物业管理实务及范例精解-第23部分
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是如实的价格，不实申报将受到法律制裁。
四、房地产交易的程序
（一）申请与接待
房屋交易所接待人员在认真听取交易双方介绍房屋交易过程后，要仔细询问房屋的基本情况
，如房地产座落位置、建筑结构、协议价格、买卖原因、产权归属及沿革等。然后还要查看
房屋所有权证书、买卖合同、户口簿以及其他有关房地产证明证件。
（二）登记
在了解房屋交易过程后，凡符合交易政策的，给予登记。卖方凭户口簿、房屋所有权证，据
实填写《申请出卖房屋登记表》；买方凭户口簿；单位介绍信或街道证明，据实填写《申请
购买房屋登记表》；单位买卖房屋，凭上级批准的文件，分别填写《申请出卖房屋登记表》
和《申请购买房屋登记表》。
（三）调查
1内部调查
根据房管局的房屋档案和产权产籍卡片，主要审查以下内容；产权人姓名，性
别、年龄、籍贯是否与产权档案相符；房屋座落、结构、间数、面积、四至、地址是否清楚
；产权归属、产权来源是否清楚；落实房屋政策中有无遗留问题，是否属于拆抵收购房屋；
有无抵押、典当和被查封等情况；是否冻结转移或非本人不得转移的房屋。
2外部调查
经办人员到有关部门或深入现场，调查以下内容；房屋产权是否有共有人或承
租户；房屋共有人或承租户是否主张优先购买权；是否属于征用拆迁冻结的房屋；是否属于
违章建筑的房屋；交易双方所报成交价是否真实；有无界址纠纷或其他产权争议。
（四）估价
估价人员（评估员）与卖方约定具体日期，届时会同卖方到现场评估价格。在估完价后，将估
价表移送经办人员准备订立合同。
在现场估价时，遇有界址不清或建筑结构相连部分以及他人之地上物时，得通知邻户及其他
产权人共同确认界址或地上物权属。
（五）议价
经办人员通知交易双方到交易所由买卖双方自行以人民币为交易单位进行议价，并由双方自
行签订《房屋买卖合同》。如果双方愿意登记声明，可由交易所代为办理。
（六）公告
凡登记买卖的房屋（特别是私房），都要由交易所统一公告，公告期内如有人对产权提出异议
时，交易所有权中止交易。已交费用不用退还，失约一方应负担对方已付的全部手续费。
（七）报批
经办人员根据内审外查及公告情况，逐项填写《房屋买卖审批表》，写出调查及公告情况，
提出个人意见，连同交易双方所出示的证明证件，根据审批权限的规定逐级上报，经主管房
屋管理部门批准后，全部案卷移送立契人员。
（八）订立合同
经办人员通知交易双方携带户口簿或单位户口证明，房屋所有权证、契证、身份证、名单及
证明证件等亲自到交易所办理房契过户手续，经查验无误后，即予以订立房产卖出合同。
订立合同前经办人员必须认真审验以下事项：
1产权证、户口簿、身份证、图章姓名必须相符；交易对方所立合同（草契、协议）必须真
实、合法、完备；
2出卖共有房屋必须提供共有人亲自出示的同意证明书；
3出卖出租的房屋，出卖人必须提供、承租人亲自出示的放弃购买权证明书；
4出卖继承的房屋，必须提供继承权公证书；
5出卖人不能亲自到场的，必须提供出卖人亲自出示的委托书；
6单位买卖房屋，必须提供《法定代表人身份证明书》或《授权委托书》；
7委托书证明有转委托时，对转委托人有无转委托权应进行认真核对；
8交易双方或一方在签订合同后悔，撤销房屋买卖登记时，交易双方必须提供书面申请；
9无民事行为能力人或限制民事行为能力的人，买卖房屋得由监护人代为办理；
10旅居国外的华侨出卖房屋，如委托国内亲友代为办理，必须提供居住国公证机关的公证
和中国驻外使领馆认证书；
11法院判决或裁定出卖的房屋，必须提供法院的判决书或裁定书。
（九）收费
契税，按成交价6％征收，由买方缴纳。手续费，按成交价2％收取，由交易双方各负担一半。
罚款按有关规定征收。
（十）统计
立契手续办完后，经办人员应即时登记《房屋买卖立契房册》，同时填写《房产买卖登记立
契卡片》。
（十一）发证
交易所将所有证明证件装订成册，按页编号；移交房管部门，依有关规定转测绘所查后，绘
制平面图，然后制证，通知新业主登记，交费、颁发新证。
第二节 房地产交易合同
一、房地产交易合同的形式
（一）口头形式的房地产合同
口头形式的房地产合同（口头房地产合同）是指当事人双方通过对话方式进行意思表示而订立
的房地产合同。这里的对话方式包括面对面交谈或通过电话及其他口头交谈方式。
一般而言，口头形式的合同具有简便、迅速的优点，对于发展市场经济、促进商品流转起着
重要作用。但其缺点亦很明显：无据可查，不易查证，一旦发生纠纷则难以证明合同的存在
及其确切内容。由于房地产的重要性，我国法律通常不允许订立口头形式的房地产合同。但
是，具体到城市和乡村，情况则有所差别。对于城市房地产合同，我国法律一律要求签订书
面形式的房地产合同，口头形式者无效；而乡村房地产合同，除一些重要合同如房屋买卖合
同等外，法律并不严格要求必须采用书面形式，或者法律根本没有规定。所以，就某些乡村
房地产合同（如房屋借用合同、房屋租赁合同等）而言，只要双方当事人能举证，口头形式的
房地产合同仍可为有效合同。
（二）书面形式的房地产合同
书面形式的房地产合同，是指当事人以书面文字表达合同内容的房地产合同。按其外观形态
，房地产合同的书面形式可以分为两类：1文本形式，即双方当事人在就合同内容协商一
致
后将其内容写成合同书，并分别签名和盖章。文本形式中又有标准文本形式和非标准文本形
式之分。标准文本形式是指合同条文早已印就，当事人双方或一方仅签署或填写即可的合同
形式，如房屋保险合同。非标准文本形式则是指合同条文全部由当事人双方协商拟就的合同
形式。文本形式，尤其是非标准文本形式是最常见、最典型的房地产合同的书面形式。2
