中国房地产战争-第9部分
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贬值、通胀与投资品种过少共同扭曲房地产市场
如果以房地产行业进入下降周期、房价全局性不可逆转下降作为拐点的话，中国的房地产市场远未出现拐点，别再误导可怜的消费者了。
轻易地释放拐点烟幕弹既是误导民众，对于政府下一步保障住房民生也没什么好处。我们对保障住房民生的困难要保持足够清楚的认识，而不是把深圳房价这一特例推衍至全局，提前宣告房地产业调整的胜利。事实上，房地产业所遭遇的土地垄断困局、保障型住房建设的财政困局等核心难题均未破解。
就因为一些城市的边远地区的楼盘在打折销售，房地产市场因此出现了拐点？别自欺欺人了，这只不过是一颗烟幕弹。两三年前京沪等地房价狂涨带动房价全面上涨，并没有因为广州房价的平稳而出现全国房价的平稳，同样，现在房地产也不会因为深圳房价的下降就引发全国性的拐点。
全国的房价真的下挫了吗？2008年12月，国家统计局公布的近两个月高涨的房价指数已经推翻了这一结论，而一些地方的统计部门甚至不再公布清晰的房价指数，或者即时销售价格。
从金融角度来说，房价下挫必须具备三个条件，一是人民币真实汇率大幅升值，二是通胀风险大有缓解，三是投资品种极大丰富。正是人民币贬值、通胀风险加剧与投资品种过少这几个因素共同作用，一起扭曲了中国的房地产市场。
人民币真实汇率升值意味着人民币购买力上升，消费者就会安心持有人民币而不会恐慌性地大肆购买房地产、黄金等实物资产保值。土地与房产价格的节节蹿升是开发者与消费者恐慌心理作用的结果，正是因为预计到人民币真实价格的不断缩水，才急于以储备土地房产的方式保值增值。这两年除了兑美元之外，人民币对其他各主要币种都在下降，且幅度不低，这说明真实汇率水平不升反降，因此房地产仍然具有货类储备的巨大价值。除非明年人民币如预期一般大幅升值，否则，这一局面将难以得到根本性扭转。
通胀风险同样使消费者急于将人民币兑换成实物资产。
央行加息是储蓄缩水的补偿，印证了通胀的存在，由此导致的结果是加速了消费者投资的速度，导致货币产出速度更快。政府某些部门以及一些官方经济学家试图通过抑制股市与房地产泡沫来抑制通胀。如央行货币政策委员会委员樊纲先生在“2008年中国钢铁产业链战略发展与投资峰会”上表示，房地产市场需要有更多的供给，又需要调整，是个矛盾，但楼市调整不可避免。这番表态可以视为抑制资本市场的理论基础，这种心情可以理解，但成效绝对不会好，因为这是一种倒果为因的简单逻辑错误：因为通胀导致了房地产泡沫的形成，而不是相反，房地产泡沫催生了通胀，房地产不是通胀之因。所以，樊纲先生的表态只能作为政策性表态来解读，而绝对不能成为影响房地产市场长远发展的经济学解释。
牵涉到就业率、城市化等各种复杂因素，人民币真实汇率暂时无法大幅升值，通胀风险也将长期存在，那么，要降低房价最好的办法就是扩大投资品种，使消费者拥有更多的投资选择。但金融市场中的证券市场、债权市场、房地产市场、期货市场和外汇市场，除了政策与垄断色彩浓重的证券与房地产市场之外，其他三个市场均不发达，普通投资者不得其门而入。预计明年政府将极大地拓展债券市场，但这只是未来的预期与模糊的导向，收益如何尚难确定，不能作为当下房地产市场拐点的立论。
这三大金融领域的因素加上信贷的紧缩一起扭曲了房地产市场，房价无理性上升是中国经济金融无理性的症状，同时证明房价出现拐点是个真实的谎言。
仅以政策而论，拐点确实出现了，房地产市场从行政笼罩下的土地垄断型商品房市场向土地垄断下的商品与保障型住房并重阶段过渡。但能否落实，尚在未定之数，全赖政府对民生的保障决心以及对于市场常识的尊重。以往数度调控无疾而终，越调房价越高，就是因为欠缺对市场规律的尊重，以及政府对二次分配言多行少，或者是行不及言。
