200余个房产营销策划案例-第15部分
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房型分析
外立面:
使用功能:
房型B
房型E:
面积控制:
项目产品建议
建筑风格:
环境建议
配套设施建议
做为高品质的别墅社区来讲,完善的配套设施对于业主还是社区来讲都是很重要的。本案地势对小区景观起到了决定性作用,但也为小区的安全带来一定隐患,因此加强对小区保安设施的投入。
第一重保安系统
加强小区周边红外线警戒系统,确保一些保安人员难以涉足区域的安全
第二重保安系统
设置可视对讲系统将危险拒绝在门外
第三重保安系统
对门窗加装窗磁门磁系统,以防止不安全因素入侵。
第四重保安系统
在室内安装报警系统,同时与小区物业相连接做到层层把关
施工建议
为了方便消费者看房以及提升社区品质的需要,建议对别墅类产品进行分段施工。局部施工完毕,可将景观同时施工形成样板段便于看房。
房型建议
根据项目性质及特点,我司推荐几种优良房型以对目前的房型进行调整。
外立面建议
方案一
点评
该物业采用典型的美式乡村风格,立面层次鲜明色泽搭配和谐
2门厅上方的阳台不仅起到较好的装饰作用,同时也是一个不错的功能性阳台
方案二、
点评
该方案的外立面较方案一相比更显别墅气质,色泽搭配非常协调
转角处理既活泼又大方
方案三、
点评
该物业的外立面有着浓郁的乡土气息与本案的自然环境融为一体
外立面朴素而秀美,又衬托出别墅独有的气质
房型建议
方案一
点评
该房型面积控制在300平方米左右极大的优化了物业的功能性
恰到好处的中庭体现了该户型的气质
方案二、
评
会客室、起居室一应俱全
家庭餐厅、正餐厅强化了该物业的功能
两套主卧室方便主人招待重要客人
转角阳光房采光充分
点评
该房型面积控制相当合理,279平方米的面积做到主卫18平方米
交通动线清晰,不浪费面积
功能性良好,可变性强
案例赏析:天兆家园(左岸半岛 一泉点睛 四海成龙)
楼市风云、战火纷纷;成王败寇,几多拚杀。
我们曾以为,北京东部CBD是火药味最浓的区域,不曾想到,就在CBD冷战的缝隙中,西直门地区突升狼烟、烽火四起。就在时代之光名苑、金晖嘉园之润憬、远洋风景忙于“三国大战”的狭小阵地上,一阵紧锣密鼓之后,天兆家园以出其不意的迅猛攻势,占领了制高点。
市场竞争是产品升级的最大动力,是产品创新的最大源泉。
我们曾以为,CBD因竞争激烈,最容易出现产品的升级与创新。西直门地区捷足先登,形成一方面因道路改良、水系治理等利好而形成热卖场面,而另一方面,也因四国大战全面展开,升级与创新的产品也应运而生,后来居上的天兆家园的半岛主题即是首席代表之一。
欲成龙头 只能创新
天兆家园位于西直门立交桥核心区,东面紧临西直门通往北四环的快速路,南邻正在修建的索家坟路,所处位置不仅离西直门地铁仅800米远,而且还将成为地铁轻轨的始发站,可谓北京内城区罕见的黄金地段——位置金贵、交通顺畅、出行便捷,南接金融街、北连中关村,并通过环城公路和地铁以及轻轨铁路,成为泛金融区、泛中关村甚至全城区置业人士的首选。特别是申奥成功后,天兆家园与金运大厦之间那条早已经被人淡忘的暗河将重见天日。这条曾经被老北京人称之为盖板河的河流,将借中国承办奥运及美化北京城之势,被北京市政府列为北京城市景观改造重建的重点工程。改造后的盖板河将由源头昆明湖经动物园流向中南海,并且将在天兆家园社区旁,建设一处美妙的观光码头,为北京城市增添一道亮丽的风景。
有这样的位置条件和交通优势,特别是有城市稀有的水资源所带来的生态和景观的优势,天兆家销售看涨。尤其在倍受关注的西直门暗河重建这个主题上,在西直门地区的诸多项目中,天兆家园不仅是临水系最近的项目,而且还是唯一一家位于上游和北岸(也即顺流之左岸)的项目,可谓占尽“上风上水”之地利。
于是,天兆家园自视为西直门地区的龙头。其中最大表现是,天兆家园为提高社区档次,几乎全部放弃了市场热门的小户型设计,而将户型锁定在大户型及超大户型之间。而天兆家园大户型的畅销又很好的证明了发展商的高瞻远瞩。
