物业管理实务及范例精解-第26部分
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殊性质，对合同主要条款有特殊要求，从而这些合同除必须具备前述七项条款外，还必须具
备与其特殊要求相符合的某些条款，否则，一旦出现某人与当事人切身利益有关的事宜则无
处理依据。因此，该条款也成为该合同的主要条款。例如，房屋保险合同中的保险责任及责
任免除条款为其主要条款。
（九）按一方当事人要求必须规定的条款
除上列八项条款之外，倘若一方当事人对房地产合同的某一方面有特殊要求，并希望将这一
要求写入合同，而对方当事人对此表示同意，则这类体现前者特殊要求的条款，亦为房地产
合同的主要条款。
（十）违约责任
违约责任是指当事人不履行合同义务或者不适当履行合同义务而依法应当承担的责任。责任
承
担方式以支付违约金与赔偿损失为主。房地产合同中的违约责任条款，虽然不是当事人行使
合同权利与履行合同义务的根据，但却是当事人在不履行合同义务或不适当履行合同义务时
承
担责任的重要依据之一。因此，我们一般也将违约责任条款视为房地产合同的主要条款。
（十一）法律、行政法规规定必须具备的其他条款
除上列十项条款外，法律或行政法规还往往针对某些房地产合同专门规定了其应具备的某些
条款。例如：《城市房地产管理法》第53条规定，房屋修缮责任条款为房屋租赁合同的主要
条款（必备条款）。这些为法律、行政法规要求必须规定的条款，也是有关合同的主要条款。
房地产合同只要具备了上述主要条款，就应视为已经成立；即使其次要条款欠缺或不明确，
对此点亦无影响。如果房地产合同主要条款全部具备而次要条款欠缺或不明确，并且后者情
形将为履行合同造成不便，则当事人双方应通过协商补订。如果该协商不能实现，则对合同
履行中涉及到这些条款的方面，依已签订的合同主要条款的规定和精神进行解释，按公平原
则和诚实信用原则处理。
第三节 无效的房地产交易合同的处理
一、确认房产交易有效、无效的三个基本依据
房屋买卖合同有效还是无效，主要从以下三个方面进行审查：
（一）买卖双方事人的主体资格是否合法
审查内容有：出卖人是否有民事行为能力，是否房屋所有人，是个人所有还是共有，如果是
共有，还要查明其他共有人是否同意卖；如果出卖人不是房屋的所有人，则要查明其对出卖
的房屋是否有法定的或委托的处分权等。对于买受人则要审查是否有权买，如依照法律规定
，机关、团体、企业、事业单位非经所在地县以上人民政府批准不得购买城市私有房屋；而
农民则除法律，法规另有规定外，一般不许购买城市私有房屋；等等。
（二）买卖双方的意思表示是否真实
房屋买卖合同应是双方当事人意思表示真实，一致的民事法律行为，意思表示是否真实一致
主要看：一方对他方是否有欺诈，胁迫，隐瞒或者乘人之危使对方在违背真实意思情况下进
行买卖行为：代理人是否未经授权或超越授权范围以被代理人名义进行房屋买卖行为；合同
是否显失公平等。
（三）是否符合法律的规定
二、无效的房地产交易表现形式
（一）违反法律、政策的房地产交易
违反法律是指违反宪法，《民法通则》和其他各种法律、行政法规以及相应的地方性法规，
规章等。
违反国家政策的房屋买卖，是指国家法律虽无明文规定，但国家政策已作了明确规定，当事
人违反国家政策的房屋买卖。在国家进行住房制度改革的过程中，有关的重大决策，有时是
先制定政策，经过一段实践，再将执行政策的成熟经验条文化和规范化，上升为法律规范。
所以在确认无效的房屋买卖时，除以法律为基本依据外，还必须以国家政策为重要依据。
违反法律和国家政策的房屋买卖主要有以下几种情形：
1违法的房屋买卖。是指故意违反法律的规定，或以合法的手段掩盖非法的目的。
2违反国家和社会公共利益的房屋买卖。如损害国家利益为目的低价出卖公有住宅。
3恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的房屋买卖。
4违反共有人、承租人在同等条件下优先购买权的法律规定，在共有人，承租人没有放弃
优先购买权的情形下，出卖人将房屋卖给其他人。
5享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违反五年禁卖期的规定，或侵犯原产权单位优先
购买权的规定所进行的房屋买卖。
6违反房屋特点的法律规定所进行的房屋买卖。
（二）买卖双方当事人没有买房屋的主体资格所进行的房地产交易
主要包括以下几种情况：
1未成年人等无民事行为能力人和限制行为能力人所进行的房屋买卖。
2房屋出卖人不是房屋所有权人，而只是房屋占有人。
3共有人没有取得其他共有人同意而出卖共有房屋。
4委托代理人超越代理权限或无代理权而代理被代人买卖房屋，应属无效，但被代理人事
后追认的，则为有效。
5买受人不具有房屋购买权而购买房屋。
6依有关法规，政策规定不许购买房屋的人员购买房屋的，也属无效。
（三）规避法律的房地产交易
1虚假的房屋买卖
指双方当事人以规避法律为达到自己的某一目的，而共同实施的虚假
的房屋买卖。如为逃避债务而进行的所谓房屋买卖。
2伪装的房屋买卖
指双方当事人为了规避法律而实施的以一个表面的房屋买卖
而掩盖另一真实的民事法律行为。
（四）买卖双方意思表示不真实的房地产交易
主要指一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背其真实意志的情况下所进行的
房屋买卖；同时也指一部分意思表示有瑕疵的房屋买卖。具体包括以下几种情形：
1欺诈性的房屋买卖
指一方当事人采用隐瞒真实情况或捏造事实等欺骗手段，致使对方当
事人发生错误而同自己进行的房屋买卖。其特点是一方进行欺诈确实出于故意，另一方同意
进行房屋买卖是上当受骗的结果。
2胁迫性的房屋买卖
指当事人一方用可能实现的使对方的名誉或其他利益受损
失的行为相要挟，迫使对方同意与其进行房屋买卖。
3乘人之危的房屋买卖
指当事人一方利用对方处于困难境地或迫于经济上的急需而进行的
房屋买卖。这种交易违背了民法上的等价有偿的原则，也不符合另一方当事人的内心真实意
愿。
4因重大误解而进行的房屋买卖
是指一方当事人对行为的性质，对方当事人以及其他重大
问题生产了错误认识而进行的房屋买卖。如将房屋租赁理解为房屋买卖。或者相反都是对行
为性质的重大误解。
5显失公平的房屋买卖
是指一方当事人利用对方没有经验或其他有利地位，致
使双方进行的买卖活动明显不合理，从而使对方遭受损失的房屋买卖。
（五）违反法定形式的房地产交易
1没有采用书面合同形式的房屋买卖
对此应根据当时的具体情况来确定。对于历史上遗留
下来的房屋买卖纠纷，必须分析买卖手续不完备的原因，并考察其履行情况。对已经履行又
无其他违法行为的，就应该承认其有效。并令其补办房屋买卖手续。如果双方既无书面合同
，又没有可靠的证人、证据，一般应认定其买卖关系无效。
2来办理产权过户手续的房屋买卖
在1987年12月17日国务院发布施行《城市私有房屋管理
条例》之前，由于各种历史原因，许多房屋买卖并没有到房管机关办理批准手续，对此，必
须求取实事求是，具体问题具体分析的态度对待。最高人民法院在1984年9月8日下达的《关
于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条作出规定：“买卖双方自愿，并立有契约
，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完
善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”
对于《条例》发布施行之后，如何运用《意见》第56条的规定问题，最高人民法院于1987年
12月作出了《关于如何具体运用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见
〉第56条规定的批复》。该批复明确：“我院《意见》第56条规定的精神只适用于解决《条
例》实施前的历史遗留问题，《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条
例
》的规定办理。”这里指的《条例》的规定，其主要内容是指办理房屋买卖没有办理合法手
续前一方翻悔的，一般应认定买卖关系无效。
三、无效的房地产交易的处理
根据构成要件的不同，无效的房屋买卖，可以分为绝对无效房屋买卖和可以撤销的房屋买卖
两类。
对于无效房屋买卖的处理，包括无效房屋买卖所引起的财产后果的处理和无效房屋买卖中的
违法行为的处理两个方面。
无效房屋买卖引起的财产后果，应按以下不同情况处理。
（一）返还原房屋
如果一项房屋买卖被确认为无效，原房屋仍存在，原房屋所有人要求返还的，应将原房屋返
还给原房屋所有人。如果原房屋已不存在或者已被第三方合法取得，不能返还时，可以用赔
偿损失的方法抵偿。
（二）收归国有
对于房屋买卖双方恶意串通，而损害国家、集体或者第三人利益的；或者私自买卖房屋，转
手倒卖牟取暴利的；或者伪造证据，倒卖他人房屋的，应当追缴对方取得的财产，收归国家
所有。对于这种民事行为不仅因其违法而归于无效，并且还应追缴其非法所得归国家所有。
（三）赔偿损失
根据有关法律规定，行为被确认无效后，应当根据过错程度，赔偿受害人的损失。如《民法
通则》第六十一条规定：民事行为被确认无效或被撤销后，“有过错的一方应当赔偿对方因
此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
1房屋买卖行为无效的原因在于一方的过错时，有过错的一方应当向对方赔偿因其过错而
遭
受的经济损失。实施违法行为的当事人除将其从对方取得的财产和利益返还对方外，还应当
向对方赔偿因此所遭受的经济损失。
2房屋买卖行为因双方的过错而致无效时，“应当各自承担相应的责任”。即根据各自过
错的大小，致害的多少、而承担应负的责任。
至于无效房屋买卖中的违法行为，应根据违法行为性质和情节的不同，分别处理，对情节严
重的移送公安司法机关处理。
需要注意是，在处理无效的房屋买卖时，要注意保护善意有偿购买的第三人的利益。这主要
在两种情况时要注意：
1共有人擅自出卖共有房产。1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题
的
意见（试行）》第89条中规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的
，一般认定无效，但第三人善意，有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其
他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这条规定也适用于共同共有房屋的部分
共有人擅自出卖共有房屋的情况。“善意”“有偿”是指第三人在主观上没有过错，即对部
分共有人擅自出卖的是共有房屋这事实不知情，而在客观上所出的买房公款是比较公平合理
的。又根据最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第59条的规
定：“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买
方（即第三人）如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况自理。”在实践中保护善意有偿
买房的第三人的合法利益时，应将这两项条款结合起来运用。在买方是善意有偿取得该共有
房屋，过错完全在卖方，而且买方已交付全部或大部分房款，并已实际占有，使用、管理了
该房屋，又无其他违法行为，如果否认买卖关系则显失公平的情况下，则可认定买卖关系有
效。对因此而给其他共有人造成的损失。由擅自出卖共有房产的人赔偿。
2无所有权的房屋占有人将房屋出卖给他人。对此除了宣布房屋买卖无效外，买受人在一
般
情况下，都应返还原房屋。但如果同时具备以下两个条件时，可以不须返还原房屋。（1）被
出卖的房屋属于无主房屋，并且已经超过规定期限
