中国房地产战争-第14部分

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市就能解决问题。兴，衰，购房者都苦。猫弟持相同见解。（2008…10…15）
住宅70年大限彰显土地国有与降低房地产税费的必要性
《土地管理法》修订案将在2009年内审议。一份名为《土地管理法（修订草案征求意见稿）》（下称“征求意见稿”）的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，在49条新规当中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，预留操作空间的用意明显。
此议一出，市场沸腾。不管今后是有偿续期还是无偿续期，按照有关规定执行，都给予了行政机构极大的行政裁量权。国土资源部负责人表示，“自动续期”规定何时出台还没有明确说法，“有偿”只是专家的推测，这种推测是不负责任的。
不管是有偿无偿，通过此次争议，几个土地市场上的争议焦点可以划上句号。
第一，新物权法对于土地使用权的“自动续期”是有偿还是无偿，将由《土地管理法》这样的具体法规作出规定。新物权法让利于民的重要条款是，住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。当时，全国人大常委会委员李连宁解释：“我国实行的是70年土地使用权转让，因此，到70年期满后，你可以再继续缴纳一定的土地使用金，就可以继续享有房屋所有权。”“按照规定续期”表明，购房者拥有房屋所有权，而没有土地所有权，续费与否视当时政府财政的收支而定，主动权掌握在政府手中。
第二，明确土地所有权属于国家，市场上可以交易的是土地使用权与房屋所有权，购房者购买的房屋价款实际上包含了70年的土地使用费和房屋本身的建筑费用，需要在70年后进行一次确权，根据各地的财政收支决定续期支付的费用。
第三，结束是否应该缴纳物业税的争议，政府不应该也没有理由再行征收物业税。2006年前后，国家税务总局官员发表“正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作”的意见，现在由于土地收入可以长期维持，物业税之议应该搁浅。
物业税是不动产保有环节的税收，土地使用权续费是购房者缴纳的土地所有权又一个周期的使用费用，虽然税费性质不同，但弥补财政缺口的功能相同。在土地所有权可以转让的前提下，物业税征收与否随财政收支盈亏而定：财政盈余时，政府加大社会福利支出甚或让民众直接从中分红；财政收不抵支时，开征或提高物业税（率）和削减政府支出。这些是发达国家公共财政体制中的常态。如果土地所有权无法转让，政府可以根据财政收支情况，在财政收入不足时，提高土地使用权续费的费用；在财政收入有盈余时，降低土地使用权续费费用。也就是说，我国以土地使用权续费的方式，替代了物业税的作用。
由于我国现行法规采取一次性收取40年（商业地产）、70年（商品房）土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。如果70年后还存在根据财政收支情况续费的空间，出台物业税就是事实上的双重征税。
房地产作为中国民众最大宗的消费品，是政府能否实现藏富于民、能否做到税费公平的象征。住宅用地的使用权期限关系千家万户，土地使用权按照规定自动续期说明购房者不能购买到全部产权，房地产领域的高地价与高额税费就是与民争利的不合理之举。
在2009年两会上，全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言，指出：全国工商联房地产商会2008年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋总税收）所占比例为。我国的土地财政在一定程度上维系了地方政府的运作，在土地所有权不能归私人所有的背景下，我国的土地使用权交易价格显然过高，对支撑我国的高房价功不可没。
现在最重要的是，政府必须根据财政收支情况，给予市场交易各方明确的预期，如果财政收入维持在平衡线上，那么，政府的有偿续费标准应该下降，甚至不收，以体现让利于民的本意；如果财政入不敷出，那么，政府将提高有偿续费的标准，但绝对不在土地有偿使用的同时收取物业税，进行事实上的双重征税。
明确住宅70年大限之后的续期问题，既是现有房产交易实现理性化的前提，也是公众合理规划个人住房消费的前提，更是建立健康的房地产的前提。无论土地使用续期时是否续费，公共财政的公平、公开与藏富于民的原则不能变。（2009…03…26）
拥地自重为何？
这次中国经济调整，绝不是靠政府投资，熬到全球经济复苏拉动出口，就能轻易渡过的。这次经济调整是全球经济模式与中国经济模式的大调整，是全球未能找到提升生产力的新经济模式与资产负债表崩溃等一系列难题的集中爆发。单纯依靠货币政策进行调整，将引发资产型泡沫与货币信用崩溃的双重危机。
