郎咸平文集-第179部分
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的话，当然他们都是错的拉，他们说我们的楼价、股价，尤其是股价不反映基本
面，所以你看我们中国经济每年10％的增长，股价怎么会跌那？因为他们根本就
不了解，中国的经济所反映的就是我前面所讲的二元经济的本质。你只要把这个
理论听懂了，未来如何走势，你一定会看的非常清楚。所以今天你们也不要问我
下一步怎么办？我今天不要送给你一条鱼，我把一条鱼干送给你，我给了你一个
分析的工具。你就知道未来的楼价股价如何走势一定是预测的非常准的，好吗？
从2006年开始股价为何大涨，政界会说股改成功了，我告诉你这都是胡说
八道的，他连股价怎么涨都搞不清楚，股改是彻底失败的。而且我在2005年我
已经警告过政界了，千万不可以推动股改。当然我讲话他们是从来不听的拉。我
回家跟我家人讲，我家人不听；回家跟我家那只狗讲，它也不听；根政府讲他们
也不听，都不听，一意孤行，结果他们对我的回答是箭在弦上不得不发。我又给
了他一个回答，箭在在弦上也得撤下。他们没听我的咯，推动股改，我相信你们
在座的各位都已经尝到了股改的恶果。
既然郎教授认为股改是失败的，为什么06年开始股市大涨那？原因就是二
元经济。因为从06年开始二元经济已经成型，我国制造业所面临的投资经商环
境已经开始极速恶化，因此有大量的钱拿出来转去炒股，从而造成股价大涨。那
么这种股价大涨的现象持续到了07年的5月30号，政府提高樱花税，使得股市
在一个星期内从6000多点跌到3000多点。那么在这个时刻，你如果来听我的演
讲的话，你们都发了。很可惜，但是你没听，你们当时都自作聪明去买什么，买
的二线蓝筹，对不对？你们总认为大盘股涨得太凶，可能机会不多了，所以买个
二线蓝筹，所以从5月份到11月份股市从3000多点拉到6000多点，而你们都
不赚钱。
原因那？“二八现象”或者称“三七现象”还记得吗？也就是说从去年5
月份到11月份，从3000多点涨到6000多点，是由市面上20％—30％的大盘股所
拉动。二线蓝筹基本没动，是大盘股拉动的股市。我想请问你这些大盘股都是哪
些股票？我念给你听好不好？你们很耳熟的，第一个，地产、钢铁、水泥、政绩
工程、想像工程、大型国企、银行、证券公司，对不对啊？这八大行业是不是我
刚才所讲的二元经济当中过热的部门？因此从5月份到11月份的半年时间，股
票市场已经完全反映了二元经济的本质。到这个时候，如果连股票市场都反映出
二元经济，那就是股票市场开始崩盘的前兆。
到了11月份，当我们全国的股民还在沉醉在很多学者所谓的“万点计划”
的时候，什么8000点、10000点的时候，我在北京发言说股票市场一定要跌。
原因是什么那？因为二元经济当中过热的部门涨幅过快、适应率过高，他一定要
回调。而过冷的制造业那，到了去年年底，他的经营状况持续恶化，大量隐性倒
闭已经出来。所以我根据这个道理来判断，70％的总量会持续下滑。因此二元经
济当中过热的部门一定会回调，过冷部门的股价一定会下跌，因为倒闭增长速度
太快，其结果就是股价持续下跌到今天。
那么到了今年3月份，我在广州开记者会，要求政府出来救市。我想请问在
座各位，我为什么要这么做？因为工商链条时代的多米诺骨牌效应一定会出来，
股市跌到这个地步。我想请问你就股民输钱这么简单吗？如果这么简单就好了，
股市这么下跌，下一张骨牌是什么？老百姓更贫穷了，都跌光了；再下一步是什
么？又不敢消费了；再下一步是什么？出口更多了；再下一步是什么？楼市都要
受到影响。因此由股市所激发的连锁效应就开始出来了，会使得中国整个经济状
况加速、极速恶化。这就是我为什么要出来呼吁政府救市，就是为了防预工商链