书
信、电报、电传等形式。当事人在通过书信、电报、电传等文书往来而订立合同之后，记载
有合同内容并有当事人签名与盖章的书信，以及有关的电报、电传等，也被法律视为合同的
书面形式。
按是否经过特殊程序，房地产合同的书面形式还可分为一般书面形式和特殊书面形式。一般
书面形式是指双方当事人以书面形式签订合同，合同即告成立、生效的书面形式。特殊书面
形
式是指双方当事人以书面形式签订合同后，还须经公证、鉴证、审批或登记，合同才告成立
、生效的书面形式。具体而言：
1公证形式
公证形式是指按照法律、行政法规的规定或者当事人的约定，以公证机关对房地产合同内容
加以审查公证的方式签订合同时所采取的一种书面合同形式。公证机关对房地产合同内容进
行审查后，在合同文件上加盖公证印鉴，以资证明。房地产合同经过公证后，有利于保障合
同的真实合法性，有利于合同的履行。我国法律、行政法规通常不要求房地产合同必须经过
公证。房地产合同是否经公证，一般由当事人自行约定。由于房地产合同多须登记，所以，
公证形式的房地产合同并不普遍。
2鉴证形式
鉴证形式是指按照法律、行政法规的规定或者当事人的约定，以国家合同管理机关对合同内
容的真实性和合法性进行审查的方式签订合同的一种书面合同形式。鉴证是国家对合同进行
管理和监督的行政措施，作用在于加强合同的证明力和可靠性。它只能由国家工商行政机关
进行。我国法律、行政法规通常不要求房地产合同必须采取鉴证形式，而由当事人自行约定
是否采用。与公证形式相比，鉴证形式的房地产合同在实务中更为少见。
3审批形式
审批形式是指法律、行政法规规定某些合同必须采取经国家有关主管机关审查批准的一种书
面合同形式。这些合同，除应由当事人达成意思表示一致而成立外，还应将合同文件提交有
关国家主管机关审查批准才能生效。审批形式是国家法律、行政法规对某些合同的特殊要求
。法律、行政法规规定必须审批的合同，不经过审批就不能发生法律效力。反之，法律、行
政法规不要求合同采取审批形式的，当事人不能约定或要求国家有关主管机关进行审批。房
地产合同中，有一部分合同是必须采取审批形式的。例如：《城市房地产管理法》第10条规
定：“县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府
下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级
人
民政府批准。”第11条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行
。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划
、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，
由市、县人民政府土地管理部门实施。”第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转
让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”上述规定表明，城市规
划区国有土地使用权出让合同以及土地使用权以划拨方式取得的房地产转让合同，均应采取
审批形式。
4登记形式
登记形式是指按照法律、行政法规的规定或者当事人的约定，采取将合同提交国家登记主管
机关审查，并对该合同或该合同涉及到的财产的流转进行登记的书面合同形式。在房地产合
同中，登记形式被广泛运用，并且，依法履行登记手续通常是房地产合同的生效要件之一。
例如：《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五
章的规定办理权属登记。”
上述四种房地产合同的特殊书面形式，可以同时采用两种、三种或四种，相互之间并不排斥
。但是，法律、行政法规规定必须采用的形式，必须全部采用，不得以当事人的约定排除。
综上所述，在合同的形式方面，我国法律、行政法规一般要求房地产合同必须采取书面形式
，而不允许采取口头形式。在书面形式的房地产合同中，特殊书面形式的合同，尤其是登记
形式的合同又占绝大多数。
二、房地产交易合同的签订
（一）房地产交易合同依法签订
1当事人必须具备签订相应合同的法律资格——主体合格
我国法律对签订合同一向有当事资格方面的要求。例如，法律规定公民（自然人）对于任何合
同都必须具有相应的民事行为能力才能以自己的行为而同相对人签订；企业法人签订经济合
同应在其经营范围之内。就房地产合同而言，其当事人除应具备一般合同当事人所应具备的
法律资格外，通常还应具备一些法定的特殊条件。例如，国有土地使用权出让合同的出让方
，必须是市、县人民政府土地管理部门（机关法人）；房屋拆迁合同的拆迁人应是取得房屋拆
迁许可证的建设单位或者个人。
2当事人在签订合同时所为的意思表示必须真实——意思表示真实
这是我国法律针对签订合同的协商过程，从自愿原则出发而提出的一项要求。意思表示真实
就是指当事人的意思表示必须与其内在意志相符合。其实质是禁止任何人通过胁迫、欺诈等
非法手段或者乘人之危而使他人与其签订合同。在房地产合同的签订过程中出现的强买、强
卖以及强租等都与“意思表示真实”的要求相悖，从而导致合同的无效。
3当事人所要订立的合同在内容上必须符合法律和行政法规——内容合法
合同内容符合法律和行政法规，是合同的履行结果既无损于合同当事人利益，又钷损于社会
公共利益的最根本的保证。合同以其具体规定为内容，例如，房地产转让合同应当载明双方
当事人的姓名或名称、处所、房地产权属证书名称和编号、房地产座落位置、面积、四至界
限、土地宗地号、土
