超级地产大亨-第258部分
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
真真假假，李德盛在最后甩开记者前，回答了最为关注的提问。
此次拍卖，天京市的政府官员最高兴，原本定5。36亿的底价，预计最高拍到11亿，没想到却达到了13亿。这些钱，将来可是全部进入市政府财政的口袋运作。
为何定下了收缩战略，又参加这一次“世纪第一拍”呢？
秦然的理由主要是为了配合3月份即将开启的江南地产ipo，在“世纪第一拍”中拔得头筹，无形中将会为江南地产做足了广告宣传。虽然处于上市前的缄默期，但还是可以打下擦边球提高江南地产的关注度，让那些记者帮忙宣传ipo的消息，提高公众认筹额度。
此外，13亿的费用天京市政府承诺会以基础建设名义返还1个亿给江南地产，剩余12亿的金额将在3年内分期缴纳，对公司的资金压力不大。其次，虽然地处天京五环外，但占地56。63万平方米将会使江南地产在天京的土地储备量超过200万平方米，这对招股说明书很有帮助。土地招拍挂后，天京房价肯定将迎来新一波涨潮，现在算下来4030元的楼板价成本，将来必定会挣钱。
2003年2月18日，刚过农历元宵节两天时间，香港证卷交易所批准了江南地产的ipo申请，预计融资金额在90—120亿之间，是近两年来港交所最大的ipo项目。
原本秦然打算拿出40％的股份来融资180亿左右资金，但经过孙金贵劝说公司有很大的发展空间，建议他把发行股份缩减，尽量多自持股份。于是此次ipo新增股份仅占总股份的25％，融资金额也下降到110亿左右。
2月27日开始，江南地产开启ipo的步伐，开始了全球路演，针对机构投资者进行国际配售。
江南地产招股文件显示，公司拟发行5亿股新股，每股招股价介乎18。8元至24。5元，集资额为94亿元至122。5亿元。若行使15％超额配股权，集资额将增至最高140。8亿元。约60％的所得款项净额将用于为在内地14个城市21个项目作融资；约30％的所得款项净额将用作内地购买土地，约10％的所得款项净额将用作营运资金及其他一般企业用途。
据此估算，江南地产上市后市值将介乎376亿至490亿元港币（未计超额配股）。
以华人首富李家为首的香港三大地产巨头、中国银行、美国黑石基金、jp摩根基金、新加坡政府投资基金、阿联酋阿布扎比投资局、挪威国家养家基金、加拿大退休教师基金等机构投资者对江南地产进行了积极认购，他们承诺认购的金额大大超过预配额3。5亿股的8倍之多。
为期5天接受机构投资者认购结束，3月4日正式确定ipo上市股价定价为22。6元，开始对普通公众开放剩余1。5亿股的认购。香港市民对地产公司有着高估值的认识，华人首富就是以地产发家，依照招股说明书江南地产已经是内地最大的住宅开发商。
2002年江南地产公司的营业额为82。5亿元，纯利19。6亿，分别增长了24。5％和32。2％。现有土地储备面积超过1200万平方米，其中天京市达到210万平方米，沪东市也拥有了186万平方米，足够公司未来5年时间的开发量。江南地产至今为止共计进入内地一二线大中城市14个，拥有在建项目29个，动工的建筑面积达到287万平方米。
1。5亿股的公众股票，吸引了香港36。2万人的认购，冻结金额高达1613亿元，超过47倍的认购额。
2003年3月10日，伴随秦然手中的开市锣响彻港交所，江南地产正式在h股挂牌交易，股票代码为03310，标志着江南地产ipo成功收官。江南地产行使了超额配股权，总计出让了28。75％的股权，募集资金高达140。8亿港元。
此番上市，江南地产股权结构进一步披露在公众面前。
江南地产的大股东是江南投资有限公司，占有51。67％的股份，而江南投资有限公司又被位于开曼群岛的离岸公司秦氏置地有限公司100％控制。秦氏置地有限公司是属于自然人秦复生的100％控股公司。
