中国房地产战争-第11部分
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2 0 0 6年6月，北京市国土资源局出台了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》，北京市在土地供应时采用招标、挂牌而非拍卖的方式出让土地，广州实行双限双竞，意味着政府在控制地价的基础上对于开发商的房价有了明确的要求，土地拍卖并非价高者得，由土地上涨推动房价上升的闸门逐渐关闭。北京土地储备中心的数据显示，2006年北京市土地市场总体平均成交价格为2847元/平方米，比2005年下降了，平抑地价效应逐步显现。反面的例子是，业内人士认为，广州自2004年实行拍卖之后导致土地价格居高不下，成为广州房价的起飞契机。
当然，在没有配套措施的前提下，供地增加并不必然伴随房价下跌。“老蔡侃房”侃出的数据是，从2002年到2004年土地供应分别达到：2002年4559公顷，2003年6438公顷，2004年高达9498公顷。与之对应的另一组数据是，2003年到2006年北京市住宅均价分别是：6314元、6332元、7030元和8247元。从市场消化来看，2006年北京市商品房销售面积达到万平方米，在全部销售面积中，商品住宅销售万平方米，占全部销售面积的比重为。
可见，土地供应量不断增加，房价并没有因此而滑落，反而节节攀升。再多的土地供应相比于想在北京置业的人口，恐怕也是杯水车薪。
土地实行招标的方式，并非价高者得固然可以平抑地价，但后遗症不可低估，由此给出了寻租者上下其手的巨大空间，平价得地高价售楼的情况将成为新现象。若非土地交易有极高的信息透明度，以及对于政府有关官员与开发商的诚信有严厉监管，对全国1600多家土地储备机构一一督导到位，限地价并不必然带来平稳的房价，中间的利润差价很可能通过地下管道流向不可知的黑暗之地，所谓双限双竞可能成为既非公共产品也非市场产品的“四不像”。
与此同时，加强一级土地的开发效率应该成为重中之重，按照很多地方从生地到熟地动辄数年的冗长开发周期，将辜负民众的翘首以盼。
扩大土地供应最终目标是为了扩大住房供应，众所周知，我国在房地产业的融资等渠道供应上并不通畅，常常出现肠梗阻，或者地下高利融资来解决资金困境。如何利用资本与债券市场多方扩大融资渠道，改变银行融资的单一结构，有必要提上议事日程。既然在土地供应方面相信堵不如疏，那么在融资、二手房交易等各方面也应该如此。市场如水，一味施以高压，结果必然南辕北辙。
扩大土地供应量是一个政府调控手段向市场转变的可喜信号，说明政策风向标有了些微改动。但要从土地供应量传导到房价，中间要经过千山万水，加快市场的流通，解决供需矛盾，政府要对付的难题还有很多。但将土地供应上的缓解供需思路推广到各个环节，才有可能逐一解决梗阻之处。
附记：2007年上海市一号国有土地使用权挂牌出让公告，不仅不再要求境外购买人必须在内地注册公司，而且竞买保证金也可以直接用外币支付。这一动向值得关注。
自写了深发展之后，就有背后匿名者不断向邮箱投递挑衅信，看来是触到了一些利益集团的痛处。这只有让我关注到底。另，正告这些不自重者，本人有免疫力，想用这种低劣手段让本人停止履行工作职责，奉劝一句：省省吧。
非常感谢一些朋友，他们清醒、睿智，富生活常识，因此理解力极强。（ 2 0 0 7 … 0 5 …11）
圈地自肥的土地政策是政府最重要的投机表现
1998年7月3日，是中国房地产发展史上一个重要的日子。这一天，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这份通称为“23号文”的不长的文件，使得中国人告别福利化分房体制，打开了房地产市场之门。投机的潘多拉之盒也就此打开。打开之时，政策制订者制订了许多约束条件，那就是，尽量满足大多数民众的住房需求，使70％～80％的普通民众都可以住上经济适用房。但没有监督的自我契约其实是跟魔鬼订下的契约，很难实行。
