靠谱电子书 > 经管其他电子书 > 看不懂的中国经济 >

第3部分

看不懂的中国经济-第3部分

小说: 看不懂的中国经济 字数: 每页4000字

按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页,按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页,按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部!
————未阅读完?加入书签已便下次继续阅读!



拍卖是相对公平的,价格由市场供求说了算,高就是高,只要有人买你也没办法。如果一块位于市中心的地谁都买得起,难道就公平了吗?问题的关键在于,政府怎么公平地使用这块公平拍卖收回的资金,这是另一个重要的问题。

  第8节:第二章 房价会出现拐点吗?(3)
  既然房价在哪个环节都不容易压下去,那剩下的办法就是把人们的收入提上来。
  收入能提上来吗?现在你是否觉得加工资很难?那5年前、10年前呢?那时候加工资就容易吗?今天的收入跟你5年、10年前相比如何呢?继续想下去,那么5年后、10年后的工资呢?2008年《政府工作报告》中提出,到2020年中国GDP目标翻两番,到时你还会是今天的收入水平吗?那时你再回过头看今天的房价,会有什么感受? 谈到收入,就会逐渐引出另一个重要问题。很多人说:〃表面上看没错,收入是增加了一点,但物价涨得更厉害啊!〃对了,这种现象叫什么?这叫通货膨胀。
  如果10年前你有10万元,你以什么样的方式保留到今天最划算?存款?买电视?买冰箱?买汽车?买柴米油盐?很显然,这些方式都赔了,因为10年前的10万元如果能买套一居室,今天大概只能买间厨房。冰箱、电视都降价很多轮了,柴米油盐又搁不住。那你这钱搁在哪儿不但能保值,而且还〃大赚〃了呢?
  一个是股票,一个是房子。
  但是,有些股票都跌到ST,甚至退市了。所以最保险的,就是买房子。
  大家都知道,我国物价指数还在向上升。物价指数代表什么?它代表一国的通货膨胀率。当物价指数涨到8%,我们就说通货膨胀率已经到了8%;当物价指数涨到10%,我们就说通货膨胀率是10%。在通货膨胀率不断上升的情况之下,买房合适吗?就是还完银行贷款的利息,不还是赚吗?房贷的利息如果是7%,物价指数也是7%,那你还银行的利息不正好就是通货膨胀率的那部分吗?其结果就是你没有还利息,因为利息率抵消了通货膨胀率。因此,买房确实可以抵抗通货膨胀。
  房子不仅有居住价值,它还有投资价值,更重要的是还有抵消通货膨胀的作用。房子是一种极特殊的商品,明白这一点,对大家深入了解需求会有帮助,而不是总陷在抱怨当中,陷在看不懂当中,一次又一次地期待价格下跌,等真跌了你又不敢买,结果是一次又一次看着房价一涨再涨。
  至于像1993年的海南和广西北海那样,房价涨得太高了,大家拿着银行的钱炒、拿着国企的钱炒,最后炒过头了,那不叫地产〃大爆发〃,而是〃大爆破〃。那种情况我们要另当别论。
  分析完供求,再回头来看,上一章谈到刺激本轮房价暴涨的几大短期因素有没有消退。
  一是民营资本。如果说房价高了,它们会去哪里?水电煤油矿基本进不去,难道是暴涨暴跌的股市?难道是1 000美元1盎司的黄金?难道是1。5以上水平的欧元?它们要进去吗? 不是地产有多好、多便宜,关键是这么多资金实在是无处可去,总不能一麻袋一麻袋地把钱捂在地窖里。即便可以如此,它们也怕等有天拿出来的时候发现,买啥啥都涨了,不划算。
  二是国际资本。它们跟民营资本面临差不多的问题,但它们相对而言多一个股市渠道,它们胆子大些,经验多些,但这不妨碍它们进入楼市。因为它们的钱实在太多,要想搭上中国经济的快车,搭上人民币升值的快车,能抬腿的机会就这么几个。
  三是股市资金。2008年楼市突然发呆了,为什么?股市暴跌了,〃容易钱〃、热钱的力量少了一大块,被套在里面的人到处找钱解套,哪里都缺钱,人们无暇顾及楼市。
  四是居民储蓄。截至2007年末,我国居民储蓄存款余额为17万亿人民币,大家觉得还有撬动的空间吗? 供给分析了,需求分析了,内因分析了,外因也分析了,读到这里,大家会看到除了股市喘了口气,其他导致房价暴涨的因素一个也没退场。换句话说,下一次撬动地产的着火点,很可能是股市再次大起。我们会看到一批新富,他们买房子还会像买萝卜白菜一样。
  当然,你也有可能是其中一个,但更多的可能,是你〃集资〃给了别人。

  第9节:第三章 面对〃天价房〃怎么办?(1)
  第三章 面对〃天价房〃怎么办?
  房子是一种非常特殊的商品。过去你觉得房价贵,今天你觉得房价更贵了。全国人民甚至包括全世界人民在内,都会觉得房子贵,收入水平永远追不上房价上涨的速度。即使房价下跌30%,你还是买不起;就算买得起,这时你也不敢买了。面对〃天价房〃,我们该怎么办? 看到境外资金在成都疯狂拿地,当时我就在想,为什么香港地产商们拼命争这块地?为什么他们以8 800万元1亩的天价把这块地抢到手?难道他们不觉得这块地价高吗?难道他们脑子出什么问题了吗?他们在香港生存,那里是百年来按照市场规则运作的市场经济,而且他们也经历了1997年亚洲金融风暴。大家知道,那年香港房产价格从非常高的点位暴跌,原本一套100平方米的房子1997年时可以卖到1 200万港币,但亚洲金融风暴来临时,骤跌到400万港币。
  这些香港地产商经历过香港的风风雨雨,走到今天,他们是激烈竞争后剩下来的大地产商。九龙仓地产商能把这块地拍下,难道他们没经历过金融风暴吗?难道他们没看过房价向下跌吗?难道他们没经历过房地产泡沫破裂的惨状吗?他们到底在做什么?其实他们很清楚,毕竟他们是在市场机制下成长起来的。
  这又让我回忆起自己出国时的感受。
  我1991年公派德国读书,几年来最大的感受就是租房的价格远远超过吃饭。我租房要花400马克,吃饭只要200马克,剩下的钱还可以去旅游。
  2006年,也就是回国10年后,我又一次去欧洲。我在伦敦住饭店一晚上需要多少钱?150英镑,合人民币2 000元。在法国,住饭店一天也要150欧元,也合人民币2 000元。
  大家知道,伦敦的房子都比较古老。战后他们基本没盖什么新房,但那里每一间挂牌出售的房子,我一看都是天价。房价太贵了,这是我在国外最深刻的感受。
  回到北京一下飞机,大家猜一猜,我第一个冲动是干什么?就是告诉自己有钱一定要买房子。为什么?因为伦敦30年的房价都从来没有降过,这么旧的房子还卖这么贵。香港1997年房价固然跌了这么多,但到2007年,房价又全都涨回来了。
  如果这只是我个人的想法,我想问大家,一个国外的大老板,比如一个瑞士的银行家,一个美国的银行家,像摩根士丹利、瑞士银行、美林证券等这些国际大投资银行家,他们来到中国,他们认为中国的地价贵吗?中国的房价贵吗?如果他们认为合适的话,他们是否把钱投到这里来呢?所以,我以普通百姓的眼光,到国外走了一圈回来才觉得,如果我有钱,一定要买房子。我这样想,那些国外的人怎么想?他们怎么看?他们觉得今天北京的房价贵吗?今天上海的房价贵吗?今天深圳和广州的房价贵吗?10年以后,这些城市的房价还会是今天这个价格吗? 我一直这样说,北京不仅是北京人的北京,也不仅是中国人的首都,北京是全世界人民的北京;上海不仅是上海人的上海,上海也不仅是中国人的上海,上海是全世界人民的上海,只要谁出价高,那里的房子就可以卖给谁。如果你去过香港,再比一比上海,你就会知道香港的房价和上海的房价有没有落差?如果有落差的话,香港这么旧的房子还可以卖这个价,那上海新建的房子,这么好的房子该不该值这个价呢?如果外国人看明白这个问题,如果外资看明白这个问题,如果出国以后开阔眼界的人都看明白这个问题,如果中国的有钱人都看明白这个问题的话,我想问一句,他们会干什么?他们要不要投资中国的房地产呢?他们要不要把钱押在房产上呢? 面对这样的环境、这样的情况,面对今天在老百姓眼中天价的楼市,政府该怎么办?投资商该怎么办?老百姓又该怎么办呢? 政府怎么办? 现在老百姓骂地产商黑心,地产商说我没办法,谁叫地价那么高? 那么地价能降下去吗?地价应该降下去吗?政府愿意让地价降下去吗? 我们应该看到,自从〃8·31〃招拍挂大限之后,中国土地价格的〃福利〃时代就像职工福利分房时代一样,一去不复返了。一个便宜的地块究竟该给谁,民营?国资?外资?谁也没法解决。

  第10节:第三章 面对〃天价房〃怎么办?(2)
  2008年3月,一位高级领导受贿1 600万元被判死缓,其中超过1 500万元是收受地产商的贿赂,而国土资源部同一时间公布的〃百日行动〃成果,有2 700多人因地获刑。
  因此,土地操作透明、公平、公开,这是大势所趋。
  今天在土地供给这个问题上,是房地产开发商与地方政府之间的一个相互博弈过程。地方政府拍高地价,它就可以多拿钱。地方政府拿到钱之后,还要跟中央政府去分这笔钱,地方政府和中央政府之间也在博弈。
  卖地的这笔钱是中央政府和地方政府在分。所以,当中央政府实施宏观调控,希望我国的房价不要涨的时候,可地方政府却不希望房价跌,因为拍地的钱可以解决它所有的事情。地方政府有好多事情都靠拍地的钱去办,比如,地方城市要修路,要建设公共设施,还有基础教育、补助大学等等,都得由地方财政出钱,卖地变成了地方政府第二财政收入的来源。这笔钱的多少对地方政府很重要,所以房地产开发商希望地价能够低一点买到,可地方政府希望卖高价,而且各个地产商之间又在相互竞争,导致一块地价越拍越高,才会喊出天价。但是地价的高低并不是地方政府的意志能决定的,各个房地产商都在争,争来争去就把一块地价给抬上去了。
  那我们说,在房地产开发商之间,有内地的房地产开发商,有香港的地产老板,还有国外的地产老板,他们都来竞争这块地,看谁最终出价高。房地产商之间也在进行一场博弈,现在是境内房地产商跟境外房地产商在博弈,看究竟谁有钱能把一块地拍走。
  所以,有房地产商跟地方政府的博弈,有地方政府和中央政府的博弈,有境内地产商和境外地产商的博弈,那么这一块地价当然越拍越高。这就是我国地价居高不下的一个非常重要的原因。土地稀缺,拍一块就少一块,这谁都明白。今天拍到手,明天就会涨,大家都这么想,所以地价越拍越高。地价高了,房价能不高吗?房价高了,买房的钱能付得不高吗?这是一个正常的原因。
  问题的关键不是阻止政府拍卖这么高的地价,而是应该探讨政府拿这些高地价的收入干什么。
  土地归国家所有,就是全民所有,那政府就没有理由代表全民贱卖这些土地。土地既然已经进入市场经济的生产要素中开始流转,就应该由市场供求关系来决定它的价格,这也是正常的。这些收入流进了政府腰包,政府又应该怎么花才能代表全民利益呢? 总不能按人头分配吧?因此是否有办法来考虑取之于民,用之于民呢? 政府是否可以考虑这样做:买不起房的人很多,政府把高价卖土地得来的钱建一个基金,去补贴住房的弱势群体。这笔资金可以用于建设经济适用房,可以用于廉租房补贴,也可用于道路建设。因为城市中心的土地资源太有限,太贵了,这些土地也应该发挥它应有的商业价值,贵一点是应该的。那么土地不够,只有通过修地铁、修轻轨,向城边、城外,甚至卫星城要地。
  每个人的能力不同,收入也不同,意味着每个人的时间价值不同。收入高的人住在离城市中心近的地方,节约交通时间,他为此而支付高额房价,这是符合资源合理配置原理的。今天的中国,给了每个人公平的竞争机会,是一件幸事。饲料大王刘永好当初也卖过鹌鹑蛋,很多网络富豪也出身贫寒,每个人靠公平竞争和努力去改善自己的生活,这是理所当然的。

  第11节:第三章 面对〃天价房〃怎么办?(3)
  政府的责任就是实现社会公平,给每一个人均等的机会。不能说你今天是穷人,你就永远是穷人;你今天没房住,你工作能力差、收入差,就永远没房住。
  政府就是要解决公平问题,要加强转移支付。土地收入、税收都是这样,从相对有钱的人那里收来钱,转移支付给那些穷人,那些更需要帮助的人,可以通过办教育、修路、建经济适

返回目录 上一页 下一页 回到顶部 0 0

你可能喜欢的