房地产神曲-第11部分
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
八涿溃蘼鄹甙质荨⒛信仙偃巳艘患痛笊贩缇傲恕Ｋ淙徽庥欣谕蚩频挚狗缦眨蜃殴龅胤⒄梗晌掖笠荡蟮牧煨洌透粗普饧虑槔此担蚩贫嗌俣妓闶鞘甲髻刚摺�
南京楼盘概念炒作跟风“非典”赶时髦
房间加装的新风系统对预防“非典”有益，parkhouse究竟是公园物业，还是停车场门房？究竟什么叫ILD？随着五四份楼盘开盘旺季的来临，南京楼市又刮起新一轮概念炒作风，其中许多赶时髦、生编硬造之作令人啼笑皆非。
据了解，今年四五月将是南京楼市各新盘亮相的集中期，各种房展也是一场接一场，各楼盘销售商为宣传造势又掀起新一轮概念炒作风。江南青年城一直称自己是“BOBO”网络，而××水岸推出了“Best parkhouse”的新概念，宣称parkhouse是公园物业，Best parkhouse就是公园里最好的家，楼盘依托公园而建，可获得最好的景观视野与活动空间。这一“新创造”却引来了同行的一番嘲笑，称parkhouse只是停车场门房罢了。还有ILD，营销人员故弄玄虚让人猜其意思，哪知“Ideal Living District”（理想居住区）的谜底平平无奇。而最时髦的堪称江宁某楼盘，声称采用“双向流式新风系统”并和目前“最流行”的“非典”扯上了关系。
对于这种楼盘概念的炒作，市民自然常常一头雾水，而某楼盘的营销人员却告诉记者，炒概念在他们这行很普遍，有时甚至是不得不做，因为创造新亮点至少可以吸引一下人们的眼球，至于会不会增加售楼成本，反正宣传广告总是要做的，不如索性顺势炒一把概念，但这应该不是抬升房价的主要因素。
但也有业内人士认为，恶炒概念有时会对消费者构成欺诈，哗众取宠之作无甚大害，但许多江宁楼盘“炒轻轨”，河西楼盘为“奥体热”放风，把这些都要以政府决策、市场走势来定的内容拿来炒作，则不能不让消费者思考其恶炒背后隐藏着的真正动机了。
资料来源：sconline，2003年4月28日
“幼稚”——学科的幼儿现象
虽然房地产公司人才济济，耍出来的手段动物般凶猛。
虽然房地产食肉群体个个都是专家、高手，房地产公司老板个个都是人中精华，能拉下那么多高官下马。
虽然房地产领域所涉及的专业学科非常繁多，并且十分健全和先进，规划、建筑、施工、预结算、园林，学科种类的丰富程度，可以组成一个建筑学院。
但这并不能改变房地产幼稚低能的现实，就像人类使用若干科学，但是人类对自身的学科建设——人类学，还停留在非常低级的阶段。
中国房地产的幼稚，是这个行业缺乏自己的学科，也就是“房地产学”，囊括建筑、规范、城市、园林、商业、社会、心理、伦理等学科的综合学科，它不是尚需时日健全的新生学科，到今天，它甚至在中国还没有萌芽。关于房地产的低能状态，业界里有大量的现象可以证明。
（1）说不清房地产业的产品到底是什么。房地产强大的资源，吸引了来自五湖四海的业界精英。人才密集之程度，令诸如汽车、电信、IT、金融这些行业眼红。但是，无论这些精英多么有才华，始终都没有搞清楚房地产的产品是什么。那些建筑业的人才，始终认为建筑就是产品；那些公司老总，认为公司的品牌就是产品；那些初探物业的才子，认为自己的服务也是产品。这些争议说明，到底什么是房地产的产品，尚未定论。
（2）没有合作，只有屈服。房地产是一个综合行业，修建一个楼盘，会有多个行业的人来配合，包括规划、设计、建筑、营销推广、销售、物业以及最大的盈利者——房地产老板。从定位立项开始，他们之间就争论不断，规划者的意见甚至和设计者意见相左，设计者听不懂来自营销的意见，而销售者可能认为营销的意见是狗屁，难以统一。即便统一了，拿到老板那里去，又以最大盈利目标为出发点，否定原来的方案。最终项目报建时，意见基本达成一致，但一定是强势力量压倒了弱势力量。屈服者表面上认同，心理极不乐意。即便乐意去做，也难以理解对方的话语模式。各个分支行业无法有效配合证明，房地产缺乏一套整合各个分支领域的共同学科体系。
