物业管理实务及范例精解-第36部分
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①甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或
者全部该房屋的；
②因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行，或水、或电、或煤等正常供应中
断，且中断期一次超过天，乙方认为严重影响正常使用房屋的；
③因乙方违反合同的约定，且经甲方提出后的天内，乙方未予以纠正的；
④因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；
⑤在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限
制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。
（2）变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出。因变更或
解
除本合同，使一方遭受损失的，除本合同（（1）条）第④、第⑤款可依法免除责任外，应由
另一方负责赔偿。
9乙方的违约责任
（1）在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造
成甲方损失的，乙方应予以赔偿：
①未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；
②未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定
时间内仍未纠正并修复的；
③擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；
④拖欠租金累计月以上的；
⑤因乙方的原因，根据法律、法规规定允许收回该房屋的其他情况。
（2）在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、煤气及等费用，每逾期一天，则应按
上
述费用的 ％支付滞纳金。逾期达个月以上的，甲方有采取停止供应或使用
的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。
（3）在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付租金不退；若预付租金不
足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。
（4）租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原
日租金倍的违约金。
10甲方的违约责任
（1）甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租
金的％向乙方偿付违约金。逾期 天，则视为甲方不履行本合同。甲方除应
按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
（2）在租赁期限内，因甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该房屋发生损
坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。
（3）在租赁期限内，甲方因非本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收
回
该房屋的，甲方应按月租金的 倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方
损失的，甲方还应负责赔偿。
（4）本合同经甲、乙双方签署后，甲方未按规定向房地产交易管理部门办理登记、领取《
房屋租赁证》的，由甲方承担一切责任。
八、其他条款
（1）本合同自甲、乙双方签署之日起（私有非居住用房屋租赁合同按规定经上海市公证机
关
公证之日起）的15天内，甲方应负责代表双方当事人按本市有关规定，向上海市、区（县）房
地产交易管理部门办理登记。
（2）本合同经登记、取得《房屋租赁证》后，方可生效。本合同生效后，凡变更、终止本
合同的，甲方应负责代表双方当事人在本合同变更、终止之日起的15天内，向原登记机关办
理变更、终止登记手续。
（3）本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。但补充条款应符合国家
和本市有关房屋租赁管理规定。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。本合
同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字和铅印文字具有同等效力。
（4）甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清
楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。
（5）甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，应按本合同约
定的下列方法之一予以解决：
①向上海仲裁委员会申请仲裁。
②向该房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。
（注：二者取一后，应将另一种方法划去）。
（6）本合同连同附件在（正本）一式 份。其中：甲、乙双方各执一份，上海市
区（县）房地产交易管理部门一份，以及 各一份。均具有同等效力。
补充条款
（粘贴处） （骑缝章加盖处）
附件一
现有装修及设施情况清单
（粘贴处） （骑缝章加盖处）
附件二
（粘贴处） （骑缝章加盖处）
房屋管理部门或公证处专用
出租方（甲方）：地址：电话：邮编：代表人/代理人：签名盖章：签约日
期：签约地点：
承租方（乙方）：地址：电话：邮编：代表人/代理人：签名盖章：
年 月 日
使用说明
一、本合同适用于本市市区、郊县城镇（包括乡镇）规划区国有土地范围内，除房管部门直管
公房和租赁给本单位职工居住的系统公房外的其他所有房屋的租赁。
二、本合同所称的房屋租赁是指房屋所有权人依法将房屋出租给承租人居住或提供给他人从