在住房市场化改革之初，有关部门照顾到市场大多数人的利益，主要目标是“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。同时，它还对房改的基本原则定了调，这就是“坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持‘新房新制度、老房老办法’”。
可见，中国房地产市场发轫之初，是设想建成由政府行政控制的典型的福利市场化政策，让多数居民通过经济适用房过上有尊严的生活。当时建设部的保守估计是，在整个住房供应体系中，70％～80％的居民住房应该是经济适用住房，最低收入者和高收入者则分别为10％上下。23号文件对经济适用住房的价格和利润进行了严格的控制，规定“新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定”，“利润控制在3％以下”，“取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本”。
很显然，要做到多数人靠经济适用房保障居住权这一点，政府必须做做到在土地、税收等政策上让利于民，并且严格对地方与开发商的利润与利益监管。
但现实并不如人所愿。房地产市场化在改进城市居民生活质量的同时，也让我们认清楚了几条简单的规律。
第一，政府已成为市场博弈的重要主体，不会与收益为敌；
第二，权钱交易的坏市场经济模式具有极强的自我复制功能；
第三，一个不充分竞争的市场与贫富收入差距过大的社会不会自动形成
均衡价格与健康的梯度消费。
房地产市场化收获的最大“果实”是地方政府严重的土地财政依赖症。房地产市场化刚好与我国国企、社会保障转型等时期相吻合，地方政府在1994年分税制后财政增长手段匮乏，土地财政适时出现，成为拉动地方经济的重要杠杆。这不是一种蓄谋，当时有许多提案都建议以土地收益解决转轨成本，被认为是一条化解转轨难题的捷径。事实上，从上世纪80年代深圳首次协议拍卖土地开始，就形成了一条相对成熟的、以土地支付改革成本、获取巨额灰色收益的路径。
其中的奥秘很简单，就是地方政府在土地公有的名义下以低成本甚至零成本获取土地之后转手出让，在一级市场赚取高额土地差价。当然，在这一过程中，地方政府也会同样以低成本的方式招商引资，划拨土地解决地方国企的改制成本，获得GDP的高增长。结果正如现实所显示的，失地农民与高房价的承担者为GDP作出了隐性的巨大牺牲。在这一过程中，中产阶层的大规模生成被堵死，财富进行了新一轮分配。
国务院发展研究中心组织长期研究中国土地问题的专家组成“中国土地政策改革课题组”，从2003年开始经过两年多的田野调查，结论是土地财政成为全国范围的地方财政主要来源。在东部一些发达县、市，由建筑业和房地产业创造的税收是地方税收中增幅最大的两大产业，增幅高达50％至100％。这两项税收占到地方税收的37％以上。西部地区政府也选择了城市扩张，从建筑业和房地产业的发展中开辟税源，增加政府收入。
政府作为市场主要博弈方，可以通过简单的土地无成本买卖获得利润，这条财富增长之路除非遭遇无法克服的阻力，否则绝不会轻易退出。仅此一条，就让18号文的经济适用房为主的福利市场化成为无源之水。从1999年《土地管理法》颁布――以公告征地取代协议征地，到2001年5月，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2 0 0 1〕1 5号），强调“坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应”，要求“对已经列入城市建设用地范围的村镇建设和乡镇企业用地要按城镇化要求，统一规划、开发”，试行土地储备制度，实行招拍挂制度，地方政府真正在政策的推动下，实现了土地市场价值的最大化。
由于我国人口与耕地矛盾十分尖锐，因此，在房地产进入调控期之后我国实行了最严厉的土地政策。2006年9月，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》。这份标为“国发〔2006〕31号”的文件，涉及农地转用审批权下放、工业用地出让招拍挂、土地出让金预算管理、耕地保护“省长负责制”等诸多政策变化，收紧了土地政策的使用权限，国土资源部垂直的土地督察制度也火速建立，将对各地的用地进行严格督管。从市场角度理解，这意味着供求关系的进一步失衡，无怪乎这一政策被市场人士普遍解读为中国房地产价格将继续高企的重要信号。
解决供求失衡的唯一办法是由政府用行政手段强行对市场供求品种等加以调整。政府也正是这么做的，宏观调控越来越严厉就是明显的信号，开发商捂地求高价方法被税收、土地回收等政策抑制，但从长期来看，土地供应量的减少将与城市化进程产生尖锐矛盾。房价因为地价而高，地价因为财政需求与供应量减少而高。按照中国宏观经济协会秘书长王建的预测就是，中国大城市地价10年要涨3倍，中国房价还得涨。
如此，政府只能用减少土地收益的办法来扫除这颗最大的地雷，尤其是在经济适用房和保障性住房的用地方面，用成本价来供应土地满足保障所需。而建设部在一些城市所试行的“限户型、限房价、竞地价、竞房价”的政策方法，其实质仍然是在限制房价的前提下得到最大的土地收益，这是又一次绕行雷区的做法。我们将很快看到，竞房价与竞地价的商业选择全面压倒限户型、限房价的公益诉求，这两个目标与手段之间本就榫枘不合，而用逾越不开发回收土地等办法也未动真章，建设部与地方政府绕不过土地政策这颗地雷。（2007…7…6）
只有解决土地问题才能解放房奴
中国房地产业正在进行重大变革，住房的保障性需求重新被提上议事日程，这是由于房地产价格失控所造成的严重社会影响，而倒逼出的来之不易的成果。
被简称为24号文的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其积极意义在于，终于在中央政策层面上再次肯定了房地产分成市场与保障两部分，确定了政府保障性住房这一公共产品的提供者的身份，这是常识，但现实往往是常识未必能够被遵守。
24号文尽管在总体上应得到肯定，但其大漏洞也十分明显，主要有二：一是以高门槛将大多数中低收入者驱赶到房地产市场；二是没有对这些易于成为房奴的购房群体提供由政府担保的保障性融资渠道。
不得不指出一个残酷的事实，中低收入阶层对于24号文抱太大的幻想是不切实际的，这一政策对于保障住房的设定了较高的门槛，意味着中低收入群体将被排除出保障群体之外。最易于成为房奴的正是这一部分人，真正领取社保的低收入群体是不会奢望通过房地产市场买房的，他们从来都不是房地产市场的消费群体，龙永图先生一再告诫穷人不要买房，告诫的其实是无法享受保障性住房，不得不省吃俭用购买住房的群体。
这一群体占了市场相当大的比重，这批人成为房奴是中国经济不可承受之重。更浓重的阴影是，在解决廉租房资金的安排中，公积金剩余被作为公共资金的来源。公积金的原意，应该是职工集资购房，相当于政府许可由民间自行集资、政府提供税收、利率优惠政策解决城市普通职工的购房难，具有住房保障型融资的雏形。政府本来可以往前再进一步，建立面向所有中低收入普通职工的保障融资管道，但现在，政府居然将公积金收益全部纳入公共财政范围，这是如同通胀一样的对职工的一种隐形剥夺手段。
第二按此分析，24号文可以解决最低收入阶层的住房保障，但无法防止中低收入阶层成为房奴，同样也无法防止房价的高企现象。房奴与房价高企症结在于现行的土地政策。钟伟先生在《规模为王土地为祸》的报告中指出，全国开发商因土地储备沉淀的资金规模至少在1万亿以上，大量高价土地的出让使得房价预期完全改变。根据历年中国国土资源公报，2004年，我国城市地价与上年同期相比，城市综合地价增长％；2005年，全国主要城市综合地价同比增长％。到2006年，土地出让面积、价款显著增长，全国共出让土地面积万公顷，出让价款亿元，同比分别增长％和％，其中招标挂牌出让面