（3）无法沟通。屈服关系在于分支行业之间，而无法沟通现象，则发生在同一产业的内部间，特别是产品定位和销售这一板块。同一个项目，叫1000个营销总监来把脉，就会有1000种定位思路，叫来社会学者、规划设计、营销总监，对同一项目谈出观点，无论角度、观点、内容，都无法沟通，每个端口的人，只站在自己的角度说话。这非常可惜，因为这意味着来自一线的珍贵经验无法交流，行业智慧像推沙子一样，后面的一来，就将前面的推翻了。所以房地产发展这么多年，学科知识还仅仅是最开始的小土堆。
（4）无法进步创新。无论是建筑规划还是营销推广，都存在严重的雷同现象，带点感情色彩来说，就是“天下文章一大抄”，不带感情色彩地说，就是“重复自我”、“重复别人”。很多业内人士，都是“一招鲜，吃遍天”，规划、户型思路，卖给这家公司又卖给那家公司，同样的销售手段，这个楼盘用了那个楼盘用，一用就是三五年，每年居然可以混得薪水数十万。缺乏学科体系化指导，这些从业人士，根本不知道不同人群、不同时间，对项目的需求是不同的。所以，这么多年以来，中国房地产“做案”数万起，真正有特色、满足了当地目标客户群需求的楼盘，几乎属于凤毛麟角，少之又少。由于缺乏学科体系化对操盘的指导，如今中国的城市风貌，从南到北，从东到西，都是一个面孔。
子曰：“盗亦有道。”对于一个行业来说，缺乏行业学科相当于人缺乏灵魂，无论它再怎么凶猛，都只是草莽匹夫型动物，连盗匪都做不好。对于行业来说，其危险程度则可以致命。回过头来我们可以发现一个现象，那就是被社会保留下来成其为行业的生意，都有相应的学科体系。前途大一点的行业，其学科体系在大学里传授，比如营销、旅游、飞行、电子维修、机械、餐饮等等。前途小一点的行业，比如走街串巷的剃头师父、刮面掏耳的，也有其相应的行业经验，但多以师父带徒弟的方式世代流传。
健全的行业学科，其内容由三个方面组成：第一是该行业的产品到底是什么，第二是产品好坏的标准，第三是如何制造出好的产品。框架非常简单，但肯定会涉及太多基本概念和基础知识，同时又被不同时代人的需求变化所左右。所以，任何行业的学科体系，都是厚厚的几本书，并且不断更新。
因为房地产没有建立学科体系，所以大多数开发行为都出现了方向性的偏差。有走建筑道路的，有走资金链条道路的，有走消费者心理战道路的，甚至有专门走政策擦边球道路的，相互不交叉，一条路走到天黑。而房地产学科的内容只有两个元素，一个是“城市”，一个是“人”。
没有城市，就没有房地产。农村也修房子，除了没有政策法规内容和批量化生产因素外，其流程几乎和楼盘开发一样，农村所有建筑工程需求累加起来，可能比城市建筑工程大得多。但那不是“房地产”，原因何在？因为房地产是“城市”成为社会语境之后，通过伴随而出现的，房地产行为必须为城市服务，光有建筑，是算不上房地产的。
城市已经成为社会的重点，农村在一百年前还是中国的中心，但如今已经沦为城市的附属。农村创造的财富，都流向了城市；农村出产的人才，也都为城市所用；农村的生产，几乎都是为城市人口定做的，农村只是城市的粮仓和补给站。
“城市”成为社会代名词的另外一个表现是，当今所有政治、文化、科技、法律、经济制度、意识领域的体系，都是以满足城市发展为原则而制定的。简单点说，科技发明，大多是为城市所用的；法律，也主要是以城市需求而制定并且更改的；连文字用语，都是以城市话语模式为蓝本；当今的农村美女，也只嫁城市里的有为男人；连道德观念，也是根据城市的习俗变化而变化的。
在“城市”当家的社会里，“人”也特指“城市里的社会关系总和”。如果你不幸和城市没有任何关系，不具备城市人口思想体系、价值标准、交往习惯，那么，很抱歉，可能你在此社会里寸步难移。无论你多么善良，你做的每一件事情，都会招来奇怪的眼光，他们会觉得你不是“城市人”，而是一个奇怪的他乡生物。
“城市”以及“人”，是房地产学科的基础，房地产的开发行为，就是为“人”建立适合的“城市平台”。光有建筑知识、营销知识、开发知识、物管知识、销售知识，是远远不够的。学科的探索者，更需要具有基于“商业、居住、政治、意识形态”综合起来的城市知识。
具体“房地产学”内容，因为不属于本章内容，所以就此打住，但实效顾问愿意与所有有志于研究这门学科的人进行探讨。
一锤子买卖的经营思想
每年的“3·15”，都是各大房地产公司吃不香喝不辣的日子。房地产投诉，已经和电信行业一起飞跃到行业投诉之首了。人们投诉通信行业，更多针对其霸王条款而言，而对房地产，投诉的则是欺诈行为。霸王条款，是明里欺负人，还不算欺诈；而欺诈行为，是暗地里伤害人，甚至设计圈套来伤害购房者。
收集消费者的抗议，愤怒的词语此起彼伏，诸如“承诺的绿地没有了”、“承诺的服务不到位”、“不该修建房子的地方修了房子”、“面积缩水不愿意退房”、“交的定金不退”、“产权证办不下来了”、“一房二卖”等等。以上或多或少属于触犯了法律法规，购房者还可以通过法律途径来维护权力。另外一种情况，法律完全管不了，购房者只能打掉牙齿和着血往肚子里吞，比如，窗户后面就是高压线，周边的空地在入住后施工，旁边有巨大的垃圾处理场，刚入住的新房有裂缝。这些属于开发商有义务告知的，但为了销售，大部分开发商拼命地掩藏。
我不愿意用“欺诈”这个词语来定义开发商的种种行为，那是法律的事情，也是小范围内的事情。我觉得“无良”这个词语更适合概括某些开发商。“中国房地产总公司”的无良心态表现为：“不该承诺的敢承诺，该明说的偏偏不说。”这和江湖游医行径相同：“俺的仙丹，从妇科病到皮肤皱纹，啥子毛病都可以医治。只要你掏钱。”与江湖游医不同的是，开发商们不心虚，他拥有众多资源，有一股“南霸天”的气魄，他不但要乱说，而且敢乱说，需要他说但他不想说的，就是打死也不会说。
某些开发商以无良心态，对很多人做了很多事情，其中触犯法律的，只是极小的一部分，尚有大量打了法律擦边球的行为。这些行为，不光针对购房者，也针对其他群体，甚至包括政府，比如将房价上升的罪过推给“招、拍、挂”政策，这让该政策很长一段时间处于尴尬之中，左右不讨好。
拿破仑尚且和战士们一起喝汤，矛头只对外不对内。而开发商不一样，他不但这么对消费者，甚至也对跟着自己干的“房地产食肉群体”，那些帮助开发商吹风的媒体，谁没有开发商的有钱不付的死账烂账？那些加班加到吐血的广告公司，拿到的广告招标协议，绝大多数是为了骗取推广思路；那些在最危难时刻来救急的销售代理，在项目尚有起色的时候，就被炒了鱿鱼；还有那些拿不到过年钱的民工，以及那些吐血做方案的建筑规划师。这些群体，和普通购房者一样，明里被欺，暗里被坑，更悲惨之处在于，限于身份和生存圈子，他们很少诉诸法律。
再来说说最近很热门的于凌罡，作为中国民间集资建房的第一人，火了一阵就被打压下去了。最近又开始火了，但不算是真火，只是关于他的帖子很多罢了，而且大部分帖子是来自开发商群体，话语中无不充满对他行为的嘲笑和讥讽。其实创建自己的家园，于凌罡们何错之有？况且他们说得很清楚，之所以集资建房，是因为买不起商品房。但正是这一点才点了火，因为它无形中触犯了霸权开发商的利益，开发商们想得很清楚，要是于凌罡们成功了，中国将出现千千万万个于凌罡，如果那样，房地产将不是房地产了，这是公开对开发商利益的挑战，危害何其大也。所以，于凌罡们一定不能成功。欺哄�
