温州炒房团-第11部分

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毛不拔、事业兴旺发达”，这又一新鲜的温州经验曾引起全国瞩目。
　　同年，水心住宅区作为温州第一批商品房被推向市场，每平方米售价仅为500元。紧接着是1990年推出的上陡门小区。由于人民路改造带来庞大的拆迁安置需求，1993年开发了下吕浦一、二期工程和黄龙安居工程，价格均在每平方米1000元左右。在此举拉动下，这一年水心住宅社区的房价上涨到每平方米3000元。温州楼市迎来了第一个高潮期。
　　以人民路改造为发端，1992—1997年，温州进行了最大规模的旧城改造工程，共涉及8条街道、20多个黄金地块。其间的1995年，受全国房地产市场周期波动的影响，温州楼市也曾短暂下跌。但到1997年，市政府为加快温州的城市化建设，再次提出了东移、西扩、北联、南接的战略口号，大力发展温州新城，还打算将市政府亦迁往新城。温州的楼市开始了又一个快速发展期。1999年后，温州楼市高位起跳，从此步入连续数年的巅峰期，房价普遍上扬，甚至出现了每平方米8000—10000元的天价楼。据温州官方部门对市区同一地段商品房价格的追踪比较，1999年增长幅度17％，2000年20％，2001年22％，2002年23％，2003—2004年上半年更是一路飙升。当地房地产人士做了个对比，1999年以来5年间，全国房价的平均增幅为4％，浙江为8％，而温州超过了15％，每平方米5500元以上的房子在市区楼市中占比高达85％。与房价一样火爆的，是迅速升温的炒楼风潮，甚至到了几乎无房可炒的地步。正由于此，本地楼盘已很少再花钱做媒体广告宣传。
　　上述涨落起伏的轨迹给我们留下了强烈的印象，地方政府是主导温州楼市发展的关键性推动力量。由于城市土地的愈发金贵，掌握着土地第一支配权的政府在“大有作为”间，已经不再满足于“一毛不拔”，而是开始赚得热火朝天。
　　当公共权力因掌控了土地而变得异常肥沃滋润之时，各种机会和欲望必然难以遏制地疯长。温州历史上最著名的外逃贪官杨秀珠即堪称经典的一例。
　　在饮食店卖馒头出身的杨秀珠最终进入权力的巅峰，靠的正是她与土地的密切关系：1984年担任新成立的温州市规划局副局长，1989年任局长，1995年升至主管城建的副市长，1998年调任浙江省建设厅副厅长。杨秀珠的升迁史基本上就是温州房地产市场走向辉煌的发展史，在十余年间，她俨然成为温州土地政策的解释者和土地分配的决策者，权力之盛、能量之大令人叹为观止，以至温州人普遍将那个时期称作温州房地产市场的杨秀珠时代。由于交易网的错综复杂及黑箱操作的隐秘性，杨秀珠在强势权力的掩护下与不法地产商进行土地合谋的水究竟有多深至今尚未完全透明，有关部门亦以案件仍在侦查中为由拒绝透露详情。但有推测说，据称现已外逃至美国曼哈顿周边新泽西州爱迪森市，每天在舒适的长椅上享受灿烂阳光的杨秀珠因此攫取的财富应在一亿元以上。
　　这个59岁、离异多年的孤身女人有着一副男人般沙哑低沉的嗓音，溜须拍马者私下甚至不称其“大姐”而尊称为“大哥”。大哥自有大哥的风范，在温州圈内，杨秀珠的为人豪放、仗义助人一直传为美谈。温州市政府一位现任主要官员的妻子曾亲口向我讲述了这样一则杨秀珠奇闻。1998年，即将到省建设厅赴任的杨来到这位官员家中道别，嘘寒问暖间杨表示，你家的房子太小急需改善，市里在某繁华地段有几栋楼，我走之前再做件好事，一定要帮你落实一套。向来讲究原则、笃信清廉的这位官员以为她是玩笑话，根本没往心里去。几年后，温州市有关部门清理干部住房情况，一天，该部门突然告知这位官员：经查，你还拥有一套位于某处的住房，属严重超标，请予以说明。这位官员大吃一惊，他都不知道自己竟会有从天而降的另一笔巨额房产。最后事情总算明了，原来是法力无边、说话算数的杨秀珠未经他本人同意，早已悄悄将一套住房挂到了他的名下。
