物业管理实务及范例精解-第21部分
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（5）负责对非法房地产交易活动进行行政查处工作，并对房地产交易纠纷进行调解。
3各级政府价格主管部门的主要职责
（1）制定由政府定价的房产交易价格和经营性服务收费标准，凡向居民出售的新建普通住宅
价格、拆迁补偿房屋价格及房产交易市场的重要经营性服务收费实行政府定价，由政府价格
主管部门会同有关部门按照价格管理权限制定和调整。
（2）负责制定各地房价评估的具体办法。
（3）负责对房产交易价格及经营性服务收费的监督与监测工作，各级政府价格主管部门应认
真做好房产交易价格变化的监测工作，及时对房产交易价格情况进行分析、汇总，定期制定
、公布市场参考价格，并向上一级政府价格主管部门报送情况。
（4）负责对房产价格评估中出现的价格纠纷进行调解。
（5）查处违反房产交易价格管理的行为。
房地产交易的管理行为必须遵循统一领导、分级管理，宏观控制与微观放开相结合，依法
管理这三项原则，在全局上做好立法工作、全局性规划工作、拟订年度出让国家土地使用权
总量、房地产开发全面布局，并合理规划，搞好配套建设综合开发等工作，在具体交易中
做好管理房地产价格评估、房地产登记管理、中介服务机构管理等工作。
二、房地产转让
（一）房地产转让的概念
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行
为。可以从以下几方面来理解房地产转让的概念：
1房地产转让的主体是房地产权利人，包括房产所有人及土地使用权人。非房地产权利人
无权转让房地产。
2房地产转让的客体是房屋的所有权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。除单独土地
使
用权的情况外，由于房与地之间不可分离的特性，房屋的所有权与该房屋所占用范围内的土
地使用权须一同转让。
3房地产转让的形式为房地产买卖、房地产赠与及其他合法方式。其他合法方式如房地产
交
换、房屋继承等。方式的多样化表明房地产的转让既可能是有偿行为也可能是无偿行为。
4房地产转让区别于房地产租赁与抵押等其他交易方式的本质特点在于房地产转让是将房
产
所有权或地产使用权转移给他人的行为，一旦转让行为成立则原产权人的一切权利均由新产
权人享有，原产权人丧失原权利。
房地产转让行为是平等主体之间的民事法律行为，当事人之间法律地位平等，意思表示自愿
。除此之外，房地产的转让还须遵循前节所述的下列原则：（1）房地同时转让原则。（2）效益
不可损原则。（3）土地使用权出让合同规定的全部权利义务随土地使用权同时转移原则。房
地产买卖行为中，还必须遵守国家法律关于房地产价格管理及登记管理等制度的要求。
（二）房地产转让行为的有效条件
房地产转让诸行为中房地产买卖行为是最典型、最重要的形式；房地产赠与行为与房地产买
卖行为最主要的区别是权利转移的无偿性；房地产交换行为属于民法原理中的“互易”行为
，其与房地产买卖行为最主要的区别在于其转让代价是房地产而非金钱。现以房地产买卖行
为为例证，分析其法律行为的有效条件，其要求大部分亦适用于房地产赠与、交换等其他转
让行为。
1主体具有合法资格
（1）自然人主体。自然人作为房地产买卖行为的主体时，必须具备民事权利能力及完全民事
行为能力；无民事行为能力人与限制民事行为能力人不得从事房地产买卖行为，应由其法定
代表人代为进行。此外，根据我国《继承法》之规定，遗产分割时必须保留胎儿的继承份额
，因此在继承这一房地产转让形式中，胎儿虽因不具有民事权利能力而不能成为权利主体，
但仍应据此条规定保障其合法利益。
（2）非自然人主体。企业、事业单位、机关团体作为权利主体进行房地产买卖的，必须具有
法人资格，否则行为无效。另外，还必须注意下列特殊规定：①公有房屋买卖中，国有房屋
出卖人应是国家授权依法行使经营和管理权利的单位，且须经国有资产管理部门批准同意；
集体所有的房屋出卖人必须是集体组织即产权人。②私房买卖中，机关团体、部队、企事业
单位因特殊需要而购买私房的，必须经县以上人民政府的批准。③商品房买卖中，开发公司
须持有有关批准手续及营业执照；商品房预售主体还须符合其他法定条件。
2客体符合法律要求
不受限制的房地产，均可自由转让。
（1）下列房地产禁止买卖：①以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房地产不
得买卖。必须符合的法定条件是：首先，须按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出
让金，并取得了土地使用权证书；其次，按照出让合同的约定进行了投资开发，其中属于房
屋建设工程的须完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其
他建设用地条件；再次，转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。②以划拨方
式取得土地使用权的，转让房地产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。③司法
机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。④
依法收回土地使用权的房地产不得转让。⑤共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转
让。⑥权属有争议的房地产不得转让。⑦未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。⑧
除依人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家建设征用土地范围内的城市房屋
，禁止转让，但禁止期镛不得超过1年；⑨寺庙、道观房地产产权一般归宗教团体所有，不
得转让。
（2）下列房地产属于受到买卖限制的房地产：
①机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购