条时代的多米诺骨牌效应。那么政府有没有救市那？有。可是一拉到3000点左
右，就跌回来，一拉就跌，一拉就跌。原因是什么那？原因是我国制造业已经进
入全面的萧条期、破产期，股市极速下跌就是反应的我国制造业状况极速萧条的
现实情况。
那么到了5月份，我又在媒体发言，我在凤凰卫视上的锵锵三人行上发言，
我呼吁全国股民不要对奥运抱有幻想，中国股票市场没有奥运行情，请注意：因
此股价一定会跌。那么说这个话是需要点胆量的，因为全世界的奥运主办国都在
奥运举办前涨了，我怎么这么敢说，可是你没发现，只有一个原因：因为二元经
济当中持续过冷的部门持续破产引起的，因此股市没上涨的可能，只有下跌，一
路跌到今天。当然政府对于这种现象是感到非常心痛的。
另外对于你们所关心的楼市，很多地产商也在现场，我相信你们对于目前的
地产市场也看不明白了，不知道怎么回事。那么我在这儿也用我前面所讲的二元
经济，和各位地产业主或者购物者作个说明，到底地产他的定价结构是什么？从
2006年开始，像我所说的二元经济已经逐渐成型，也就是说我国制造业所面临
的投资经商环境从06年开始已经开始极速恶化，所以大量应该投资制造业的钱
不投了，拿去炒楼了，而这就造成楼市泡沫的主因。那么请各位来宾注意：这些
制造业的钱一旦冲击楼市的时候，他买什么楼盘那？基本上都是买高价楼盘。所
以我们以深圳为例，但高价楼盘价格受到这种资金冲击的时候，它开始越抬越高，
甚至翻几番。尤其是深圳去年，翻了两三番以上都不止。比如说西园，从05年
的1万元／㎡，到了去年的4万元∕㎡，涨了四倍，翻了四番。那么这种高价楼
盘翻了三番、四番的现象，就充分证明了深证的制造业是极速倒闭的，因此楼价
涨得越厉害的地方，企业倒闭的饿速度越快。就是因为企业家不想干了，拿出大
量资金，进入楼市，去买高价楼盘。
但是后续现象又出来了，那就是高价楼盘一旦被炒高的结果：附近的低价楼
盘同样水涨船高。但是你可以想像，真正的泡沫来自于哪里？真正的泡沫就来自
于中低档楼盘，而不是高档楼盘。这种现象在广东、上海、北京出现了，然后会
有很多省份跟城市也水涨船高，但嘉兴例外。比如说福建，福建在广东隔壁，一
看到广东的楼价这么样子涨，他们也跟着激动，整个福建包括厦门等地也是大涨。
他们中、高、低档楼盘，通通都有泡沫，都是不该涨而涨这么多的。儿童广东地
区是高档楼盘的泡沫少，中的档楼盘的泡沫多。福建那，是中、高、低档楼盘都
是有泡沫的。像湖北武汉那，就是介于广东和福建之间，高档楼盘泡沫稍多，低
档楼盘泡沫挺多，虽然不如福建，但是他的高档楼盘和广东相比，泡沫还是比较
多的。所以广东、湖北、福建一碰到经济出现问题，首先跌价的必定是中低档楼
盘，因为二元经济的结果就一定是这个结论，因为会冲击楼市的都是这些资金冲
击到高价楼盘，所以高价楼盘还是有资金撑的，而中低档楼盘是真正的泡沫来源。
我们最近看到的数据，说深圳的楼盘价格由去年的一万六、一万七跌到了一万一，
那么我建议在座的各位不要简单的解读这个数据，说深圳这个楼盘崩盘了，不是
的。因为深圳这几年的建设都以关外为主，也就是关外这几年的建设占了深圳建
设的70％，而深圳老百姓是最不喜欢住在关外的，所以关外的泡沫最多，关内的
中低档楼盘次多，最后关内的高档楼盘泡沫最少。而其结果那，是关外楼盘全面
崩盘，关内的中低档楼盘大幅度跌价，而关内的高档楼盘持续渐进，有行无市。
这就是广东的现状。
上海那，这两个礼拜，目前房价开始大幅度下跌，跌幅多少，按照我们的研
究结果显示：中低档楼盘跌幅在20％左右，高档楼盘平稳，但是有行无市。北京
也差不多，但北京稍微有点不同，因为北京没有真正意义上的市中心，所以北京
要单独讲，我待会儿再给你讲北京。那么在这样子的楼盘格局变动之下，你会让
地产商心理面产生极大的振动，因为他所面临的地产市场与他过去所经历的完全
所不一样。过去地产商怎么看地产市场？那就是这个经济越来越进步了，越来越
发达了，所以老百姓越来越富裕了，因此大家想住更好的房子，那么我们过去对
地产的理解是这样的，由于大家变得更富裕了，所以大家想住更好的房子，所以
这种需求是可以被预测的，这种需求也是非常容易被掌握的。但是2008年的楼
市包括你们这里都不是这样子的，因为用地产商的观点而言，地产供应面的成本
基本上都是刚性成本，包括购地块、构建成本以及其他的必须支出，全部都是刚
性成本。
但是购买房地产的需求资金是哪里来的？请各位想一想，最大冲击力不是来
自于这个社会的正常经济发展所形成的一些购物资金，而是因为这个经济变得更
萧条了，制造业崩溃了之后所挤压出的这么一股资金。我给大家讲，这个名词叫
做“虚拟资金”。这个资金有几大特色：第一，不可兼管；第二，不可预测；第
三，不可控制，他是来无踪去无影，这种资金主要冲击地产的资金是这么个特性。
他是个飘忽不定的资金，而这就是地产商感到万分沮丧的缘故。因为成本是刚性
成本，而主要的购买资金居然是飘忽不定的“虚拟资金”，什么时候来，不知道；
什么时候走，不知道。只要虚拟资金到了，这个地区的房价一定失控，而你们这
里所以没有像别的地方一样飙升，是因为虚拟资金没有进来，这也是你们的幸运。
我在去年就已经警告过成都市以及重庆市的领导，当时他们的房价还比较便
宜，成都市是5000元∕㎡，重庆市是2900元∕㎡，我说只要虚拟资金一进重庆
或者成都，房价立刻失控。到六月份，重庆和程度推出了一个新概念，叫做“城
乡统筹新特区计划”。这个计划一推，大量虚拟资金进入重庆和成都，成都房价
涨到7000元∕㎡，涨了30％。而重庆那？更可怕，从6月份到11月份，房价从
2900彪涨到6000，全体失控。这就是虚拟资金所造成的。虚拟资金打到哪里，
哪里就失控，这种现象是从广东、上海、北京开始的，发散性的思维，到处乱串。
只要虚拟资金进来，房价大涨的结果，是老百姓都住不起房子。从而造成中低档
楼盘泡沫更严重。
那么地产商在这种情况下该怎么办？我就用最近一个月来，地产商的个总战
略和各位作个说明，很多地产商开始采用差异化的低价。但做的最突出的就是王
石，王石的万科，采用全面降价，一路调价减了30％。但是王石并不是一个整体
的代表，我觉得70％的地产商，他们的行为和王石的不太一样。他们采用差异化
定价，虽然本质上和万科的全面降价是一样的，可是差异化定价值得一提的是，
我就以北京的地产为例。什么叫做“差异化定价”？也就是地产商在刚性资金的
压力之下，由于对虚拟资金把握不到位，根本无从预测，所以采用差异化定价的
方式探测虚拟资金的深度。我们以招商地产在北京所盖的1872为例，那么这个
地板很有意思，这边是红领巾公园，这边是1872的地盘，怎么做差异化定价那？
就在这个地盘的右下角，离公园最远的地方，首先开盘，25000元∕㎡，看一看
虚拟资金来了没有。如果销售不佳，赶快改变销售战略。如果销售非常火暴，那
么代表虚拟资金的深度够。下一步就在靠近红领巾公园再开盘，35000元∕㎡。
如果还是销售旺盛那？就面对红领巾公园再开盘，他们计划是8万元∕㎡。
我想请各位来宾思考一下，同样一个楼盘，就因为地段不同就从25000到8
万，你认为会去买8万房子的是什么人？你想想。你要想想：天天看红领巾公园
烦不烦，什么都是绿色的。就像你回家一样，老是看到同一个面孔，你也烦。为
什么常常吵架就是这个缘故，天天看到烦那。如果让你天天看到红领巾公园，只
是一片绿色，什么都没有，烦不烦那，晚上看不到还是黑的那。那么你会花这么
多钱去买那？这种两万五到8万的差价，差距之大，是一个正常人所想像不到的。
也就是进入这个地产的资金，本身就是一个不正常的资金，这叫做“虚拟资金”。
那么我为了作个演讲，我还专门跑到五环那边