事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的行为。
三、签订本合同前，当事人双方应相互交验或出示本合同提及的有关证件和证明。
四、本合同的部分条款，当事人双方不作约定或另有约定时，应在空格部位打×。
五、本合同条款由上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局负责解释。
第八节 物业租赁范例精解
范例一、意思表示不真实的租赁合同无效
（一）案情介绍
黄某有楼房两间，其中一间于1958年出租给某市百货总店。双方在租赁契约中约定，出租人
在租赁期间如确要收回自用或出卖、出典、拆建等，得于3个月前通知承租人搬迁，承租人
不得借故拖延或有任何要求。1981年9月，黄某以房屋需要修建和自己急需用房为由，要求
收回该房。市百货总店则提出，该房已做为商业网点不能撤销，不同意退租。1982年9月，
黄
某领到市城建局翻建房屋许可证后，即行拆房改建，因百货总店拒不腾房，拆房中途停止。
经市有关部门调解，同年12月出租人在一定压力下，不得已与承租人签定了租赁、修建协议
。协议书的主要内容是承租人要在1982年12月30日以前搬出该房。出租人应于1983年4月30
日前把房修好交承租人租用。但在市公证处办理公证过程中，出租人没有在公证书正本上签
名盖章，并拒绝受领公证文书。1983年4月房屋修好，承租人要求用房，出租人不承认公证
文书，坚持要求按1958年的租赁契约收房自用。为此，诉讼到法院。法院经审理认为，由于
双方所订租赁、修建协议并非出租人真实意思的表示，故协议无效，不予保护。至于公证问
题，出租人没有在公证文书正本上签字，此公证不能成立。本案应按1958年双方所订的房屋
租赁契约的规定处理。据此判决如下：双方于1982年12月所签订的租赁、修建协议无效，出
租人因自己急需用房，确要收回自用，承租人应于判决生效后3个月内搬出现承租房。
（二）范例评析
合同，是当事人双方意思表示一致的协议，是一种民事法律行为，它表现的是民事主体基于
一定目的而确立双方之间的权利和义务关系。这种协议必须是民事主体在自愿意志的情况下
作出的不受非法干涉、威胁与欺诈的真实的意思表示，是表达了当事人在订立合同时的真实
的想法、意识的协议。意思表示真实，是合同成立的重要条件之一。任何以欺诈、胁迫手法
使当事人违背自己意志而达成的协议都是无效的。本案中，出租人在有关部门的压力下，不
得不违背自己的意志与市百货总店重新订立了租赁、修建协议，该协议应属无效。
出租人与承租人于1958年签订的租赁契约是在双方协商一致的基础上签订的，反映了双方的
真实意思，是有效的，应予保护。出租人因自己急需用房而要求收回房屋自用，依照1958年
的契约是可以的，应当保护出租人对房屋的合法所有权。
范例二、拒付租金的责任
（一）案情介绍
某市某街26号、27号2栋砖瓦房原系王某夫妇所有的私房。1974年，王某夫妇去世，某房产
为其子女王××、王××继承，并办理了房屋产权转移手续。
1983年地震，27号房倒坍，只剩一片瓦砾，26号房虽有破损但不太严重。同年4月，王氏兄
弟经批准共同出资在27号房址上建起四间临建棚，并重新登记。同时将26号房和临建棚租给
了新兴食品厂，书面约定，月租金300元，租期15年，违约金比率10％。
1984年新兴食品厂欲扩大生产规模，但王氏兄弟资金不足，7月14日双方达成协议，“由新
兴食品厂出资，王××兄弟办理有关房屋扩建及批准登记手续，将原来的临建棚改造为三层
楼房，由新兴食品厂继续租用。”1989年11月，新兴食品厂实行承包，新厂长金玉上任，认
为原临建棚已由食品厂出资改造，该三层楼房的产权应归属食品厂，因此拒付该部分租金
1500元，双方发生争议，王氏兄弟于1990年3月诉至法院。某区人民法院受理了此案，经审
理于1990年5月12日判决：①原临建棚翻建的三层楼房归王氏兄弟所有，王××、王××支
付新兴食品厂建房费用25万元。②新兴食品厂拒付租金违约，应支付王××、王××5个月
的欠缴租金1500元及违约金150元。
（二）范例评析
某区人民法院的判决是正确的，分述理由如下：
（1）某街26、27号房为王氏兄弟的合法继承财产，享有所有权，我国《宪法》第13条规定：
“国家依照法律规定保护公民的私有财产继承权。”《民法通则》第76条规定：“公民依法
享有财产继承权。”继承权，是公民财产权利的延伸，是继承人继承被继承人遗产的重要权
利。
《继承法》第2条规定，“继承自被继承人死亡时开始。”1974年，王某夫妇去世，王××
、王××作为王某夫妇的合法第一顺序继承人，有权继承其父母所留的某街遗产，对该房屋
享有所有权。
（2）临建棚应属王××、王××所有。27号房因地震倒坍之后，王氏兄弟共同出资，在此
基础上建成四间临建棚，并取得了法定批准手续，重新对产权进行了变更登记，因此，王氏
兄弟享有对该临建棚的所有权。
（3）王氏兄弟与新兴食品厂订立的租赁合同有效。合同，是当事人双方明确权利义务关系并
达成一致的协议，是一种民事法律行为，除非法律特别规定，只要双方当事人意思表示真实
并且符合法律规定的其他条件，合同即行成立。《民法通则》第54、55条规定：“民事法律
行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不
违反法律或者社会公共利益。”“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或其他形式。
法律规定用特定形式的应当依照法律规定。”《城市私有房屋管理条例》第4章15条规定：
“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房
屋所在地房管机关备案。”王氏兄弟以私有房产出租，并与新兴食品厂订立了合法的租赁合
同，符合法律规定的条件，是有效合同。
（4）三层楼房产权应属王氏兄弟共有，新兴食品厂的投资属垫款性质。
第一，从当时情形看，新兴食品厂欲扩大生产规模，需要改造原有临建棚，而王氏兄弟奖金
不足，无力改建。正是基于此食品厂才自己投资，帮王氏兄弟改造房屋，很明显，该项投资
属垫付款性质。新兴食品厂只是出资帮王氏兄弟改造房屋，而并不享有房屋所有权。
第二，从双方当时的协议看，双方约定：“由食品厂负责出资，王氏兄弟办理有关改建
批准及登
记手续，由新兴食品厂继续租用。”而且，以后食品厂一直按约交纳租金。可见，食品厂出
资的
真正意思不在于取得楼房产权，而在于帮助王氏兄弟改建房屋，以便于自身的生产需要。
第三，王氏兄弟以