不要被房地产商关于拐点论的片言只语所迷惑，那是中国房地产业洗牌的先兆，得风气之先的有实力的地产商在回收现金流，等待兼并大战的开始。所以王石才会在承认拐点之后，又反复澄清“拐点论”仅限于珠三角市场，同时肯定房地产还有十年繁荣期。他以灵敏的嗅觉感受到了政策拐点与市场机会的出现，开始回笼现金偿还负债。宣布不再高价拿地，等着房地产业内的大清洗。（2007…12…25）
房地产中介乱象说明什么问题
部分迅速扩张的房地产中介机构无法应对二手房交易量下降的考验，开始出现崩溃现象。
继中天置业出现卷款逃逸案、长河地产关门破产之后，号称“中国规模最大、网点最多的中介公司”创辉租售集团2008年1月在珠三角7个主要城市和上海、武汉的门店纷纷关门，员工被欠薪，客户资金被挪用，交易商款项被拖欠。近期，总部位于北京的中介公司中大恒基也开始“瘦身”，调整赢利率低以及布局不合理的门店，该公司在北京的600家门店，近期关闭了50家。多家房产中介企业相继“出事”表明，房产中介正面临着一场行业危机。事实上，由于第三方监管的不到位，这场危机早就频现端倪。因此，为了避免无辜购房者与员工的损失，严格监管，防止其成为金融赢利的灰色地带，可谓迫在眉睫。
房地产交易中介危局说明三大问题，政府有关部门有必要慎重从事，以免影响经济大局。
第一个问题，房地产市场出现转折，房价是否出现拐点不能轻易认定，但由于各种政策出台导致观望情绪增加则可以肯定，导致某些城市二手房交易量急降。
据“21世纪不动产”监测数据显示，新的房贷政策出台后，“十一”黄金周及节后数周的存量房市场的交易量环比出现明显下降。黄金周期间，深圳楼市仅成交82套，10月深圳二手房成交量环比下降了。成交量大幅下降也使得深圳的经纪公司业绩举步维艰，甚至面临崩溃。这就导致资金链紧张的房产中介入不敷出，资金链断裂的结果必须破产倒闭，不顾信誉的经营者则趁监管漏洞卷款而逃。
第二，一些房地产中介的帝国梦建立在沙地之上。他们进入市场之时正值前两年房地产业的高增长，因此在计算客户人数与现金流时，以房地产的交易峰值时期为依据，这就决定了这些中介机构难以抵挡市场下行期的考验。
如中天置业公司的运作资金对成交量的依赖极大，2007年交易量下滑的8月份就开始出现了亏损，每个月的额度都在200万～300万元之间，而创辉租售总部所在的深圳交易量最深下跌九成，最终导致资金链断裂。创辉租售一度立志要在全国开3000家店，做国内房产中介业的“门店王”，并最终实现上市。2007年在上海大开门店200家，结果换来的是数百万元的亏损。
第三，政府对于房地产中介监管不力，主要表现在无法防止房地产中介向“类金融机构”模式拓展。
资金是高歌猛进型中介机构的命门。光靠赢利所得无法支撑创辉租售等中介机构的急剧扩张，业内对此模式早有预警。在资金链紧张的情况下，中介机构只能靠挪用客户资金等方式大力扩张，背后有金融运作的蛛丝马迹存在。
如中天置业的蒋飞成立了深圳市中天长盛担保有限公司，用自己的担保公司给客户做二手房交易按揭的担保，轻易将保证金甚至是房款转入自己的账户，在20天左右的转账过程中，可以零利息挪用客户的资金。这样一来蒋飞得到的不只是房产交易中介的利润，而且还有金融担保等收益。而创辉租售则是在大力扩张的同时寻找风险投资，争取在最短的时间内实现上市，以打通资金瓶颈。可以很清楚地看出，这些中介机构溢出了实业或者交易中介的赢利模式，而转向金融赢利的灰色地带。
我国虽有2007年上半年由建设部与央行联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，以防止国内房地产经纪机构占压挪用交易资金。深圳也早在2006年底就出台了《深圳房地产经纪行业管理办法》，规定通过独立的第三方监管房地产交易资金。但由于政府没有强制一定要通过“专用账户”划转交易结算资金，银行具体的监管细则迟迟没有制订，导致资金由第三方监管成为一纸具文，由中介机构内部划拨操作，甚至划拨到高管的个人账户上，孕育了卷款逃逸等恶性案件的温床。
2005年有北京佰家事件，2006年有天津汇众事件，2007年有深圳中天置业事件，2008年年初，则有创辉租售事件，可见中介机构的乱象并非始于今日，如果不进行有效监管，也不会落幕于今日。
为今之计，一要严加监管，坚决落实二手房交易款的第三方监管制度。
二是让房地产市场进行软着陆，留出产业整合的时间，由合规守信的中介公司并购经营困难的中介公司，由有实力有发展前景的大房地产公司并购小房地产公司，或者留出破产整饬资金的时间，才能最大限度地减少社会成本，减少无辜购房者与员工的损失。（2008…01…21）
房价股价、大小房企一荣俱荣一损俱损
有人认为股市该救而房价不该救，有人认为股市、楼市都不该救，这种看法失之偏颇，作为投资品种，房价股价适用同一个风险收益规律，一荣俱荣、一损俱损，只救其中一个落水者的愿望，只停留于想象中。
从2007年下半年以来，股市楼市几乎同步进入调整期，相比而言，股市遭到腰斩，调整幅度更大。但楼市的下跌较为隐蔽，国家发改委、国家统计局7月21日发布的统计数据，2008年2季度70个大中城市房屋销售价格上涨，于是很多人把呼吁救楼市或者稳定楼市者拿来痛贬一顿，以出心中之气。其实楼市下行比较明显，典型的就是交易量下挫，资本市场的交易量是投资者信心的直观标志。
楼价与股价的上升决定于经济周期，当经济处于景气上行周期时，资产品价格上升，随着全球金融格局的变化，货币滥发成为市场常态时，经济景气中后期往往是资产品价格最高的时期，之后泡沫大崩溃，经济掉头直线向下，所有的资产品价格随着宏观经济走势下挫，等待另一个经济景气周期来临，周而复始，没有穷尽。典型的是1929年、2007年，美国楼市与股市就是难兄难弟。
有人拿出中国股市与楼市的价格周期说明两者没有正相关关系，这是误解。我国股票与房地产市场刚刚发轫，都处于起始阶段，一切取决于政策的力度，与经济景气周期关系不大。事实上，从大周期看，中国经济都处于上行过程中。从1998年的房地产住房制度改革，到2003年以房地产业化解SARS紧缩期，我国的房地产领域政策造成自住需求与投资需要的叠加效应，使房价直线蹿升。而期间股市则经过几轮调整，这应该说是股市与楼市的资金释放周期不同。
经济下行周期，房价与股价不可能成为跷跷板。抓住经济下行周期的机会，政府能做的是改变市场结构加强基础制度建设，行业实现优质企业对劣质企业的并购重组，使行业奠定长远的发展后劲。
打个比方，经济下行周期是行业的排毒周期，清除出一些不具备专业性的、不具备优良管理基因的企业，而使能够经受严冬的企业脱颖而出。巴曙松先生认为，房地产紧缩周期处于中场，紧缩周期对优质房地产企业是做大的机会，那些冷静而理智的注重房屋的品质、注重销售的创新融资的创新、具备稳健的财务结构、对整个市场的波动保持敏感、不对这个行业保持狂热的房地产企业将成为市场赢家。
谁都希望如此，中国房地产业毕竟需要健康而长远的发展。但情况有可能并不让人乐观。
强汰弱、优胜劣，需要机制保证，这方面在机制上存在缺陷。首先是区域市场分割明显，我国林林总总数千家房地产企业，最大的万科市场占有率有限，一些房企由于与当地政府、银行等密切关系，是区域市场的强势企业，甚至是当地政府的小金库。要突破地区的诺曼底防线绝非易事。
其次，不管大小房企，资金链都处于比较紧张的状态，房地产板块的上市公司的现金流充分说明了这一点。此时如果有市场融资渠道，上市公司会得到民间资金的支持，这一渠道并不通畅，大小房企都有出售地块与项目公司的情况。只有天生具有大股东资本优势和较为通畅的融资渠道的国有房企可以摆脱调控之拳，�
