物业管理实务及范例精解-第15部分

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派出所等方方面面去联系协调。这对业主委员会成员思想素质、工作能力都有一个较高的要

求。可称“官不大，要求高”。民主花园业主委员会在实践中体会到能否把大家团结在一起

，关键一条是业主委员会成员要以身作则，有奉献精神，要求业主们做到的事，自己先要做

到。民主花园业主委员会成员和许多业主代表，在业主自发募捐时，个个慷慨解囊，每次义

务劳动都积极参加。业主委员会刚成立前后，没有办公地点，业委会成员只好常常在家中召

开会议，作出贡献。每次决定重大事项，业委会成员都要反复斟酌，交大家讨论，达成共识

。每次会议和活动都有记录。因此，民主花园业主们称赞自己的业委会是好的当家人。
实践证明业主自治管理中业主委员会至关重要，业主委员会把家当好了，才能与物业管理企

业珠联壁合，把物业管理好。
范例二　　深圳市物业管理市场招投标情况介绍
1981年，我国第一家专业物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，到1997年底，深圳已

拥有物业管理公司400余家，其它管理机构700多家，从业人员6万余人，管理着8100多万平

方米的各类物业，管理物业总值超过2000亿元，物区内90％以上的住宅区、工业区、写字楼

及各类商业大厦实现了物业管理。物业管理行业的迅猛发展，呼唤着物业管理市场要进一步

规范化、法制化、市场化。而物业管理市场进行招投标则是物业管理市场化的具体体现。
第一步：系统内部招标
深圳市物业管理市场进行招投标工作，第一步先由深圳市物业管理行业主管单位深圳市住宅

局主持，采用邀请招标的形式，即邀请深圳市住宅局下属的物业管理公司参加。1993年，深

圳市住宅局为莲花北、景田西两住宅区组织了全国第一次一定范围内的选聘物业管理企业的

招投标活动。此次招投标活动邀请深圳市住宅局下属莲花物业管理公司、万属居业公司、大

众物业管理公司参加。
招标领导小组由深圳市住宅局一位副局长担任组长，副组长由市住宅局另一位副局长和市住

宅

局管理监察处处长担任。组员组成情况为：市住宅局经营处处长、市住宅局建设处处长、市

住宅局办公室副主任、市住宅局管理监察处副处长、市住宅局计财处副处长、中海深圳物业

管理公司经理、深圳市华侨城房产部副经理。招标领导小组下设招标工作办公室，设主任一

名，副主任二名。主任、副主任均为招标领导小组成员。深圳市住宅局对首次选择物业管理

单位的招投标活动非常重视。
招标方法是：（1）由深圳住宅局招标工作办公室制定招标的项目和要求，投标单位在限定时

间内做标、密封，送达局招标工作办公室；（2）招标领导小组各成员依据招标工作办公室提

交的标底，逐项评分（评分时每个项目去掉最高分和最低分，取平均分，然后算出总分），总

分高者中标；（3）采用会议形式公开开标、定标。
合同签订的方法为：（1）承包合同由局招标工作办公室起草，确定甲乙双方的权利、义务和

责任；（2）定标后半月内中标单位与市住宅局签订承包合同，法人代表签字后承担相应责任

。
深圳市住宅局在招标文件中说明：（1）莲花北、景田西两住宅区招标范围仅限于多层住宅楼

及其区域（暂不含高层楼宇）；（2）小区管理的招标工作属试点，很多问题需在实践中摸索总

结；（3）这次招标确认的管理工作认定为住宅区前期管理。待《深圳经济特区住宅区管理条

例》公布实施后，则按该条件规定执行；（4）住宅区管理基金按市和局有关规定执行；（5）管

理用房和商业用房产权归属市住宅局，中标单位在签字合同后方可使用；（6）中标单位的管

理行为完全属企业行为；（7）中标单位在实施管理过程中的有关事宜，按合同书规定可直接

与

局机关处室协商，机关处室应给予大力支持，如果协商不成，则书面提请招标领导小组决

定；（8）招标领导各小组受理问题的时间延长至签定合同后三个月。
这次招标的结果是：深圳市万厦居业公司取得了莲花北村的物业管理权，一年后莲花北村，

一举夺得“全国优秀示范住宅小区”称号。
莲花北、景田西两住宅区物业管理工作招标书的主要内容有：
（一）住宅区已具备的基本条件
1住宅区交付使用时，水、电、气供应到位；
2管理用房将如期交付使用；
3绿化按要求进行了栽种；
4道路达到人、车通行的基本要求；
5车场、垃圾屋（池）按期交付使用；
6中小学校、幼儿园、综合肉菜市场等公用配套设施将会在入住后的一段时间内仍处于施

工状态。
（二）住宅区规划建设基本情况
莲花北村住宅区有关数据：
1占地面积48万平方米；
2多层楼宇区总建筑面积36万平方米；
3多层楼宇75栋，3844套，建筑面积32万平方米；
4道路：车行道47万平方米；人行道16万平方米；
5绿化面积18万平方米（待竣工后实测）；
6容积率127；
7中学一所，建筑面积11000平方米；
8小学两所，建筑面积11800平方米；
9幼儿园两年，建筑面积5400平方米；
10综合楼一栋，建筑面积8000平方米；
11停车场8个，08万平方米；
12标准游泳池一个；
13青少年活动中心一个；
14标准网球场一个；
15影剧院一座；
16医院一座；
17消防水泵接口405个；
18化粪池44座；
19污水检查井996个，排污管11894米；
20雨水检查井885个，排水口809个，雨水管17568米；
21明沟150米，暗沟450米；
22路灯135盏，庭园灯124盏。
其中第7、8、9、15、16条只负责庭院外的公共设施，房屋主体和庭院内的卫生、绿化、道

路等不属承包管理范围。
景田西住宅区有关数据：
1占地面积5743940平方米；
2多层楼宇区域总建筑面积5913662平方米；
3多层楼宇16栋，728套，建筑面积5913662平方米；
4道路：行车道593904平方米；人行道261437平方米；
5绿化面积（待竣工后以实测数据为准）；
6容积率103；
7幼儿园一所，建筑面积3100平方米；
8综合楼一栋（在设计中）；
9停车场三个，310658平方米（不含综合楼内停车场）；
10消防水接口4个；
11化粪池12座；
12污水检查井176个，排污管1548米；
13雨水检查井46个，排水口92个，雨水管1548米；
14暗沟140米；
15路灯41盏。
其中第7条只负责庭院外的公共设施管理；房屋主体和庭院内的卫生、绿化、道路等不属于

承包管理的范围。
（三）承包管理的工作内容
1房屋的使用、维修、养护；
2道路、路灯、消防、绿化、沟、池、井、管道、停车场及各种管线等公用设施的使用、

维修、养护；
3清洁卫生（不含垃圾中转站后的工作）；
4文娱活动场所及文娱活动的开展；
5便民服务网点（不含综合肉菜市场）；
6区内交通；
7治安秩序；
8管理档案的建立；
9合同规定的其他事项。
（四）承包方式
承包期限暂定为1994年1月1日起至1996年1月1日。在此期间如果《深圳市经济特区住宅区管

理条例》颁布实施，则按条例规定执行，即此次承包可视为“前期管理”。承包单位对住宅

区管理实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。
1管理开办费：执行市住宅住【1993】89号文精神；
2管理基金：按市和局有关规定执行；
3管理用房和05％的商业用房：按全成本租金标准租赁使用；
4管理服务费的收取：按深价【1993】22号，深住【1993】47号的联合文件精神执行；

5管理人员的住房，原则上由承包单位采用购买微利房的办法解决，局给予必要的支持。

（五）承包管理标准要求
本次承包工程验收暂执行国家建设部关于住宅区达标考评办法规定的标准。如深圳市住宅区

管理标准出台，则执行深圳市的标准。
（六）奖罚
奖罚实行市住宅局每年住宅区评比所规定的奖惩办法，达不到规定要求，则中止承包合同，

清理债务；达到了规定要求，则给予适当奖励。
（七）招标时间
1各投标单位应于1994年1月5日前将投标书密封后送达局招标工作办公室，逾期按弃权处

理；
2开标时间拟定于1994年1月中旬。
（八）组织机构
本次招标工作由局组织的招标领导小组负责，评标人员原则上为领导小组成员。办公地点设

在市局管理监察处。
（九）其他事项
1各投标单位编制标书时，应把莲花北、景田西住宅区分开各制一份标书；
2中标单位在签订合同时，坚持提出附加条件和不合理要求的，招标领导小组有权取消其