尽管这样,对于近在咫尺的、已经跑在市场前面的时代之光名苑、金晖家园一二期及远洋风景等,天兆家园不敢有半点轻心,而且从策划之初就清楚地意识到:天兆家园,不创新勿宁停。
因材创意 灵感不期
天兆家园的创新表现在方方面面。
比如,占地仅3。35万平方米的项目,就有1。3万平方米绿地规划,绿化率达40%以上。但这一点仅能使其成为目前各建设项目中的优秀者,而不能空前绝后。
天兆家园打起了东面紧临快速路的一条宽70米的隔离带的主意。通过方方面面的努力,目前天光家园已经将临社区的30米隔离带争取为永久绿化带,而且天兆家园认为,整个隔离带最终将被建设成一个真正的城市绿化公园,沿天兆家园东面的公园绿地面积将近3万平方米,令人震撼!
同样的理由,天兆家园的产品设计也是经过精心挑选、多次推敲和否定后的结果。最终由北京中外建工程设计院的两位顶尖设计师设计的9座纯正板楼不仅格局方正、分区合理,而且还根据各个楼体的不同位置与高度,设计了平层、错层的交替,并特别提出“错越层”概念,将层高标准定在2。9…3。25米之间。其大面宽飘窗、渐变观景阳台等设计在京城楼市也是首次亮相。
在建筑立面方面,天兆家园可谓煞费苦功,前后改动的次数只能用时间段来形容。其中最为大胆的举动是,在项目已经推广促销后,开发商发现了外立面有一些遗憾,便果断地停下来,重新规划设计。目前,天兆家园的外立面由澳洲五合国际设计集团名师亲定,不仅外观挺拔,立面曲线柔饱满、色泽雅致,而且低层与高层之间的细节变化和艺术处理也错落有致。
最引人注目的是,发展商在与设计师的多次碰撞中,灵感不期而遇。天兆家园的顶部设计成洁白、大方的贝壳造型,其灵感来源于澳洲的海岸景观,而创意表现则取材于悉尼歌剧院,并且将贝壳顶做了反向、立式的处理。天兆家园首次将澳洲海岸生活情趣引进到内陆城区的高楼建筑中,一经推出,便受到市场好评。
都知有水 不知有岸
就因材创意方面,最大的源泉和最具卖点的主题,当属天兆家园南岸的水系。
众所周知,水系住宅不仅有景观和生态价值,而且在严重缺水的北京城更有稀有、尊贵的感觉,所以,水景住宅正在成为京城楼市中仅次于CBD、中关村等地缘优势的一大卖点。
天兆家园自然看好门前天然水系的治理。据说,申奥成功当日,天兆家园的发展商兴奋得几乎彻夜未眠,其情其景远胜过奥运村周边项目。因为,天兆家园不仅知道盖板河将因申奥成功而得到及时治理,而且知道自己是唯一一家能够用足水景题材并借景创新的项目。据称,在相当长一段时间,这个创意一直是公司内部的秘密。直到2001年9月正式推出之时,这个秘密才终于大白天下。
在水系住宅火热的市场上,尽管大家都在挖空心思做水系项目,天兆家园另辟蹊径,用句简单但颇具禅意的话来来形容,就是“都知有水,不知有岸”。
水岸半岛,这正是天兆家园的主题。
原来,天兆家园位于西直门西北角,不仅是在观光河道—转河的左岸,而且也是在西直门快速路的左岸。无论中外,左与右都被用作是激进与保守、灵感与遇钝的代名词,如法国左岸小镇等。但天兆家园最具创意的主题不仅有“左岸”,而是“半岛”。
“半岛”从地貌上讲是指三面环水的陆地,而转河的流向以及项目在环境、景观、建筑规划之初的创意激荡了参与天兆家园的设计者源源不断的灵感。水岸,半岛携手而来。
于是,天兆家园将左岸的激进创新和半岛的优雅高贵充分融合到一起,在设计师的帮助下,终于规划出“一泉两绿三岛四海”的整体环境,让市场为之一叹。
一泉点睛 四海成龙
所谓一泉,并不是普通的泉,而是天兆家园独有的一个汲自地底下3000米深处的、水温高达60℃的保健温泉,此泉可使天兆家园的住户在冬天里也可以享受露天的温泉雪花浴,真切地感受只有在诸如日本东京湾才可享有的、浪漫与奢华的半岛生活。
所谓两绿,除了上面提到的小区东面宽达70米的城市绿化带公园外,另一个是小区红线上特别围合的乔木林,这些乔木增加了社区半岛生活的隐私与尊贵。
所谓三岛,是指社区创意设计的9个楼座,围绕社区引进的天然水系,自然错落形成的三个半岛。其中一至五号楼为相拥的水岸半岛住宅,六号、八号和九号楼为相互依存的水岸半岛住宅,而七号楼则为独立的水岸住宅。这种临水而建的半岛式住宅在北京尚属首创,形成了天兆家园“家家近水,户户邻湾”的完美生态景观。
所谓四海,是指天兆家园依照京城传统的风水格局而特别营造的“四个湖泊”,分别名为东海、南海、西海、北海。如果非要将此四海与紫禁城边的四海相比,这里的四海当然要小许多,但因其创意制作,便有了自己独特的意境。此四海依水系和半岛相含相衔,极像一条龙的形状,即所谓“四海成龙”。而所谓的龙首,正是从南海的汤泉开始的,这样,龙尾在北,龙身环绕于水岸半岛住宅之中,若隐若现;而龙头处的温泉,不仅有画龙点睛之意,而且下接数千米地气,并呈现出“面南背北”之极佳格局。
在这样深厚的民族文化中,天兆家园的园林景观设计则以现代的简约主义为主,追求geometry的组合与情趣,并将新材料、新工艺的应用发挥的淋漓尽致。当我们置身于天兆家园精心构造的叠层跳泉、东海长堤、错落平台、鸟石野趣、阳光构架、条状石瀑等景观中,不得不再次叹为观止。
北戴河聆涛园企划说明书『别墅案例』
运筹帷幄之中
精明的人懂得先行取胜,当发展商完美的将自身优势与外部条件有机结合后,接下来就需要一个系统而专业的运作过程,让这个富含生命潜质的产品加上后天的包装和引导,使其具备在市场上压倒多数的生存力和竞争力,能够在激烈的竞争中游刃有余……
产品浅析
一、从别墅的大环境
1、概述
别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展,空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础,房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群,文化是整个社会生活方式的总和,而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群,因此,体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房,文人雅士商贾豪富的幽居之所,顺理成章地圈起一部分富足者,以居所体现他们与众不同的存在价值。
2、特征
中国房地产业经历了近20年来的大发展,特别是近来别墅热的升温,别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所,从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展,种类如何演变,别墅都不能缺少以下特征:
? 别墅永远是为少数人建造,只有少数人才有条件享用;
? 别墅意味着占用着大量稀缺资源,除奢侈占用土地之外,别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造;
? 别墅必须体现个性化,不能大批量生产。
3、分类
从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类:
⑴居家生活型别墅,就是把别墅作为第一居所需求
这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况,开发商按照客户要求设计建造,完全体现别墅所有者的个**好和需求;
⑵度假型的别墅,也就是两套房,一套在市区,一套在郊区,5天在市区,2天在郊区。
这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求,而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大;
⑶出租型别墅,这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。
例如在上海虹桥、在张江