物业管理实务及范例精解-第37部分
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资的
真正意思不在于取得楼房产权，而在于帮助王氏兄弟改建房屋，以便于自身的生产需要。
第三，王氏兄弟以个人名义向主管机关办理改建批准手续和房屋登记手续是经与食品厂协议
达成的，不存在任何欺诈与胁迫行为，因此登记是有效的，王明山兄弟为房屋所有人。
第四，《民法通则》第108条规定：“债务应当清偿。”对于食品厂因建房而投入、垫付的2
5万元人民币，王氏兄弟应予以偿付。
（5）新兴食品厂拒不履行租赁合同，应补缴租金1500元，支付违约金150元。
《经济合同法》第6条规定：“经济合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履
行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。”《民法通则》第106条规定：“
公民、法人违反合同或者不履行其他义务时，应当承担民事责任。”新兴食品厂与王氏兄弟
关于房屋产权发生争议，便违反双方订立的合同，拒付租金，违反了合同的规定，构成了违
约，应当补缴王氏兄弟租金损失1500元，鉴于双方约定违约金为10％，因此，食品厂还应向
王氏兄弟偿付150元的违约金。
范例三、拖延维修房屋造成承租人损失的应予赔偿
（一）案情介绍
北京市新化街175号房屋为某城建公司与化机公司的共有房屋。1989年5月，城建公司未与化
机公司商议，擅自作主将该房租给李某住用，双方达成协议并已经房管部门审核批准，租期
5年，租金每月100元。协议签订后，李某一家10口迁入该房，当时化机公司已经得知，但未
表示反对，并且与城建公司按月平分李某交来的房屋租金，1990年7月，该房被房管部门鉴
定为危房，房顶有坍塌危险，于是李某多次要求城建公司修房，但城建公司总以资金不足等
理由拖延，1991年5月起李某拒绝交付租金，城建公司答应于11月修房。1991年9月13日晚，
因连日降雨，该房年久失修，房顶坍塌，砸毁了李某的彩色电视机一台（价值300
0元），组合
柜一套（2000元），以及各种工艺品损失500元；李母也被檩条砸伤右腿，住院3个月，李某花
费医药费及住院费等4000元，李某在医院护理误工20天，损失300元。李某要求城建公司赔
偿其所受损失，城建公司予以拒绝，李某诉至法院。
某区人民法院受理了此案，经审理，于1991年12月作出判决：城建公司与化机公司赔偿李某
经济损失8800元，此案审结。
（二）范例评析
本案中城建公司与李某订立的租赁合同有效，化机公司亦应为共同出租人。城建公司未与化
机公司商议，便将其共有的新化街175号房租给李某，双方订立了租赁协议并已经房管机关
批准，在手续上是合法的。虽然化机公司最初并未参与订立该租赁协议，但其在李某承租了
该共有房屋之后并未表示反对，同时与城建公司平分李某所交租金，很显然已经默示承认了
与李某的房屋租赁关系。因此，虽然城建公司未经化机公司同意而将共有房屋租与他人有欠
合法，但化机公司在事后未作异议并收取租金默昃该租赁行为，所以，该租赁合同是有效合
同，化机公司是共同出租人。
城建公司与化机公司拖延修房，应该承担李某所受损失。1990年7月，新化街175号房被房管
机关鉴定为危房，作为出租人应该及时地将房屋修好，以保证承租人的人身和财产安全，保
证房屋的安全。这是法律规定的出租人的必然义务，出租人必须履行，否则，应承担因此给
承租人造成的损失。城建公司经李某多次催促，仍然拖延房屋的修缮工作，以致使该房于19
91年9月房顶坍塌，造成了李某家人身和财产的重大损失。北京市人民政府《关于城市公有
房屋管理的若干规定》第13条、第14条规定，“公房所有权单位，每年应定期进行房屋安全
检查，加强维修保护确保房屋的住用安全和正常使用……。”“……因对房屋检查修缮不及
时造
成事故的，由房屋所有权单位负责赔偿损失，并追究所有权单位领导人和直接责任人的责任
。”因此，城建公司与化机公司应对其过错行为承担责任，赔偿因塌房事故给李某造成的损
失8800元。
应该指出，人民法院判决也有一定疏漏之处。李某因城建公司拖延修房，便自1991年5月起
拒付租金，到判决之时已达7个月之久，虽然可以理解，但毕竟违反了双方租赁协议，李某
应该补交7个月的租金700元，对该案的判决才显得更加公平、合法。
上级单位签证： 上级单位签证：
签订日期： 年 月 日
范例四、不服房地局改变承租人复议决定范例精解
（一）案情介绍
公民甲不服某区房地产管理局1991年2月28日作出的处理决定，于4月11日向某市房地产管理
局申请复议，要求撤销某区房地产管理局作出的处理决定。经查明：公民甲及其丈夫公民乙
及子女原住某街21号房屋，1987年国家建设拆迁分得某小区路东26号2幢3单元3号两室一厅
住
房，公房使用承租人为甲。因乙1986年在省某院分得三室一厅住房，故甲同迁某院居住。某
小区路东26号2幢3单元3号房屋由女儿丙、儿子丁、戊使用。同年丁在单位分得住房后
搬出。1988年5月，丙以自己是该房实际使用人为由向某房管所申请，将公房使用证承租人
更换为丙。同年9月，丙的丈夫A趁戊不在家时，将戊的家具、物品等搬入某机关招待所。
戊
的家具、物品在该招待所堆放至今。市房地产管理局认为：公有房屋承租人，必须是该房的
实际住房人。甲未在该房居住，且他处已有住房，根据当地省政府发布的《城镇公有房屋租
赁管理办法》第7条规定，作出复议决定：（一）原承租人甲无该3号房屋使用权。（二）该3号
房屋更换为由丙、戊共同使用。甲不服市房地产管理局复议决定，向某人民法院起诉。
（二）分歧意见
对本案有两种处理意见。
第一种意见认为，不能更换承租人，要更换也须在承租人甲同意之后。
第二种意见认为，复议决定正确，应当更换承租人。
（三）分析与研究
本案涉及公房产权对过户的决定及确认权。
过户本具有广泛的适用范围，原义是指房地产、记名有价证券、货单、提单以及其他权益凭
证等更换权利持有人姓名时的登记。一般由签发证件的机关或单位换发证件，或在原证件上
签注权益已经移转字样，同时，在登记簿上作成有关记录，过户即告完毕。本案涉及的是公
房赁租使用权的过户决定及确认。这就要由租赁关系和过户条件两方面的规则和当事人的条
件来决定，首先必须有合法的租赁关系存在，其次这种租赁关系的过户也必须合法。
1本案具有合法的公房租赁关系存在。我国房屋租赁关系的种类和层次，有地方差别。种
类大体主要有4种：（1）周期性租赁（或定期租赁）。租期在租赁开始前固定下来，租赁期届满
可不另签订新的租约，而只要承租人因循原租约的条件事实上履行了租约即无违约行为，就
自动续期，这样年复一年持续下去。周期性租赁的延续，以出租方在一个周期届满后又接受
承租方的超出一周期后的租金为主要表示。周期性租赁应以不少于有关周期的时间事先通知
，
才可以终止租约。一般提前通知的时间是1…3个月。按月付租的周期性租赁，应提前1个月
通知。
（2）随意性租赁（或不定期租赁）。租期在租赁开始前不固定下来，而由业主明示或默
示同意之下由承租人不定期使用房屋。不定期租赁以出租方（业主）或承租人提出的终止日为
到期日，但一般不迟于提出的终止日期前一个月作出终止表示，只要双方无异议的可以短于
一个月作到期终止日。多数公房的租赁均属于这一种。本案据查也属于这一种。
（3）容忍性
租赁（或属员租赁）。这种租赁是本以合法身份住进房屋，然后失去合法身份之后在
房主没有反对的情况下继续留在该房
屋内。例如，承租人在租约已届满，而没有法定条件可续租（包括该承租人与有法定续租条
件的人离婚、从出租单位调离或辞去工作，已经另租用房屋达到住房标准等），但仍留在该
房内并试图向房主交付“租金”，而房主并未表示是否收取租金以前，该承租人就是容忍性
租赁的承租人，只要房主要求该承租人搬出，该承租人必须立即搬出（一般容忍性租赁期是1
个月），否则被视为强占。如果房主收取了该承租人的租金，则该承租人又转为合法承租人
。
（4）自驳性租赁（或非产权人出租）。承租人同出租人在订立租约之后，发现出租人不是产
权人，也不是经产权人同意转租的承租人，或者也不是产权人委托代管出租的代管人，取得
了该房典权的人、取得了使用权出租权的抵押权人等，即出租方无权出租，按理双方没有租
赁的任何权利义务发生，租约无效。无权出租人应当承担由此造成的损失。但真正的产权人
或有出租权的人，可以追认该无效租约为有效，即可以带租户返还于该产权人或有出租权的
人。落实私房政策的带租户发房权还原主，即属这种情况。4种租赁从层次上可分为5种：
（1）租赁。
（2）转让租赁。
（3）分租性租赁。将较多面积的房屋以自己名义租得后，再向自己的
属下分户出租，所收租金在扣留经手的管理费用或房主认可的费用后，同意仍以自己的名义
向房主交纳。
（4）再分租性租赁。再再分租原则上和再分租一样，层层负责，一层对一层
，如甲再分租给乙，乙再分租给丙，当丙欠乙的租时，甲不管，仍直接向乙收租。
（5）再转让租赁。转让租赁的法律关系与责任不同于再分租之处，是甲租赁权转让给乙，乙
又将租赁
权转让给丙之后，乙的权义责已终止，甲只能向丙收租了。本案由于甲采用了分租性租赁方
式，将某小区路东26号2幢3单元3号公房交给其分居的儿女租用，而房地产管理部门认为应
当采用转让租赁方式，决定其不定期合法的公房租赁关系终止，而发生分歧，由甲以不服房
地局改变承租人复议决定而起诉的。
2房地局决定的租赁关系过户（复议决定甲无该3号房屋使用权，该3号房使用权由丙、戊
共同使用实质上是此意）合法，在我国执法实践中，对符合下列条件的，准于过户：
（1）承租
人的长期同居人。本案丙、戊符合这个条件。
（2）有当地常住户口，在他处确无住房。本案
丙、戊符合这一条件。乙、丁已不具备这个条件，因为乙1986年已在省某院分得三室一厅住
房，迁去居住。同年丁亦在单位分得住房并已搬去。
（3）原承租人因故迁走或死亡。本案该3
号房原承租人甲，因其夫乙1986年已在省某院分得三室一厅住房，随乙已迁去居住，正属于
因故迁走。
（4）出租人不是必须收回自住，或无合法的收回理由。本案房地产管理局对其直
管的该3号房，没有收回自住的问题发生，虽有可能以某种合法理由收回但没有作收回的决
定，而是行使经营管理权和
复议决定权在本案已具备上述4条过户条件的前提下，决定将该3号房过户给丙戊共同使用，
没有不合法之处。
本案涉及的公房过户，虽然目前全国性的法律、行政法规还没有，但地方性的政府规章详略
不同地有确认上述执法惯例的规定，可供参照。而从中央到地方的许多政策规定，则从建
国以来都是明确的。例如1980年城发房字314号《国家城建总局关于认真做好住房分配工作
的通知》规定，夫妇双方分别在两个单位工作的，只能向其中一个单位申请分配住房。一户
只能有一处住房，分得新住房的要退出原房，不得私自转让。本案公民甲的丈夫已在单位分
得三室一厅公房，其本人不能违背规定再占一处公房。同理，本案之丁在单位分得住房搬出
后，也不能再占一处住房。所以房地产管理局把讼争的3号房过户给未另分得住房的丙、戊
，是合乎规定的。
本案甲、丁如果不从该3号房退出，就会形成住房分配超标准，对住房分配标准，现行有效
的有：《中共中央、国务院关于高级干部生活待遇的若干规定》［中发（1979）83号］，关于
贯彻执行中共中央、国务院《关于高级干部生活待遇的若干规定》