　　与大胆“有为”、“送”房如卖菜的杨秀珠相比，买房如买菜的温州人实在是小巫见大巫。
“房产新政”震荡
　　很少有城市像杭州一样，因房地产市场的剧烈喷发及个性化的发展特征，而被冠以“杭州现象”。
　　这个距离温州约350公里的省会城市，以其秀丽的景色自古就博得了“天堂”的美誉。但对于生活其间的许多老百姓来说，近些年疯了一般的楼价让他们怎么也找不到“天堂”的感觉。
　　“美丽的西湖、破旧的城市”，这句酸涩的评价告诉我们，长久以来杭州的房地产市场如同西湖之水波澜不惊。拐点出现在2000年。据官方统计，1999年时，杭州市区商品房均价仅每平方米3000多元；2000年，陡然蹿至4000元左右。此后，每年上升约1000元，成为全国房价涨幅的领跑者。至2004年，市区每平方米5000元以下的楼盘已芳踪难觅，万元房遍地开花。
　　房价如脱缰野马几近失控的杭州楼市有其全国性的共同背景。1998年，国家出台房改政策，终止了延续多年的福利分房，积蓄已久的个人购买力迅速释放。同时，中央政府放宽了自1993年以来抽紧银根的金融政策，以按揭为核心的住房金融理念开始进入百姓理财视野，实际购买力被再次放大。
　　但真正造就了“杭州现象”的显然是其个性化因素。
　　———“天堂效应”。自南宋迁都杭州以来，这座城市便以丰厚的文化积淀、令人心醉的西湖山水以及温软的人文氛围，而成为无数中国人梦寐以求的“东方伊甸园”。1998年，杭州市政府提出“构筑大都市、建设新天堂”的口号，明确了“住在杭州”的城市定位。其后，以创建最佳人居环境为主轴，进行了投资浩大的市政改造，以及重建雷峰塔、再现杨公堤、扩张西湖水域等一系列西湖综合整治工程。与美人相拥、与美景相伴，有如此稀缺的居住要素，杭州房地产市场要想不旺都难。
　　———财富的力量。浙江私营经济率先起步、放量膨胀，经过20多年积淀已堪称富甲中国。一个通常被引用的数据是，浙江暗潮涌动的民间资本多达8300亿元，这就提供了杭州楼市雄厚的周边潜在购买力。而独有的优越环境使得天堂杭州往往成为浙江富裕群体的居住置业首选，其强大的购买力极易从潜在转化为现实。温州人肯定是这一购买力的中坚主体，另外形成气候的还有台州军团、义乌军团等。有数据显示，2000年后杭州商品住宅总销售量中外地人（基本上是杭州以外的浙江人）购买的比例平均超过三分之一，有些年份达到了60％。其中，温州人又占了三分之一。
　　———超强的投资理念。浙江人精于算计、善于理财天下皆知。杭州楼市良好的前景必然吸引浙江各地资本涌入市场炒作房产。而以温州炒家为代表的投机性游资的活跃表现，又令杭州本地居民普遍产生房价进一步上涨的恐慌心理，一部分本属于未来的需求在当前被加速释放（需求投机化），再度加剧了市场供求矛盾。
　　众所周知，房价的涨跌从来是“供”与“求”此消彼长的结果。上述因素所共同推动的强劲需求显然不是杭州楼价一骑绝尘的全部答案。一份来自官方的对比分析报告说，1997—2001年的五年间，尽管杭州商品房销售面积的增幅超过了一倍，但仍低于北京和上海，甚至低于全国平均水平。商品房总量不足的背后是土地供给的不足。
　　1997年下半年，出于为国企改革服务的初衷，杭州市政府在全国率先组建了土地储备中心，对土地实行统购统销、招标拍卖。此后，其内涵不断拓展，实际上成为全部城市土地的蓄水池。从一开始，杭州市官方就坚持“非饱和土地供应、有计划出让、保持卖方市场”的策略，即让市场始终处于饥渴状态，以限制土地供应营造房地产市场的供不应求。我们不妨将杭州市历年出让的房地产用地不完全统计量开列如下：
　　1998年：2200亩。
　　1999年：492亩。
　　2000年：2000亩。
　　2001年：2033亩。
　　2002年：2300亩。
　　2003年及2004年，在房价飙升的巨大压力下，放地量才分别增长到3512亩和4500亩。
　　土地投放的不足直接体现为地价的飞涨。《南方周末》一篇关于杭州地价的报道曾记录了这样一则生动的故事。2001年，两名温州人参与竞拍杭州滨江区两幅100亩左右的地块，最后分别以280万元/亩和200万元/亩成交。这对于杭州市来说是个意外之喜，因为2000年滨江区的平均地价不过80万元/亩。但成交后，两名温州人因受到同行的一致质疑而丧失了自信，以致不敢付地款，赔了几百万元保证金，就打道回府了。令人啼笑皆非的是，仅仅第二年，滨江区的平均地价竟涨到了400万元/亩。而在此前后的2001年，与西湖遥遥相望的著名百年老厂都锦生地块，更是拍出了1800万元/亩的“宇宙价”。
　　房地产界有一个通行的算法，一般地价上涨1倍，房价就会随之上涨0。5倍。但认知也不尽相同。直到现在，杭州仍流传着一个脑筋急转弯式的令人犯晕的问答题：到底是地价上涨拉动了房价，还是房价上涨拉动了地价？究竟是先有鸡还是先有蛋———这的确是一个事关谁来承担责任的大是大非问题。
　　实际上，需求强劲加上从土地到商品房的供给不足，导致房价上涨；房价上涨又会反过来加剧需求恐慌及土地昂贵，房价是受制于包括地价在内诸多要素的一果多因。说白了，逻辑关系就这么简单。
　　房地产市场诸要素中，唯有土地与土地价格直接受到政府掌控。于是，当房价和百姓怨言一起飞涨的时候，政府必然背负起巨大的压力。杭州市政府一系列旨在缓解房价的“房产新政”正是因压力而生。
　　2003年8月16日，时任杭州市市长的茅临生通过市民邮箱，发出了一封题为“让杭州市民居者有其屋”的公开信。这封长达万言、娓娓道来的信件可以理解为杭州官方关于杭州楼市对全体市民尤其是怨气甚重的底层市民给出的一个全面的说法。
　　一个月后的9月15日，杭州市政府召开常务会议，“房产新政”初步定局。当年11月24日，《杭州市人民政府促进我市房地产市场持续健康发展的意见》出台，俗称“房产新政八大条”：一、近年内确保经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50％；二、经济适用房5年后才允许上市；三、经济适用房加强管理，改革摇号办法，采用摇号轮候制，中小户型应占大部分；四、对房地产交易（本市居民为改善住房条件的买卖行为除外）征收20％税率的个人所得税；五、允许具备条件的企事业单位申请自建或通过土地置换取得经济适用房；六、建设一批大学毕业生和外来务工人员租赁公寓；七、建立房地产信息体系；八、尽快落实住房补贴政策。
　　“八大条”中，最引人瞩目、引发的震荡也最为剧烈的当属“征收20％的房地产交易个人所得税”。这一于2004年1月1日开始正式实施的条款准确行文为：“根据个人所得税法的规定，个人出售自有房屋取得的所得应在现已开征综合税、印花税的基础上按照‘财产转让所得’项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20％。”其剑锋所指，显然是试图以压缩获利空间限制炒房行为。有媒体直接将之称作“限炒令”。
　　此令一出，溅起三尺波澜，叫好者、怀疑者、观望者众说纷纭。但一切还得看结果。据21世纪不动产营销机构调查测算，“房产新政”出台后的2004年1—5月中旬，杭州二手房价格仍呈上升趋势，涨幅约在25％—30％之间。当年5月15日揭幕的浙江省第十一届房地产博览会上，杭州商品房均价升至每平方米6951元，与上年同比增幅为26。9％，“绿城·深蓝广场”报出的期房价竟达每平方米18000元。
　　在炒家云集的杭州二手房市场，甚至出现了令“房产新政”叫好者大跌眼镜的一幕：二手房挂牌招贴上，纷纷标注“净价”二字的特别说明，意即此挂牌价为净收入，20％的交易个人所得税将由买方承担。业界人士评点说，在杭州楼市仍属供不应求的“卖方市场”期，人数庞大的买房队伍除了忍痛吞下这枚苦果，并无多少话语权。兵来将挡、水来土掩，炒房者将获利空间的压力顺势推给了政府本想援手解救的买房者，这样的败局肯定是“房产新政”所始料未及的。杭州的一家知名媒体就此打出颇有些无奈的黑体标题：“房产新政‘八大条’撼杭州楼市———