房地产神曲-第5部分
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行业往往只是表面化的东西，在不同的时代，即使同一行业也有不同内涵。而决定行业内涵的，则是该时代的话语者，如同今天CEO们掌握的企业与过去产权不清的企业，是完全不同的景象。
过去的房地产，遵循着经济社会的游戏规则，其话语者是资源所有者，所以房地产游戏的主角仅限于拥有土地和拥有金钱再加上拥有舆论权的几类人，其组成无非是政府、开发商、银行、媒体以及拥有资金的炒房者。购房者不拥有任何资源，被排斥于利益相关者之外，仅仅成为消费的对象。所以，过去的房地产可以被称为“资源的房地产”，开发商则是公开的资源整合者。
而和谐社会则主张均衡地照顾好所有人的利益，让人人都有赢的机会。购房者不但会加入到房地产游戏之中，而且还会依靠其在产业链条里的最终地位和庞大数量，逐渐成为这场游戏的主角。所以，那种烂尾楼都可以销售出去、房价越卖越高、开盘就封盘以及单方制定霸王条款等将一去不复返，购房者会以其主角地位，将“性价比、信息透明、公正合理、满足需求”等条件，变成房地产游戏的新规则。
由共建和谐社会的指向导致的房地产变革，最根本点就在于开发商与购房者的地位正在发生变化。资源决定一切的规则开始失效，购房者正逐渐成为开发商需要取悦的对象。
这种转变将是所有开发商必须面对的难题，因为目前房地产市场里尚未出现真正懂得消费者的开发商，包括一些所谓的行业领袖。
○土地将成为开发商最大的陷阱
同一种事物，在不同社会和阶段，它的价值可能有所不同。在不健全的经济社会中，土地作为资源，往往可以通过倒卖、囤积等方式，为某些资料占有者打开牟取暴利的方便之门。
同样是土地，依然是资源，但在一个和谐的社会中，则有可能会成为开发商最大的陷阱。原因是，首先，城市化的速度将会放慢。第一次土地囤积可以获取暴利的真正原因在于，它遇上了中国城市化的浪潮。20世纪70年代的生育高峰是这次城市化进程的人口保障，使得大部分中国城市十年间膨胀了数倍，几乎每个城市都有几个让人眼红的“土地占有开发商”。城市化进程随着70年代生育高峰飞速发展，势必也会随着80年代的计划生育而降低速度。其次是土地放量非常大。最近两年，大部分城市都进行了为期至少20年的城市带规划，除了几个大型城市因市政建设成本外，其他的城市都有大量的规划土地，只要政策一宽松，可以随时投向市场。第三是土地已经成为国家重点监控的对象。新“国八条”有明文规定，两年之内不开发的土地，国家将无偿收回。过去的资源就有可能变成占用资金的负担。最后，土地成本的确是在增高，这不仅体现在公开的土地获取途径上，也体现在拆迁等其他成本上。
因此，模仿前人依靠土地赚钱的地产商，有可能因为土地而掉进深渊。
○撞车开发是自杀行为
社会群落结构是金字塔形状的，但大多数城市的产品属性是纺锤型的——中高档住宅占了很大的比重。
究其根本原因，不是中高收入者占购房者比重大，而是开发商的暴利心态所致。许多受地块属性所限、不适合做中高价格的项目，被开发商刻意拉高了价格，甚至通过精装修等后天手段来达到目的。
几乎每个开发商都在修中高档住宅，这不仅是一种集体无意识，而且是一种刻意的撞车行为。因为一旦土地成本和规划指标确定以后，价格做得越高，利润也就越大。但任何人都知道，撞车行为无论如何都是风险极高、危险极大的行为，无异于集体自杀。基本理由有下列三点。
第一是需求明显不足。每个城市的中高收入者毕竟是少数，大部分中高价格的楼盘，实际上很少落到居住者手里，不少房屋被炒房者囤积起来，待价而沽，而炒房者则是这次“房产新政”的重点打击对象。
第二是哄抬房价造成后遗症。数量巨大的中低收入者满足不了房价的飞涨，他们必须付出额外的高代价来获取并不想要的“高品质”，这使得城市房价整体上水涨船高。这种竭泽而渔的做法，也使得开发商自己的生存大环境趋向恶劣。
“房产新政”对开发商的生死隐喻（2）
第三是品质无法支撑房价。那些土地有硬伤或者区域配套不成熟的地块，并不适合做中高档楼盘。即便通过建筑设计、附加价值来强拉品质，到了购房者的房地产时代，也会落个“性价比偏低”的评价，从而严重影响销售。
○ “房产新政”绝对不是针对房价
最近许多官方和民间舆论的焦点，都锁定在了房价上。国家任何一项政策，都被人刻意地拉到价格上面。可见当今的大部分媒体和开发商，功利色彩依然很严重。
如果一个人利欲熏心，那么他就可能对某些问题视而不见。虽然人们都知道房地产问题是个综合问题，但大多数人还是喜欢将目光肤浅地聚集在房价上面。要知道，房价在“房产新政”中也只是房地产问题的一个局部，除此之外，还有土地问题、经济可持续性问题、权钱交易问题、稳定问题、民生问题、城市竞争力问题等，囊括了政治、经济、社会等诸多领域。这些问题是一个整体，如果背后的问题不解决，房价的问题就无法根除。
好在“房产新政”的执政者们，看到了问题的全部。他们开出的处方直接指向病源，那就是打击资本的魔性，而且药效也是整体的“外治症状，内调气韵”，充分显示出了执政者的水准。
所谓“外治症状”，就是调节显而易见的高房价和土地问题。121文件、“8·31大限”、新旧“国八条”以及之前之后的所有文件，都直达患处，治疗房价高烧症状。
而最能体现执政者水准的，就是“内调气韵”这一手。虽然这一手并不显露于外，但各位可以想一想，过去房地产商是靠什么获得暴利并且随意哄抬房价的？靠的就是资源的垄断和市场的操控。而“房产新政”看似有意无意的招式，让开发商们渐渐丧失了这些功夫。
“房产新政”的另一个成效，就是培养出市场的免疫能力。房地产之所以成为社会普遍关心的问题，最根本的原因是开发商太强势，而消费者太弱势了。双方不对等，使得市场根本就形成不了自我调节的杠杆。
今天的购房者通过畅通的信息渠道和政策调控逐渐团结起来，以持币待购等手段观望市场，已经形成了让开发商群体害怕的力量。这个群体今天希望房价回落，明天可以将目标锁定在居住品质上，后天还可以就承诺责任和开发商较劲。
购房者群体力量开始真正影响市场的那一日，就是“房产新政”完全胜利的那一天。
○购房者才是开发商真正的“爹娘”
无论哪个行业，消费者一直是商家的衣食父母，而房地产开发商偏偏有一段时间骑在了父母的脖子上，那是因为他们在一定程度上垄断了产品和媒体的话语权以及占据了市场供应的控制权，这就相当于有些子女一旦有了经济能力，就开始对父母指手画脚一样。
“房产新政”引发的规则之变，就是力图使地位颠倒的混乱局面得以扭转，房子的评判权最终将掌握在消费者手里。
当然，开发商完全不必为此沮丧。反而，我认为这是有理想的开发商成长的机会。当大家冻结在这个冬天里的时候，早点找到破冰的方向，无疑会造就新的开发商领袖企业。
给冬天里的开发商九条建议（1）
对大多数开发商而言，这似乎是一个坏消息不断的时代。民生压力以及对经济全盘安全性的考虑，国家及时打出了房地产调控的组合拳，鹅毛大雪般的文件，看上去没有休停的迹象。一夜之间，属于房地产商一个人的冬天悄然来临，轻者伤风感冒，重者则有冻死之险。开盘就售罄的好时代一去不复返了。
对另一种开发商而言，这也许就是一个好时代的开端，瑞雪往往是丰年的祥兆。国家的政策绝对不是调控那么简单，它将引发一场巨大的行业变革，旧的死亡，新的重生。对于那些怀着远大理想的开发商来说，这样的发展机会并不多见。
没有谁能看透未来，但可以肯定的是，今天的房地产行业模式，必定不能适应未来的市场要求，而未来房地产行业的引领者，必将是提前预知、顺应潮流、积极求变者、磐石般的强者恒强，而积极求变的弱势公司，也能获得一席之地。
变革已经来临，如何避开危险，把握机会，实效顾问有九点建议与你分享。
○第一条：生意的关键是“安全”
本世纪最大的谬论就是认为生意的关键在于赚钱。所以，“追求利润的最大化”这句话，不但堂而皇之地成为我们的口头禅，而且也写进公司的章程，成为开发行为的指导。
世界可能出现能源危机，但绝对不会有财富危机。钱永远都赚不完，前提是你首先要在这个行业生存下去。我们所能见到的生意失败者，大多不是因为无钱可赚，而是一味追求利润最大化，欲火攻心、饮鸩止渴，东墙一时补不了西墙，最终导致公司生命提前结束。
睿智的开发行为，不仅仅是规避风险，而是最好远离风险。那些屡屡依靠资金拆借来运作开发，以1000万启动2亿高利润项目者，是这个冬天里最危险的人。
少赚一点，稳妥一点，中国房地产的旺盛需求，至少可以让你再赚50年，那些因为追求高利润而铤而走险的行为，是最不划算的。
○第二条：夏天吃肉，冬天养神
如果你对今天的市场环境有些不知所措，请向草原的狼群学习。夏天是它们补充营养的季节，所以四面出击，左右搏杀，而到了冬天，它们更多的时候是呆在洞里，尽量减少运动，以维持生命，等待春天的来临。
“持币待购”是这个冬天里的第一场雪，只要购房者集体观望和对抗，任凭你如何积极运作，都获得不了预期的回报。所以，当下的项目开发，最好以获得冬天的必要热能为目标，而不是像夏天那样做高回报的出击。剩下的精力，则可用以修炼内功、锻炼队伍、考察新人，等待春天来临以后的新机会。
○第三条：远离地产，做一个专业的房产商
有必要远离地产了，即便它让你获得了第一桶金。
当初囤积土地能够成功，是因为中国大部分城市还没有第一次扩张，后来上世纪70年代生育高峰产生的人口涌入城市，让那些囤积的偏僻土地被占满，所以暴涨。
今天的许多城市，刚刚完成第一次城市化进程，还在喘着粗气，没有回过神来，要进入第二次扩张，你总得给它三五年的休息时间吧。20世纪70年代的人能够进城的都已经进城，80年代和90年代的计划生育搞得不错，所以你别指望还有人口暴涨的机会。至少未来城市化的人口，支撑不了名目繁多的副中心土地规划面积。过去城市化是一个区域一个区域地排队发展，现在的区域则是同时开花，而政府给出的规划图一般是做到未来20年，可供开发的面积甚至数倍于老城区面积。
如果要参加土地拍卖会，请以生产商采购原材料的心态进入，尽量采用专业眼光，别指望土地本身还有多少油水。
○第四条：别扎堆，尽量避免路线雷同
就像在大海上乘船，如果乘客都扎到船的一个角落，那么船将倾斜沉没，大家都会玩完。
今天房地产商遭遇调控之苦，正是过往开发商扎堆所导致的恶果。为了更高的价格和利润，开发商都去开发中高档住宅，无论地块有没有硬伤，都清一色地包装成中高档项目的模样，以便能支撑高昂的价格。
中高端产品的顾客数量显然是有限的，如果都去扎堆捕捞，最后大家都难有斩获。如果所有开发商都在追求“更高价格”，那么追求满足中低端客户的“更快速度”未必不是一条好路线。再说，一个城市的楼价如果都相同，那么这个城市肯定有问题。
广州的楼市依然值得学习，几年来均价还保持在5000多元，有售价在7000元、8000元的楼盘，也有售价在3000元、4000元的楼盘。
○第五条：只赚取合理的利润
不是讲慈善，也不是说教，更不是不爱钱，真正的商人，只赚取合理的利润。
生意是一场游戏，如果没有人陪你玩，游戏就不存在了，钱也没得赚了。而要让人来参与你的游戏，游戏本身就要互惠互利。所以，即便你占有优势，也必须守住分寸，别去无端侵占游戏伙伴的利益。
给冬天里的开发商�
