地产从业15年,买房自住与投资收租的选-第25部分

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作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…21　16：05
　　不争论；有能力；价合适就买；各人自己决定


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…22　18：41
　　资金为王。。。。租售比5％（年租金/楼价）是指净楼价；装修价及其它税费不计入；租金亦不计税费。liguodong6。。单位的集资房子1800一平方可以买；大城市建筑费都上千了。


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…22　18：50
　　ljxml。。。。QQ群改了；76224835；注明天涯的；烤鸡翅膀。。。你这个是选择题呀；我若是你；选方案1：房价合适时即在广州购置；　然后出租（期间在深圳租房住）；原因在广卅城区小；地价高；房子相对升值机会大些；
　　另，如果预算在85W　左右，夫妻自住，考虑因素：
　　　　a。　离天河软件园区较近
　　　　b。　小孩子读书环境好
　　　　c。　发展前景优
　　　　d。　。。。
　　　　在广州什么地方购置比较好？a。　离天河软件园区较近
　　自然是天河区；b。　小孩子读书环境好。。在越秀区。c。　发展前景优
　　2区都差不多；
　　


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…22　18：55
　　春天来了100。。。。。。。。用你的算法还在3个点的，是不是再看看？
　　我就会等等；lloott。。谢谢你向网友讲述自己观点；也麻烦你发帖每段短些；这样好阅读；谢谢；


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…23　01：19
　　　　woaiavnv5829。。凤翔路，多层，位于3层，坐北朝南，166平米，错层，已装修，档次一般，实木地板，虽然入住3年，但保养很好，像新的一样，75万，过户6万，总价81万。自住
　　
　　南宁是省会；这价位买得合算；以后会升值


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…23　01：25
　　amd64x2　我在西部一个小城市工作，现在小孩快三岁，夫妻二人都在一个单位，工作地点在郊区农村，目前没有买房，住在单位给分的公房里，算是两房一厅吧，离我上班地方步行5分钟，
　　
　　你的情况我建议你买个城区2手2房一厅；先收租；小孩大了再迁入或加些钱买大的；好一点的要2700…2800甚至3000/平真不算贵；几年后考虑地价及造价上涨；不一定还有这个价


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…23　01：32
　　烤鸡翅膀　　Qq群只为解答网友问题；互动用。我的网站不会在帖内去推；毕竞我是特邀版主；免闲话；且经济论坛网友来自全国；我主要在广州；若靠这推；牛年马月才有几千人集在广州；呵呵；我有自身资源渠道；先谢谢各位。本帖就当是帮大家做个顾问


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…23　16：41
　　东坡粉丝。。。。。。2012年通地铁。。道理上会升值。这种房若不急钱还是留着，或者参考下附近租价，看下加租金可能，2007年7月买的房比较贵。附近现在什么价？


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…23　17：36
　　amd64x2，，我们这里100平的房子（未装修）23万多，而这样的房子出租年租金很少达到4000，算下来2％都不到。那为什么楼主说现在的这个房价不贵，以后还会涨？另外，我们这里属于落后地区，2008年城镇居民可支配收入平均也就10155元，农民平均现金收入仅为2884元，分别位列本省倒数第三和第二。有点搞不明白了。还望楼主解答。
　　=
　　23万的房子月租300多？你最好去问清楚，房价与可支配收入不绝对成比例的，为什么楼主说现在的这个房价不贵。。。这主要是县级市的地价在03年招拍挂后上涨很快，因此，2000多是不贵的，以后上3000也很正常
　　
　　=


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…23　17：38
　　大城市的房子，建造成本『高层，至可使用』己突破1300元/平；加上地价；一堆税费；可以预见；2000多贵不贵


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…24　15：04
　　泪妻之夫是万恶的。。近几个月一直在观望东莞立新光大花园金湖苑的二手房，一梯两户南北通透，93平米小三方，现价28——30万的样子，0607年能租到1500元，0809年只能租到1200元。另外在中信东泰花园第三期明华苑看的82平米二房要36万左右，现租金在1500元左右的样子，没调查过它0607年的租金。根据租售比的公式貌似价格还没降到合理的价位，因此一直没出手。请楼猪帮忙分析下看是否可以出手了？买光大或是东泰的会合适点？
　　=
　　我在第一国际工作过，光大或是东泰我都有所了解，自住买光大，出租买东泰，东泰旧楼租售比6点都有，多压下价，


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…24　15：10
　　liguodong6　另晚风大师说县城的房价以后都有可能涨到3000？反正我们单位的负责修集资房的当官的说配钱了我们都不信。。现在当官的屁股黑哦。。。。
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　　信不信自己判断，05年我受朋友之托去江西吉安看块地，当年地价才200元/平；市场的房约1300元/平；我讲了不出3年过2000/元；现在什么价？各位可去查下；这个判断是基于地块是独家供应；拆迁费也越来越高；


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…24　15：17
　　Philoc　对楼主的说法一直有疑惑，一方面楼主说房租比要达到5个点才合理，另一方面又说房价快触底了。这在北京是矛盾的哦，就我知道的几个房，没有一个能达到年收益5个点（成熟社区，交通生活便利），又如何能说触底呢？
　　
　　这不矛盾的；07买的楼自然没有达到年收益5个点；你以现在的2手楼价去对比；新楼价一定是偏高的；国内京；沪；穗；深；杭州这5个城市4。5…5。5都正常；请参考去年回复；政府己出振兴政策；楼底在09年应有望回稳


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…24　15：19
　　amd64x2。。要对比查找一下同一个房子的租；售价；


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…24　15：22
　　cannonash。。。。。。。。我会选c


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…24　17：03
　　amd64x2。。这个能说明什么问题呢？
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　　说明外来人少，经济不活跃


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…24　21：31
　　Philoc。约78万；租约3万；4点不到；贵了。。。。。回稳的问题；我刚指导完北京富力桃园一小型团购团；他们改为买2手；去年12月有机会谈到8800…9000时；团友还想低；现在已回到9200…9400；所以；信不信自选；
　　


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…24　21：34
　　nickliu1981打算在深圳买房了，但是一看关内真是贵啊，自己想在会展中心附近（公交3站路范围内）买房，不知道楼主觉得这个附近房价目前如何（大概在1。3－2。3万/平之间）？
　　=
　　用租值计算；深圳应在4。5…5。5之间


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…24　21：37
　　泪妻之夫是万恶的。。我目前是这样的一个情况及想法：
　　　　1、首次置业。
　　　　2、在未来一两年内老婆估计会找不到工作，所以将来家庭经济来源还是我。宝宝在2008年6月份出生，将来要考虑小孩升学读小学、幼儿园问题。
　　　　3、我的工作不会很稳定，也许将来会有上升的趋势，但也要考虑到下岗失业的情况。
　　　　4、综上所述我想买套房，以自住为主，万一将来有什么情况，可以空出来，以租养房。
　　　　
　　　　请看一下我这个需求和想法是否矛盾？有没有啥好建议。。。。。。。。。。。。量入为出；不必贪大；讲到各人具体生活方式；真不好讲


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…25　17：36
　　didiagirl我去了3个离的不远的比较新的小区（卖完2、3年的）的时候，发现06年入住的小区三分之一的房子空着（这个空着并不是说房主没住出租了，而是房主不住，也没有出租，甚至根本没有装修），另外一个还有十几套房子没卖出去的新小区更狠，一半的房子空着，小区里的塔楼窗户上到处贴着出租的告示，反倒是去一个07年全卖光的小区里看，入住率很高，但是这个小区二手房价也是最高的，降价幅度也很小，和附近的新盘价格都有一拼。另外跑来跑去看到不少烂尾楼，大部分都是商业楼盘，不知道以后还会不会增多。
　　　　晚风老师有空能分析一下我碰到的这种情况吗？
　　
　　三分之一的房子空着。。。。。。。。可能有物管问题。07年全卖光的小区里看，入住率很高，但是这个小区二手房价也是最高的，降价幅度也很小，。。。。。。。。。好的物管有利物业保值值，。。。。。。。。。。。。。另外跑来跑去看到不少烂尾楼，大部分都是商业楼盘，。。。。。。。。商业地产难度不少，一般kfs去造不易；我国商业地产的人才较缺；原因在商业地产开展的时间短；没经历难有能力；商业地产要有较强的招商；运营人才；这已是另一个专业；顶尖人才多在特大型城市；且商业各城市情况不同；要旺不易。



作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…25　20：40
　　佑我三人行。。。打算在东山买套房子，单价近12000。。。价格还行。具体是那？我也在广州


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…27　01：30
　　各位好；我早七点赶去深圳；9点上课；要做论文了；上3天课；我会尽快复各位；3月广州将有第一次团购；别信怎说；看成交价说明一切；谢谢


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…28　22：01
　　julie_791　回复日期：2009…02…27　10：30：53　　　　
　　　　　晚风大哥，我看楼市已经好多年了。最近北京的楼价稍有松动。最近关注的房子在北五环外媒体村附近，KFS搞噱头，两套房子捆绑在一起卖（一套两居，一套一居），户型和朝向都不怎么好，大部分窗户朝北的，但采光还算可以。总价110万，单价在7300左右。考虑到可以自住一套两居，出租一套一居。另外我们家庭总收入还算可以，还贷压力还算可以承受。但看到楼主所说的租售比，我觉得目前在北京能达5％的楼盘比较少，我个人觉得北京应在4％～4。5％。
　　　　　请晚风兄出个主意，我们到了出手的时候吗？
　　=
　　5环7300可以买；同在5环的富力桃园跌到8800后；现己回到9300左右


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…28　22：05
　　作者：白面判官　回复日期：2009…02…27　10：38：25　　　　
　　　　这样的贴竟然现在才看到，郁闷啊！楼主很有风度，佩服啊！
　　　　有个疑问，内地小城市按楼主说的，因为建造成本、拆迁成本、地价的原因，3000都不算贵，但是，内地小城市的居民购买力十分有限啊，将来的经济发展也很不明朗，导致有效需求不足，因为经济活动并不活跃，所以出租也不容易，租金不高，以上因素是不是会对房价起到抑制作用呢？请楼主指点。
　　
　　这个你要从宏观看；16；17大都讲了；以后会有几亿农民进城；小城以后变大不定；只要城市土地还是招拍挂；建造成本、拆迁成本、地价的原因，内地小城市3000都不算贵。现在经济活动并不活跃，所以出租也不容易，租金不高等问题都是阶段性的。


作者：潇洒的晚风　日期：2009…02…28　22：10
　　作者：牡丹亭主　回复日期：2009…02…28　18：46：18　　　　
　　　　晚风兄您好！
　　　　我想请教您，我有朋友现居广州，先生为高级专业技术人士，太太现已辞职，有一12岁儿子，家庭年固定收益为30W。现太太有现金80W，股票100W，先生的钱不清楚，2部车（都是近期新换的，5年内不用换），3套房出租（其中2套为夫妻各自的单位房，无房产证），有房产证的房子在天河城附近，2001年买的2手房，买入价是28W，现市场价约70W，月租4300。
　　　　现在计划在价格合适的时期买一套大房自住。请问：选择一次性付款买一套大房还是按揭一套大房加一套投资小房？总觉得房价太高，下不了手，大概什么时候买比较合适？投资的那套，仍想买2手房，您的意见呢？
　　　
　　等kfs有特价；或团购再买；银行息低；可选按揭。投资的那套，仍想买2手房，这是对的；2手即买即收租