中国房地产战争-第2部分
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应起社会保障作用的经济适用房都成为权势阶层的投机砝码，低买高卖。
一个健康的市场最后所得到的必定是均衡价格，并且自然形成消费市场从高到低的梯度分布。一旦某个市场不顾当地的工资物价水准长时期高高在上，这个市场是不是真正市场化的市场无疑将打上一个大大的问号。
有时市场化幌子不过是为了固化行政力量对资源的垄断。譬如，当土地、上游产业定价权以及对于消费者的引导权都操纵在政府或者官商手中，那么这些人就理所当然成为市场唯一的决定力量。由此推导出的结论只能是：此轮宏观调控对房地产之所以成效不彰，并非市场经济规律或者宏观调控手段失灵，而是在深层次上遭遇强力抵制。垄断市场与权贵市场不除，房地产业不可能迎来真正的市场化时代。
附记：房地产陷入行政调控与伪市场化漩涡；成为夹心饼干受罪的是普通消费者。（2006…11…08）
楼市“限外令”等于一张废纸？
工欲善其事，必先利其器。国外投资客正在以打磨得雪亮的投资工具，试图在中国楼市拔得头筹。
尽管建设部、商务部、发改委等六部委出台了旨在堵截外资豪赌中国地产的171号文件，但目前披露的外资投资人民币地产方式给他们上了生动的一课，试图以调控国内钢铁等产业的方式封堵境外资金投资，恐怕很难获得令政策制定者满意的效果。让打赌人民币会升值的外资退出中国的房地产市场，中国的官员们必须尽快学会现代金融理念与投资工具，这样才能旗鼓相当，不至于输得太难看。
英国《金融时报》报道了一则案例，证明国外资金仍垂涎于中国楼市。一家总部位于爱尔兰都柏林的公司Shanghai Vision，在上海拥有多处“购房出租”地产项目。其客户有2/3是企业家和金融界人士，包括JP摩根伦敦办事处负责全球股票自营交易的副总裁罗德？罗德里格斯，他们中的许多人主要目标是希望通过持有人民币资产，以便在人民币升值中大获其利。
为了绕开中国的严格规则，Shanghai Vision在中国注册了在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6％至7％的年租金收益率。从本质上来说，此等机构并不拥有现金，而更像是一个项目中介，他们在项目与投资客户之间牵线搭桥，投资者可以通过汇丰与中国银行等多家银行申请按揭贷款。如此一来，六部委171号文中费尽心力制订的有关境外机构和个人购买自住、自用商品房必须在华居住或者学习满一年且采用实名制等政策几乎等同于一张废纸。中国政府千辛万苦地压低房价似乎只是为了压制国内投资者，让他们给境外投资者腾出更大的获取利润的空间。各金融机构同时扮演了输送炮弹的角色，其中包括了中资银行的境外分支机构。商业化银行受利益驱动提供按揭并无大过，但这反过来说明，即使是中资银行，在收益面前也不会无动于衷。
境外投资者不仅通过世界资金来博弈人民币升值，并且像狐狸一样灵活地利用投资所在地的政策为己所用：与欧洲国家动辄25％左右的年租金收入税率相比，中国的月租金收入税率为5％；如果在五年之后出售房地产，就无需交纳的营业税，只要缴纳20％的资本利得税。如果投资者在英国定居，那么在中国缴纳的税款可以进行抵扣。虽然从表面看来，投资者风险极大，但太多的此类投资者集聚起来，将人民币汇率盯在高位上，几乎被烤焦。
上世纪90年代，政府部门为了刺激中国楼市的发展，未顾及境内需求与土地供应状况，对外资投资中国房地产业采取了一系列优惠政策，这是犯下的第一个过失；如今昧于现代投资理念，试图以一纸文件用行政性手段扼制国际资本市场的现代投资术，这是第二个过失。
事实上，从中国加入WTO以来，人民币资产已经在世界范围内定价，相当于小河之水注入了大河，流动性远超过封闭时代的人民币及人民币资产面临着全新的课题。由此带给我们的挑战是，人民币及人民币资产也提供了国际投资者一个新的对冲手段，如他们在做空房价相对稳定的欧洲房市的同时，做多以欧元及英镑衡量相对低廉的中国房产，内外形成落差，只要筑起个大坝就能发电、就能赚钱。这才是国际投资客能够兜底中国楼市的真正原因。
中国人民银行货币政策委员会委员樊纲在《华尔街日报》撰文指出，人民币年升值超过5％将开启“潘多拉之盒”，导致中国数百万人失业。此言有现实考虑，不为无据。但中国政府面临的同样紧迫的任务还有尽快学会现代金融理念和手段，否则，一个魔盒的关闭总是意味着另一个魔盒的开启。（2006…11…10）
看！韩国房地产这面镜子
因为大力抑制房价政策收效不大，韩国副总理权五奎2006年11月15日代表韩国政府“向无住房平民表示歉意”，建设交通部长官秋秉直、青瓦台（韩国总统府）宣传首席秘书李百万和青瓦台经济辅佐官丁文秀向总统卢武铉递交辞呈。青瓦台发言人尹太瀛宣布，虽然此次由他们主动请辞，但实际上却属因政策失败问责性撤职。很明显，这不是因为官员良心发现，而是问责制的威力使然。
这几位官员中，秋秉直未与有关部门妥善协商就公布新城市建设规划，使得一项原本为了抑制房价的措施被市场理解为对楼市的天大利好；丁文秀总管青瓦台的房地产政策，竟公然宣称“我不是房地产专家”以图卸责；而李百万虽然在官方网站上发表“现在买房将来会吃大亏”的文章，自己却从银行贷巨款购入房产而尝到甜头。如此失职渎职的官员不辞职谁辞职？韩国此轮房价飞涨起自亚洲金融危机之后，当时韩国房价下跌近一半。
为扶植建筑业，拉动经济增长，1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，此举虽然成功搞活韩国房地产市场，却助长了房地产投机，从此一发而不可收拾。据韩国国税厅对首尔等9个房价暴涨地区的调查显示，2000年1月至2005年6月的五年半时间内，上述地区公寓的平均售价上涨了倍，而同期韩国国内生产总值平均每年仅增长4％～5％。韩国政府对于房地产业拉动经济的厚望，国人并不陌生。
韩国房价暴涨有几方面原因。首先，政府对民众消费心理认知有误。韩国人与中国人一样热衷于购买不动产：一项问卷调查显示，90％的受访韩国人表示，如果有剩余资金他们愿意投资房地产。这样的心理是滋生高房价最适宜的土壤。
其次，人口过分集中，韩国房价最高区域在汇聚了韩国人口1/4的首都首尔。目前，在首尔部分地带，房价上涨率最多达到通货膨胀率的７倍。
另一方面，大量投资不动产也显示出韩国国内货币流动性过剩，人们对于货币的信心不足，更愿意转换成投资品种以保值增值。房价与房租远不成比例，证明更多的人购房并非出于居住所需，而是出于投资的目的，一如中国某些大城市曾出现的情况。
更重要也更相似的地方在于，韩国的富裕人群成为房地产投机的急先锋。韩国政府指责高房价是强大的“房地产势力”――部分建设企业、金融机构、房地产中介和房地产媒体故意哄抬的结果。这被一些学者认为是在推卸责任，但社会强势阶层投资房产产生了巨大的羊群效应则是事实，广大工薪族纷纷跟进，连家庭主妇都加入炒房行列，一旦看车老人都加入炒股炒房的行列则股市楼市危矣，房价股价自然水涨船高，但风险也急剧增加。
房地产既能拉动经济，房价泡沫也会摧毁经济，韩国政府担心重蹈上世纪90年代日本泡沫经济崩溃的覆辙，更担心被愤怒的民意吞噬，在政治上遭到彻底失败。
针对高房价的这些成因，韩国政府一方面出面安抚民心，韩国总统府表示，将制定“如宪法般难以更改的房地产制度”，以稳定房价，维护多数人的利益。二是从税收与贷款政策等各方面，采取措施抑制房地产投机市场的豪强之辈。韩国政府对全国5万～10万名拥有大量房地产的富裕阶层征收“综合房地产税”，从2005年开始，出售第二套以上房产的卖主需交纳30％的资本收益税，2007年起这一税率将提高到60％。为抑制投机，金融机构住房贷款额度不能超过实际市场房价的40％，作为硬币的另一面，金融政策将向普通工薪阶层倾斜，对面向普通市民的住宅金融公社的长期抵押贷款利率下调％。第三，加快公共宅地住宅建设，加速住房供应，解决普通居民无力购房的燃眉之急。接下来的四年，全国新房供应量共达到164万套。最后，为缓解首都住房困难，分流人口，计划加快新建卫星城。
韩国政府正在解决与我们相同的房价难题，在住房金融、税收政策等方面与我国正在推行的政策有异曲同工之妙。但不同的地方在于，在各项配套政策中，韩国政府在贷款利率实行不同阶层的差异化区分，推出救援普通购房群体的计划，以免普通购房者惨遭池鱼之殃；同时，对增加住房供应量的数据做出具体承诺，这使政府无法卸责，责任的公开与透明是严厉调控政策得到落实的前提。政府部门勇于指责市场各方而怯于自省，正缘于承诺的暧昧与含糊，以及对于普通消费者力量的习惯性漠视。
为了解决房地产难题，韩国政府应该发展市场，让国内四处流动的资金多找到几个投资渠道，让投资市场的通畅来为房地产市场减压，也是势在必行之举。否则很难再次避免3年内更换8套方案却压不下一个房价的尴尬。令人遗憾的是，韩国政府推出的新方案似乎并没有针对性举措，房地产市场调控前景仍不明朗。
原首尔市长李明博强烈批评韩国政府的不动产政策“如同不精明的猎人，为打一只野猪满山瞎跑，结果祸害了山里其他动物”。问责制如此严厉、各界批评绝不稍怠的韩国政府尚且只能得到如此评价，驾驭市场的能力遭受严重质疑――韩国房地产市场还真是一面躲不掉避不开的镜子。（2006…11…17）
不要用纸面数据忽悠购房者
住房分成保障与商品住宅两部分，通常人们认可，政府需要解决的是保障型住房，而不是商品房的价格。如果将大部分中低收入阶层纳入保障型住房供应系统，房屋的均价就会下降。据估计，廉租房供给每增加5％，就会迫使房价下降3％～4％。2003年8月，建设部会同有关部门起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文”），以住房拉动内需政策启动，大部分中收入阶层被驱赶入商品住宅市场，以及政府用市场手段实现土地收益最大化开始，我国的房产价格就坐上了火箭，房地产价格下降是偶然的，上涨则成为必然。国土资源等部门的表态证明，政府对住房问题开始两手抓，一手抓抑制需求，另一手抓扩大供给。
为缓解房价上涨的民意压力，有关部门再次提出增加土地供给和扩大廉租住房建设。增加土地供给平抑房价要有两个先决条件，一是增加的土地面积确实到位，二是必须有针对性地针对某种住宅的土地供给，才能有的放矢。这两个条件的落实，不仅有赖于政府的决心，还受到现实的抑制。
纸面计划的供给增加与现实供给的增加是截然不同的两回事。以北京为例，政府的土地供应计划有增无减，但真正落实难度颇大。北京土地供应计划与实际之间缺口不小，2006年北京市国土局完成全年供地计划中，商品房建设用地计划仅完成了69％，其余的都变成了经济适用住房和享受经济适用住房政策的用地。而这些所谓的享受经济适用住房政策的供地全部都不是面向社会民众的用房，而是仅面对特殊单位群体的住宅用地。照此推论，日后在计划与实际之间依然会存在缺口。
问题不仅于此，由于城市中心土地的稀缺性，郊区土地的供应增加虽然能够拉低房屋均价，却无法拉低具有区位优势的中心城区房屋价格，另一方面，房屋拆迁改造越来越难，成本加大，上海、深圳等地稍具区位优势、配套设施完备的土地接连拍出天价。要保障中低收入阶层的住房，政府必须加大反腐力度与廉租房的建设，这两个方面的成绩仍然未能得到数据支撑。国务院发展研究中心任兴洲提出“公务员住房腐败是最大的腐败”，揭开了揩经济适用房优惠政策之油的机关单位集资建房的冰山一脚，这种赤裸裸的腐败与非机关单位经济适用房的寻租现象交杂在一起，形成牢固的利益链。
廉租房的建设也并不尽如人意，廉租房的核心难题建设资金至今未能解决。据《21世纪经济报道》，早在2006年7月，�
