物业管理实务及范例精解-第19部分
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才能保证不损害土地使用权及地上建筑物的经济效益，不因进行房地产交易而破坏土地利用
总体规划和城市规划。第三，在进行房地产交易时遵循这一原则也是国际上通用的惯例，为
保证我国的房地产市场与国际市场接轨，使我国的房地产市场走入正规，也有必要遵循这一
原则。对此，我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也有类似的规定。该条例第
23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。第24条规
定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之
转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
（三）房地产价格管理制度
房地产价格管理，是房地产交易管理中最为重要的问题之一。众所周知，进行房地产交易同
进行其他商品交易一样，当事人都是为了获得一定的经济效益，而经济利益的获得与否，关
键就在于如何确定房地产交易价格。由于我国房地产市场刚刚建立不久，许多管理还没有走
入正轨，在一段时间内，房地产价格处于一种混乱状态，各地的房地产价格的确定没有一个
统一的标准，给一些投机者以可乘之机，影响了房地产市场的市场经济方向。为此，我国在
制定《城市房地产管理法》时，对房地产价格的标准和管理作出了明确规定。
1房地产价格管理的内容
《城市房地产管理法》第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期
确定并公布。具体办法由国务院规定”。根据这一条的规定，我国房地产价格管理的内容为
定期确定并公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。
所谓基准地价，是指房地产价格评估机构按照一定的标准，对不同的土地级别、区域进行分
别评估和测算出不同类型用地使用权的平均价格。通过对基准地价的评估，可以使国家有关
行政管理部门了解地价的总体变化趋势和较稳定的各级、各类土地使用权的平均价格，从而
对土地使用权价格进行宏观调控，使土地使用权的总体价格随着市场的变化而变化，防止故
意压低或哄抬地价、扰乱房地产交易市场的现象发生。同时也为各地在确定房地产价格时明
确了一个基本的标准。
所谓标定地价，是指评估机构以基准地价为依据，对需要进行土地使用权出让、转让、抵押
的每幅地块所进行的价格评估，是进行房地产交易的价格依据。一般情况下，对于标定地价
的评估，都是由评估人员根据市场的供需状况，地块的地理位置、使用条件，地块大小和形
状、容积率、土地的使用年限，并参照国家公布的基准地价予以确定的。由于标定地价是对
每一块土地在某一时间的具体价格的确定，与市场价格基本一致，这样就为地方人民政府管
理房地产交易价格，防止故意压低或哄抬地价提供了依据。
所谓房屋的重置价格，是指按照当前的建筑材料价格、建筑技术、工艺水平以及其他建筑条
件，重建同类结构、质量、式样标准房屋的价格。随着房地产市场的变化，房地产的价格不
会一成不变，同时建筑材料价格的提高，建筑技术和工艺水平的提高，各种建筑费用的提高
，都可能影响房屋的价格，即使建筑结构、式样、质量等没有变化，不同时期的房屋价格也
会不一样。在我国房地产市场中，房屋价格一般呈上升状态。为了使房地产交易公平合理，
对不同建筑结构、式样、质量的房屋设置重置价格，就会给当事人进行房屋交易时提供了价
格依据，对于房屋拆迁中的价格补偿，也有着十分重要的意义。
对于基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，城市人民政府或其授权的部门要根据当前
的经济和社会发展状况，定期评定，定期公布，并将其纳入法制轨道，这样就可以稳定房地
产交易价格，通过交易价格对房地产市场进行宏观调控，使我国的房地产市场的发展与我国
市场经济的发展方向保持一致。至于基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格的确定和公
布的具体办法，由国务院或国务院授权的部门根据我国的具体情况制定公布之。
2房地产价格评估制度
所谓房地产价格评估，是指由房地产专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，
按照一定的技术标准和估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验和当地房地产市场价
格，对房地产最可能实现的合理价格所作出的推测与判断。
实行房地产价格评估制度，对我国房地产事业的发展有着十分重要的意义，只有实行房地产
价格评估制度，才可以保证房地产交易价格的合理和稳定，保障房地产交易秩序，保证国家
、集体、公民个人的合法权益不受侵害，不会给房地产投机者以可乘之机。同时，也可为房
地产转让、抵押、房屋出租提供价格基础，为政府征税、房屋拆迁补偿、解决房地产纠纷、
企业兼并、企业破产清算等提供了依据。我国《城市房地产管理法》第33条规定：“国家实
行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规
定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地
的市场价格进行评估。”
根据该条的规定，在进行房地产价格评估时应遵循公正、公平、公开的原则。
（1）公正原则
所谓公正原则，是指国家房地产价格评估机构在进行评估时，要采用统一的评估标准，无论
是何等身份的委托人，无论评估对象是公房、私房还是新建商品住宅，都要公平对待，在评
估其价格时不能有意抬高或降低，要根据实际情况，采用科学合理的估价方法，公正地作出