秦复生个人持股7。93％，是最大的个人股东。公司的管理层和员工持股委员会占股比5％，有资格占据董事会的职位。
剩余的35。4％是其他股东，包括了之前进来以软银集团为代表的战略投资者和ipo招股的机构和公众投资者。
以发行价计算，秦然的个人身家达到了291。88亿港币，真正成为了名副其实的亿万富翁。
包括周志东、郭会明、陈浩、李德盛等在内的一众高管笑得嘴巴都合不拢，他们当初入股的股份转眼间翻了3倍多，简直是赚翻了。
王雅萱应邀到港交所参加敲锣仪式，只不过她是以观众的身份，并未站到秦然的身边。王家作为战略投资者，在江南地产中占据了0。85％的上市股份，她是以股东代表的身份出席。看到秦然指点江山般敲下锣鼓，王雅萱心满意足地站在一边默默为他加油，也为自己当初慧眼识人而骄傲。谁能想到当初那个硬是凭借霸王面试机会闯进江州一中的男生，竟然在暗中翻云覆雨弄出如此庞大的地产公司，以21岁的年级就成为了华人圈内的亿万富翁。
当然，此时秦复生的对外年纪已经是33岁的钻石王老五，招股书必须披露大股东的婚姻状况，显示的赫然是未婚。
为配合上市ipo的亮相，秦然特意留起了胡子，同时继续戴上黑框眼镜，显示出和他33岁年级相配的外貌。
在敲锣结束后，秦然很快在底下人群中找到了王雅萱的位置，悄悄地朝她挥了挥手，示意看到她了，同时暗示待会有空便会去陪她。
可惜他的愿望只是一厢情愿，很快大批记者包围上来，团团围住他要求采访。
一开盘，江南地产股价开始稳步上扬，到收盘时已经上涨了8。4％，显示公众和机构投资者对江南地产未来明显看好。（未完待续。）
第五十三章 宏观调控
“内地经济大树结出首富的果实！”
“年仅33岁，华人商圈顶级钻石王老五诞生！”
“江南地产港股成功ipo，据悉公司老板身家百亿！”
“华人首富权杖开始传递，下一位千亿级富豪即将诞生？”
……
尽管开曼群岛的注册资料保密，江南地产的大股东江南投资有限公司的控股人没有对外披露，但媒体记者们还是把矛头指向了秦复生，即使他已经公开最大个人股东的身份。
2003年港币对人民币的汇率是1。065，单单换算秦复生7。93％的江南地产股权，身家就达到了约40亿人民币，可谓是一夜暴富。何况，还有一个江南投资有限公司的实际神秘控股股东未经披露，到底这个江南地产的老总身家多少，真是值得一探的奥秘。
一夜之间，秦复生留着胡子戴着黑框眼镜身穿西服在港交所敲锣的照片传遍世界，这个神秘的年轻人就是未来华人首富的潜在争夺者。
“房地产，亿万富翁的批量制造机。据估计，未来几年，中国的房地产市场还会诞生许多富豪，他们都是中国经济发展的获利者。在秦复生成功榜样的指引下，相信会有越来越多的内地房地产企业排队前来港交所上市。因为在内地，他们上市的大门早已经被关闭。”
一名国外财经记者就此写道。
“当大家都在关注江南地产成功ipo的时候，我们不要忘了，在江南集团旗下还有一家房地产公司，经营模式和江南地产完全不同，走的是商业地产道路——江南商业。江南商业旗下的主打产品江南广场已经在内地三大城市亮相，据说其打造城市综合体的商业模式已经得到成功验证。按江南商业对外发布的消息说，2003年江南广场将在全国5个城市铺开兴建，到2004年底全国共计8座江南广场投入运营。据悉，许多投资了江南地产的机构投资者已经找到江南商业，希望能够作为战略投资者进入，耐心等来江南商业上市的那一天。到底未来将会如何，让我们拭目以待。”
持续关注中国内地经济发展的路透社记者号召人们把目光投向另一家极有潜力的地产公司，依旧是江南集团旗下的公司。
中国人对权力和财富有着天生的狂热，江南地产上市造就新一代富豪的消息，在华人圈内发酵爆炸性传播。江南集团花钱打再多的广告，都没有公司老板成为内地首富的新闻传播得力。
面对媒体的狂轰滥炸，秦然除了留下敲锣时的照片，没有接受任何媒体的采访。枪打出头鸟，低调是他一向来的优良作风。
推掉所有的应酬，秦然刮去了胡须，摘下眼镜，脱下西服，穿上休闲服，又成为一名年轻上班族打扮。他可不喜欢出门就被一群人围观，不喜欢成为名人的感觉。江南集团同样开始低调收缩，各地拍卖会上也不见了公司代表的身影。
江南地产的成功，果然刺激了许多内地开发商，尤其以粤派地产商为甚，他们开始学习江南地产大肆扩张，疯狂在各地拍卖会上高溢价抢地。达到一定规模，就能够赶赴香港上市，成为新的亿万富翁。
各地层出不穷的地王，以及各大城市近几年房价快速上涨，已经引起了中央政府高度重视，新上任的总理决心把释放出来的猛虎再次关回笼子，7月1号召集相关部门出台了被誉为“国六条”的房地产市场调控政策。
“国六条”主要内容如下：
1、取消房贷优惠政策，上调个人房贷利率，提高二套房首付比例。
2、加息，提高存款准备金，收缩银根。
3、要求开发商四证齐全才能发放贷款，清理土地，严厉打击囤地行为。
4、对二手房转让开始征收营业税，2年期内全额，5年内20％。
5、加大保障房建设和覆盖面，提高市场土地供给量。
6、针对性收紧房地产信托贷款，房地产企业旧贷回收，暂不批复新贷款。
调控终于来了，政府和银行一起动手，把房地产整条产业链上下游一起卡死。从土地出让，到银行贷款，再到个人房贷消费，针对性的调控政策招招致命，刚刚还一片火热的房地产市场立马陷入了寒冬状态。
银行上门追着要求还贷，新的贷款上面一直批不下来，刚落成的商品房卖不出去，不少刚拿了地王的开发商开始反悔，因为他们的资金链已经绷到了极限，一不小心就会断裂破产。
在中国这个权力至上的国度，经济一管就死，一放就疯，已经历了许多次历史轮回。现在寒冬状况下，就看谁储备的粮食更多，熬过冬天就会踏着那些饿死同行的尸骨大步向前迎来新的发展春天。
江南集团在秦然提前半年时间的预警下，早已高去化清库存，加之江南地产上市，还利用前期市场火热阶段从银行拿了大批贷款，因此公司手中的现金流十足，丝毫不惧当下房地产寒冬的到来。
沪东市是中国经济最大的城市，在实施调控的三个月内，一手房成交量从3145套开始逐步下降，实现了断崖式跌幅，第三个月成交量仅为362套。信贷措施影响下，居民的消费需求被极大抑制，他们纷纷开始看空房价，已经有开发商失血降价促销，只求回笼资金维持资金链。越跌越不买，消费者继续看空市场，整个房地产市场一片哀嚎。
银行贷款全部收掉，到期的出不来，新贷款不放，再加上销售不畅，资金无法回笼，第一家倒闭的开发商犹如推倒了多骨诺牌效应，一家接着一家，大批开发商因资金链断裂而宣告破产。
秦然号召江南地产要勇于打响降价的第一枪，由于旧项目基本清盘，因此现在上市的都是新盘。在其他地产商还在观望煎熬时，江南地产开始明促销暗降价，运用市场手段抢夺消费者，同时挤压同行的生存空间。
例如在沪东市，江南地产的新楼盘没有堂而皇之打出降价广告，但是有预交3万抵12万的活动，一下子把总价拉低算起来远低于周围楼盘的售价。因为是新盘，所以秦然不担心同一个楼盘有老业主因降价闹事。算下来，江南地产的新楼盘要比周围低上500元，同行们跟进嘛又担心老业主闹事，不跟进嘛眼睁睁看着客人都跑到江南地产去了。
不降价是等死，降价是等会死，在江南地产砸盘般的降价风暴下，许多开发商都跟进，不然熬不到明天的早上。江南地产卖一套至少不亏钱，其他开发商卖一套可能就亏一套，因为他们都是趁市场火热这两年才进来淘金的投机客，没有便宜的土地储备打底应付价格战。
江南地产起头，万建、中海、宝利等这些大开发商纷纷跟进降价促销，宁可不赚钱也要死在别人后面，许多开发商在这一波席卷全国的降价潮中损失惨重，�
