市场调查资料和分析结果，向
业主作好解释和说明，使双方在具体的量化目标上达到一致。
物业管理企业所能获得的管理权限范围有很大差别。有些业主只对重大决策问题发表意见、
提出管理目标和要求，但有些业主对管理中的细节问题也要求过问，在提出具体的管理目标
要求中难免会出现一些相互矛盾的目标要求。例如，有的业主同时提出最小维护费用和最大
增值两个不相容的目标。这时物业管理企业就要对业主提出的相互矛盾的目标要求作解释工
作。物业管理企业一旦接受了某一收益性物业的经营管理委托，就要在所有具体的管理目标
和要求上与业主达成共识，也就是说，物业管理企业确定的所有管理目标都要得到业主的认
可。
（二）确定实现目标所需花费的工作量、时间和费用
在确定实现目标所需花费的工作量、时间和费用，首先要熟悉和检查所接管物业的物理状况
。因为只有了解和熟悉所接管物业的物理状况，才能确定维修和管理的重点，才能衡量出实
际完成这些工作所需要花费的时间和费用。即便新建物业，也要熟悉和检查。物业的物理状
况检查包括所接管物业的地理位置、使用寿命、已用年限、物业的外部和内部、基础和屋顶
、设备和装修等方面。此外，还要针对客户提出的一些特殊问题进行检查。然后根据物业的
物理状况的检查结果，来确定实现业主目标、进行维修管理等所需要的工作量、时间和费用
。
（三）制订租金方案和出租策略
物业出租实际上只是出售一定期限（日、月、或年）的物业使用权，只有在业主和租客均满意
的情况下，租约才会继续下去。从这种意义上讲，为物业的出租和提高出租率而进行的努力
是永无止境的。
1制订租金方案
租金方案确定的好与坏关系到物业的出租率和出租收入，进而关系到业主的投资回报率和物
业管理企业的经济效益，因此，租金方案的确定非常重要。确定租金方案首先要了解租金的
决定因素和影响因素。
（1）决定租金水平的因素。从理论上讲，租金是由运营成本、固定税费和业主希望的投资回
报率所决定的，但实际上租金的高与低主要取决于同类型物业的市场供求状况。在市场竞争
情
况下，新的收益性物业的租金水平往往受旧的收益性物业限制。因为维护较好的旧收益性物
业
，由于其建造成本和融资费用相对都较低，一般在租金定得较低的情况下，也常常能使投资
回
报率超出预期水平，从而限制了同类型的新收益性物业的租金，使之也不可能定得很高，除
非市场供求矛盾突出，否则就会面临物业空置和出租率下降的危险。因此，对旧的收益性物
业而言，市场上建造成本和融资费用上升得越快，租金收入超出投资回报率的状况就越明显
。
投资成本也是决定租金水平的重要因素。从总体上讲，物业的租金收入必须能抵偿所有投资
成本，并能为投资者带来投资回报。因为没有投资回报率的投资是不会吸引投资者的。因此
，物业管理人员在确定租赁水平时要考虑投资成本，可以将物业的总投资成本折算为年投资
成本，然后再确定租金水平。
市场上一般的租金水平也是决定物业租金水平的主要因素。因为高于或低于市场一般租金水
平的租金都可能导致业主利益受损，并不能完成预期目标。若确定的租金高于市场一般租金
水平，就意味着物业有空置的风险，而若低于市场一般租金水平，虽然可能使出租率达到10
0％
，但可获得的租金收入是不理想的，投资回报率也不高，甚至可能获得的是不能抵偿所有投
资成本的租金收入。因此，物业管理企业在确定租金水平时，必须充分了解租金收入的决定
因素，进行市场调查分析，并预测市场发展趋势。
（2）影响租金的因素。影响租金的因素很多，主要包括客观的社会经济状况和供求关系、物
业的地理位置、座落的地点、物业的类型和租客的类型、物业管理的水准和物业的出租策略
等。
物业地理位置的影响。由于物业的地理位置决定了其使用者与外界环境交往的便利程度，因
此，它直接影响了租金水平。例如，北京的王府饭店和香格里拉饭店同属五星级，但其客房
的租金却相差近一倍；北京的西单购物中心虽不如燕莎友谊商城高级，但前者单位面积营业
额却比后者高得多，从而使前者的单位面积租金高于后者。这主要是物业地理位置不同而导
致客流量、购买力不同造成的结果。
物业类型与物业结构的影响。物业的类型对租金水平的影响也很大。如购物中心和一般公寓
的租金水平就会有很大差异。一般来说，租金水平从高到低的物业顺序是：商场、康乐中心
、写字楼、公寓。当然对于零售物业而言，其经营什么内容对租金水平也有很大影响。这是
因为经营内容不同，获利能力和承受租金水平也有很大影响。这是因为经营内容不同，获
利能力和承受租金水平的能力就不同，如经营杂货的商店和经营珠宝首饰的商店营业利润就
相差很大，租金水平也就相差很大。经营内容不同而使租金水平从低到高的顺序是：杂货店
、百货店、家具店、餐馆、电器商行、男子时装店、书店和体育用品商店、妇女时装店、化
妆品商店、珠宝首饰商店。
物业建筑设计的结构，即物业的楼层、朝向和面积，也与租金水平有关。良好的朝向和室外
景观能提高人们的工作效率和身心愉快的程度，这也是临海公寓比临街公寓租金水平高的原
因
。一般来说，良好朝向的楼面租金要高一些。建设面积也一样影响租金水平。一般来说，面
积大的房屋租金水平要比面积小的房间租金水平高，如三室一厅的一套公寓房间的每平方米
建筑面积的租金就要比一室一厅一套公寓房间的租金高。楼层对租金的影响会由于物业的类
型不同而不同。如对写字楼和公寓来说，楼层越高，租金也越高；而对商场而言，楼层越高
租金却越低。
租客类型对租金的影响。租客类型不同对租金也有很大的影响。因为对投资者来说，将物业
出租给大型的综合性公司保险系数比较大，即获取租金收入比较有安全保障。一般来说，在
整个租期内，即使这家大型公司的某些分支机构的利润水平不尽人意，但仍可通过公司内部
的协调来支付租金。但小型公司就不同了，由于小公司资金有限，业务亏损可能性也大，不
能按时支付租金的危险就很大。因此，同样的物业，由于租客类型不同，租金水平也会有差
异，通常租给大型公司的租金要低一些。
出租策略对租金的影响。出租策略也是影响租金的一个重要因素。如出租策略中决定物业的
装修由租客负责还是由业主负责，其租金水平肯定不同。再如对出租的公寓，可根据租期长
短、是否带家具、提供何种服务、是否可饲养宠物、入住同一套公寓的人口数量及康乐设施
的收费水平等不同内容的不同出租策略，决定不同的租金水平。在出租策略中，租期的长期
对租金的影响是很重要的，一般租期短的租金要比租期长的租金要高，因为常租可使物业空
置的风险减少，对业主来说物业收益风险也就减少。
总之，制定租金方案既要考虑租金的决定因素，又要考虑租金的各种影响因素。只有这样，
才能制订出一个能达到物业管理目标的良好的租金方案。
2制订出租策略
良好的出租策略能够提高物业的出租率，因此，制订有效的出租策略也是相当重要的。决定
出租策略的主要因素是市场。因此，在制订出租策略时首先应该了解同类物业市场情况和竞
争对手的情况，对同类物业的市场需求量和需求增长率进行细致的调查分析，对主要竞争对
手的出租策略、租金水平和出租率等情况也作详细的调查分析，并对自己的优势和不足之处
进行剖析。另外，很重要的一点是对租户的心理研究，调查分析租户对现有物业的满意程度
和不满之处，了解各种类型租户对物业状况的期望值、各种要求及所能承担的租金水平，以
便在制订出租策略过程中尽量扬长避短。
（四）提出预算方案
预算方案是收益性物业管理中经营计划的核心，也是其控制和计划的重要工具。预算方案主
要包括以下内容：
1预算收益的估计
收益性物业的预算收益主要包括预期的租金收入、管理服务费收入和各种附属的文化娱乐商
业设施的营业收入，其中租金收入是根据租金水平和物业面积以及估计的出租率匡算取得的
。
2预期经营管理费的估计
收益性物业的经营管理费用主要包括物业出租的经营成本和各种物业管理服务费。
3允许的空置率水平的估计
在收益性物业的预算方案中，还应该估计出物业的空置率水平。因为在各种各样的因素的影
响下，物业出租率不可能每天都达到100％，应该允许有一定的空置率。空置率水平会影响到
预期收益和费用的计算，因此，允许的空置率水平的估计应合理。
以上这些估计数字构成了物