在虚拟经济主导的社会中，通货紧缩与通货膨胀不再以年为时间段，而应该以月为时间段。如果说今年三、四月份机构抢购国债导致利率下跌是通缩时代的典型标志，那么，仅仅过了三个月，央行的票据就因为利率过低而遭遇流标，则是通胀预期的典型反映。产能过剩会引发通缩，产能过剩加上信贷过多，会引发资产泡沫、货币信用崩溃和又一轮严重的通货紧缩。
中国经济复苏尚未企稳之时，货币流动性已经造成资产价格的急剧上涨，某些板块的泡沫已经恢复到历史高位。泡沫铸就的复苏地基是不稳的，这点大家心知肚明。银行传出收紧二套房贷与央行恢复信贷五日汇报制度，绝非空穴来风。
问题是房地产开发企业手中拥有最大的博弈工具，就是拥地自重，就是减少库存之后不马上开发，这导致经济数据中民间投资这一块上不去。根据国家统计局的数据，2009年1到6月份，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长；销售额15800亿元，同比增长。北京二手房交易量大涨6　倍，上海二手房单月交易量突破3万套。北京、上海二手房价均上涨15％，深圳新房涨幅最高达30％。商品房市场进入火速去库存阶段，上海等地的商品房库存已降至两个月来的临界点之下，出现了心理恐慌性的供不应求状态。
与此相反的是，商品房投资未能跟上。据中房指数方面预计，宏观经济尚存在很多不确定性，这将影响房地产投资。2009年下半年房地产开发投资会稳步增长，但将低于去年全年％的增长幅度。开发商之所以有恃无恐，一是要用足目前的优惠政策，延长优惠政策的保鲜期。目前，房地产土地税缴纳期限再次软化，银行信贷相对宽松，5月27日，国务院宣布调低固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低至20％，商品房资本金比例13年来的首次下调，使得恒大等公司不仅无资金链断裂之虞，反而有土地的资产性收益。
其次，在房价上升周期，捂盘惜售是最精明的选择，因为此时土地与楼盘是以投资品价格来估价，一个月之内就可能每平方米上升500元。
地方政府是幕后推手。地方政府四分之一的财政收入来自于土地收入，土地价格上涨显然能够促进政府财政收入的增长，而营造房地产市场供应恐慌不仅有利于开发商，更有利于地方政府。目前，北京等地实际推出土地远小于规划，各城市推出土地也没有明确的时间规划，这导致了开发商的恐慌性抢地。购房者与资本市场房地产企业的投资者是最终接盘者。
应该再次强调的是，房地产市场的历史和现实已经非常明确，所谓以低价换成交量的说法是不懂资产品定价系统的无知之说。
只要能够继续营造供应恐慌，以各种手法制造高成交量，房价就能节节攀升，直到最后宏观经济崩溃。美国的次贷危机就是最生动的例证。强调通缩风险是我们在铁矿石谈判中步步处于下风的原因之一。在最关键的三、四月份，中国铁矿石进口大量增加；在目前谈判的关键时刻，宝钢两个月涨价超过千元，给了谈判对手明确的心理预期。这是一个正在制造泡
沫的无序市场。
钢铁谈判所面临的结构性问题，何尝不是房地产行业所面临的问题！钢铁行业需要铁腕重整秩序，房地产行业何尝不是！如果保障型住房口惠而实不至，如果不能整顿郑州经济适用房成为豪华别墅等项目中隐藏的官商勾结，如果不能严厉规定开发周期，中国的房地产市场将永无宁日。
唯一可以宽慰的是，今年上半年，保障型住房用地供应大幅增加。根据国土资源部的数据，在住宅用地中，普通商品住宅用地供应公顷，同比减少　，普通商品住宅用地占住宅用地供应总量的，同比下降个百分点。保障性住房用地供应公顷，同比增加％，占住宅用地的％，同比提高个百分点。其中，经济适用住房用地供应公顷，同比增加，占住宅用地供应量的，同比提高
个百分点。廉租住房用地供应公顷，同比增加，占住宅用地供应量的，同比提高个百分点。
一旦民间投资真正恢复，而保障型住房体现为实际供应量，那就预示着房地产行业的大风暴即将到来。
附记：房价泡沫再生速度之快，让人惊诧。能够转嫁成本的恶劣生产方式，只要遇到时机就会反弹。经济复苏需要房地产健康，但房地产半年之内回到历史高位，绝不是经济复苏的福音。我们此前的GDP中，已经透支了太多的房地产市场。
收紧二套房贷风声正紧，各地又开始查捂盘惜售。
从7月中旬起，福建省建设厅即将严查开发商捂盘惜售等行为；福建省银监局转发银监会下发的通知，要求银行严格执行二套房贷款的有关规定（首付款比例不低于40％、贷款利率不低于基准利率倍）。
上周上海商品住宅新增供应面积环比下跌近一半，上海房管局官员明确指出，政府将严查捂盘惜售现象。
北京多个楼盘发生“捂盘惜售”的情况，从交订金排号开始到正式开盘，时间长达两三个月，其间销售均价不断上涨。《新京报》记者调查30个楼盘，8成以上采取“多次开盘，当日售罄”的方式进行营销。
要查的不应该是捂盘惜售，而是严格执行开发周期，加快投资周期。投资上升，恐慌缓解，于宏观经济有利。（2009…07…15　）
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