评估。公正原则要求房地产价格评估机构要制订一套统一的评估标准。尽管我国地域广阔，
不可能制订全国统一的标准，但每个地区都要根据当地房地产价格构成要素、定价标准、价
格层次、房屋建筑类型等制订一套统一的、具有权威性的评估标准，作为进行评估的依据。
同时要加强房地产评估机构和评估人员的资质管理，提高评估机构和评估人员的素质，使房
地产价格评估机构公正地对待每一个委托人，采用统一的标准，公正地办理每一件房地产价
格评估事务。
（2）公平原则
所谓公平原则，是指房地产价格评估机构和委托方在进行房地产价格评估事务时，双方的法
律地位平等，享有平等的权利和承担平等的义务。委托方委托房地产价格评估机构进行评估
时，是一种委托关系，即是一种民事法律关系。根据我国民事法律的规定，民事法律关系的
双方当事人在进行民事法律行为时，应遵循公平原则，任何一方都不得把自己的意志强加给
另一方。
（3）公开原则
所谓公开原则，是指房地产价格评估机构在进行价格评估时，应公开评标标准、评估程序和
评估方法，增加评估的透明度。公开评估，可以使公众了解评估的过程和方法，消除公众对
评估的疑惑，也便于社会公众加强对评估的监督，促使评估机构严格依章办事、公正、合理
地执行评估工作，减少不必要的纠纷。
房地产价格评估机构在进行价格评估时，应严格遵守评估的程序和方法，只有如此，才能保
证评估工作的公正、公平和公开。依据《城市房地产管理法》的规定，房地产价格评估的
程序和方法如下：
（1）评估程序
所谓房地产价格评估的程序，是指进行一项评估工作需要从头到尾作哪些工作和步骤。
①评估申请。即委托人向房地产价格评估机构提出委托申请。在进行申请时，委托人应当递
交评估申请书。这里所说的委托人，可能是政府、法人或个人，可以是该房地产的所有人或
使
用人，也可以不是。他们要求评估的理由和要求各不相同。如可能是房地产拥有者的代理人
接受委托，欲了解该房地产的实际价值；政府要课税，也可以委托对非政府拥有的课税对象
房地产进行估价；房地产的欲购者，也可能会委托对想要购买对象房地产进行估价；一方以
房地产入股与另一方合作，另一方也可能委托对该入股房地产进行估价，以便于与对方讨价
还
价。评估申请书一般包括以下内容：委托人的身份证明、评估对象的基本情况（名称、面积
、地理位置）、申请评估的理由、项目和要求，以及其他需要说明的内容。
②受理评估委托。房地产价格评估机构在收到委托人的评估申请书之后，应当对评估申请书
及有关证件进行审查，明确评估对象、目的、估价期日等要求之后，决定是否承办。如果接
受委托，则双方签订房地产价格评估合同，明确双方的权利和义务。
③进行评估作业。评估机构接受委托之后，便着手进行评估工作。在明确了评估对象和目的
之后，首先应选出拟采用的适合于该评估对象的初步评估方法，以便于进行实地勘察及收集
资料时有的放矢。然后根据初步评估的结果确定评估计划，进行实地勘察，收集有关资料。
这一工作完成之后，评估人员对收集的资料进行整理、分类。
④综合评估决定估价额。评估机构对收集的资料进行分析，选择适用的估价方法进行计算，
最后决定出估价额，然后将评估成果写成评估报告书。评估报告书一般包括以下内容：A
估
价额及价格种类；B评估条件；C评估对象的坐落、地号、门牌、结构、用途、数量等，
以
及有关权利种类；D评估目的及条件与价格种类的关系；E评估日期及进行评估的年月日
；
F决定估价额的理由；G参与评估的人员与评估对象有无利害关系；H若干附属资料，
如评估对象所在地的地图、房地产图片等。
⑤通知委托人领取评估报告书并收取服务费。房地产价格评估机构在完成评估工鼢并撰写完
评估报告书之后，通知委托人领取该评估报告书，委托人领取报告书时，应按合同规定交纳
服务费。
（2）房地产价格评估的方法
房地产评估的方法多种多样，房地产价格评估机构要针对不同的评估对象，采取不同的评估
方法，否则将导致评估额不准确，房地产价格评估不规范。房地产价格评估的方法主要有市
场比较法、收益还原法和成本估价法这三大基本方法，其他方法都是由这三大基本方法派出
出来的。
所谓市场比较法，是指在进行房地产价格评估时，将评估对象与在近期内已经发生了交易的
类似房地产加以比较对照，从已知的已经发生交易的类似房地产价格，推算出该评估对象的
价格的一种价格方法。所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与评估
对象相同或相似的房地产。
所谓收益还原法，是指运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。其具
体操作步骤为：先求出房地产的总收益和总费用，由房地产的总收益减去总费用而算出房地
产的纯收益，运用适当的还原利率，选用具体的收益还原法的计算公式进行计算。
所谓成本估价法，是指以建造房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和
应纳税金来确定房地产价格的估价方法。其计算公式为：①新建房地产价格为购置土地费用
、建造建筑物费用和正常利税之和；②新开发土地价格为购置待开发土地费用、开发土地所
需的投资和正常利税之和；③旧有房地产价格为旧有房地产重置价格与折旧之差。
我国在进行房地产价格评估时，采用的评估方法主要是以基准地价、标定地价和各类房屋的
重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。至于基准地价、标定地价和各类房屋的重置
价格由城市人民政府或其授权的部门根据国务院规定的具体办法定期确定并公布。
3房地产成交价格申报制度
对市场的调节主要是通过一些经济杠杆，如价格、税收等来起作用。房地产交易市场也是如
此。对房地产交易价格有所了解，政府才能通过价格、税收的调整来鼓励或者限制全国或者
某一地区的房地产交易，维护房地产市场秩序。为此，我国采取了房地产成交价格申报制度
，并在《城市房地产管理法》中作出明