买，须经县以上人民政府批准。②以享受国家或企事业单位补贴廉价购买或踹建造的城市私
有房屋，需要出卖时只准卖给原补贴单位或房管机关。③房地产开发商开发经营的商品房，
属于内销商品房的只准许卖给境内组织或个人；属于外销商品房的，持其《外销商品房销售
许可证》或外销批文，应当卖给境外的组织或个人。④房屋所有人出卖租出的城市私有房屋
的，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。出租人未按此规定出
卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。⑤城市私房共有人出卖共有房
屋的
，在同等条件下，共有人有优先购买权。⑥公有旧房出售时，原住户有优先购买权；职工购
买旧房居住或经营一定时期后（5年），允许其出售，但原出售单位有优先购买权。
3形式要件
房地产的转让必须订立书面合同，并须由当事人到房地产管理部门办理权属登记手续，领取
房地产权属证书之后，其行为方才有效。
4意思表示要件
房地产买卖必须在自愿、平等、等价有偿的基础上进行，才能使双方当事人利益得到保护，
因此，双方的意思表示必须真实。因欺诈、胁迫而订立的房地产买卖合同无效；违反代理法
律规定的越权代理以及以被代理人名义同自己订约或自己为买卖双方同时代理订约的行为无
效
；另外当事人的意思表示亦必须出于善意，恶意串通损害国家、集体及第三人利益的行为，
以合法形式掩盖非法目的的房屋转让行为也均同样无效。
5房地产转让不得违反政策、法律和社会公德
（三）房地产转让合同
《城市房地产管理法》规定：房地产转让必须签订书面合同。现同样以房地产买卖合同为例
进行分析。
1合同的订立过程
房地产买卖合同的订立须经历要约与承诺两个阶段。
要约，是买卖当事人向对方当事人提出签订买卖房地产合同的意思表示。该意思表示须符合
如下要求：
（1）明确地向对方表明买卖房地产的意图。
（2）具体写明房地产的数量、质量、座落、价格、交付方式及期限等主要内容。
（3）表明请对方当事人在规定期限内给予答复的要求。
（4）要约必须送达受要约人。
承诺，则是买卖当事人一方对另一方所提出的要约或反要约完全同意的意思表示。承诺必须
明确表示同意要约人或反要约人的意见，并且全部接受了对方提出的合同内容。
双方经过要约与承诺过程之后，签订书面合同，合同即已成立，但合同的成立并不等于合同
的生效，合同的生效尚须经过办理产权转让手续，即办理房地产产权变更登记手续，领取产
权证书，方才受到法律保护。
2房地产买卖合同的主要内容
（1）标的。房地产买卖合同的标的就是房地产。要订立买卖契约时，对于标的物首先要审查
其是否符合有关法律对房地产转让客体的要求。具体参见前述客体有效合法条件及限制。同
时，
房地产合同必须订清房地产座落位置、部位、类型、结构、房屋朝向、门牌号码等。房屋附
属设施是否一同转让也应注明。根据《城市房地产管理法》的规定，合同中应当载明土地使
用权取得的方式。
（2）数量。即房地产的面积与数量。合同中关于数量的约定必须明确，应使用明确量词，而
不应笼统称几房几室等。如注明面积，应明确是建筑面积，还是实际使用
面积，同时还须明确公用面积的摊销等。
（3）价款。这是受让人取得房地产产权所付的代价，是房地产买卖合同必备的条款。我国实
行对房地产价格规定基础价格制度，即国家定期确定并公布地产基准地价、标定地价及各类
房屋
的重置价格，同时实行房地产价格评估制度及房地产成交申报制度。如果土地使用权转让价
格明显低于市场价格的，市县人民政府有优先购买权。
（4）履行期限。即债务人实际负担其债务的期限。包括房产何时交付、价款何时交付及何时
履行过户登记手续等内容。
（5）履约方式。指价款的交付方式以及房地产交付方式。前者如一次性付款或是分期付款；
后者包括房屋及其附属设施的验收、接管，过户手续的办理，有关税费的交纳，房地产权利
证书的领取。
（6）违约责任。房地产合同亦适用民事合同全面履行原则，如当事人违反合同规定，不履行
或不完全履行合同规定的义务，则必须承担违约责任。具体承担责任的方式有支付违约金、
赔偿损失；有定金约定的执行定金罚则。
上述六点是房地产买卖合同必备的条款，有些书籍将争议的解决方式亦列为合同必备条款，
其主要内容是订明发生合同纠纷时，当事人是申请仲裁还是向人民法院起诉。另外，根据《
城市房地产管理法》，还应当注意以下问题：土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权
利、义务随房地产买卖同时转移；土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，转让房地产
后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已
经使用年限后的剩余年限；以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土
地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主
管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应
调整土地使用权出让金。
三、房地产评估
（一）房地产评估概述
房地产评估，是房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采取
科学的估价方法，结合估价经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现
的房地产价格所作出的推测与判断。《城市房地产管理法》第33条对我国房地产评估制度作
出了框架性规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平
、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的
重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”上述法律规定说明：房地产评估在我国
是作为国家承认、提倡并通过制定技术标准等相关法律与政策来管理的制度而存在的。具体
而言，房地产的