中标资格，由此产生的一切损失由中标单位负责。
第二步：全市范围内招投标
深圳市物业管理招投标工作的第二步，是面向社会公开招标。1996年12月，深圳市住宅局将

鹿丹村管理权以公开招标形式向社会市场推出，这标志着深圳市物业管理水平已走向成熟，

并迈向市场。当时有几十家物业管理公司投标，经过初步筛选，最后经过十家优秀物业管理

公司竞争，最终被深圳万科物业管理有限公司夺标。
鹿丹村是深圳市住宅局于1987年开发建设，1989年竣工交付使用的大型福利房住宅小区。小

区占地面积70396平方米，总建筑面积110340平方米，绿化面积32000平方米，占居住区面积

的45％。整个小区内共有多层住宅楼24栋，综合大楼1栋，1280套住房，3477名居民。
鹿丹村从入住到1996年底，由于种种原因，小区内长期存在环境卫生差、治安不良、居民投

诉不断等问题，居民与原管理单位之间的沟通渠道不畅，产生了比较严重的对立情绪。为落

实建设部33号令及《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，由国家建设部、省建委、市住宅

局于1996年12月3日联合主持了鹿丹村物业管理全市首次社会公开招标，深圳万科物业管理

公司在激烈的角逐中一举中标，自1997年1月1日起对鹿丹村实施一体化管理。
中标后，万科物业管理有限公司拿出60万元资金对住宅小区的环境和公共设施进行改造，拆

了很多违章搭建，对小区实行一体化管理，经过物业管理公司员工一年多的努力，鹿丹村19

97年被评为“全国优秀住宅小区”。
鹿丹村公开招标的结果使三方均受益：作为开发商和主管单位——深圳市住宅局，公开招标

后，解决了福利房管理上的问题，了却了主管单位的一块心病；作为住户和业主，公开招标

后，居住环境有了很大的改善，这正是他们所希望的；作为万科物业管理有限公司，招投标

后，提高了其社会声誉，这是金钱所不能买到的。值得注意的是，物业管理公司不应是以降

低管理费或贴补管理费来取得管理权。所以专业人士指出，物业管理公司作为一个企业，要

生存必须要有盈利，企业不可能总是做亏本的买卖，物业管理市场的招投标也必须符合市场

经济的原则。
随着鹿丹村被推向市场，深圳市连续出现多宗业主要求将自身居住的住宅区推向市场公开招

标、更换现有物业管理单位，寻求新的合作伙伴，业主自治、自我保护的意识迅速明确地迸

发出来。一时间，业主公开投诉寻找新“管家”，各种纠纷、争议也随之出现。如何迎接市

场浪潮的冲击，如何保护、引导、规范物业管理行业的健康发展，已引起了政府主管部门的

高度重视，并正采取有力措施，使之稳步前进，逐步培养规范化的物业管理的招投市场，并

从而推动全市物业管理水平越上一个新的台阶。
范例三　　万科物业投标技巧
（一）深圳万科物业管理有限公司简介
深圳万科物业管理有限公司成立于1992年初，乃万科企业股份有限公司全资附属机构。经过

多年探索与实践，公司已发展成为国内很负盛誉、具有卓越成就之物业管理机构，凭借超前

的管理理念和创造性的思维，领先于全国同行业，为社会树立了具有代表性的物业管理形象

，并发展成为“中国物业管理”的名牌企业。
自1992年以来，公司所管辖的各类物业由于服务上乘，管理水平一流，先后荣获了100多项

市级以上的荣誉称号，其中，最为瞩目的�

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物业管理实务及范例精解-第15部分

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