房地产开发流程-第5部分
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物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。
17、结束语
首先得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的，但这么每天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。
这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。
我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。 我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？
愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。
无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。
我无意于评价现在这个系统是不是合理，我已经离开了思考这个问题的岗位，就让其他的管理者来思考吧。我只是想说：生存啊，它从来都不是一件容易的事。阿门。
图纸配合 项目方案概念设计 ⑥ 总体规划方案设计 ⑿ ⒄ 单体报建图、施工图审查预审 （39） （54） 出各专业竣工图 （58）
a、防火审批申报表演
（21） b、初步设计建筑平立剖各专业室内外消防设计
c、总平面图
d、消防设计专篇
e、审定设计方案通知书
（32）
（26）
a、人防工程施工图（各专业）
b、居住区人防规划工程送审单
a、园林现状测绘报告（交区园林局） c、人防结构计算表
b、建筑剖面图 d、人防工程送审单
c、首层、？？及地下各层平面图 e、地勘资料及地形图
d、规划意见书和审定方案通知书及附图 a、建筑工程施工许可申请表一式两份
e、绿地布置图（含现状古树、名木、大树保护方案） b、建设用地规划许可证及附件
园林报建（审批意见2003。05。20已取得） （30） c、建设工程规划许可证及附件
d、施工图纸设计文件审查通知书
（22） 交通报建 （31） e、经备案的施工合同
f、施工企业中标通知书
a、项目立项批复 a、规划意见书及附件 g、经备案的施工监理合同 a、工程竣工图
b、建设项目规划审批申报表 b、审定设计方案通知书 a、供电给水市政燃气热力意见 h、监理单位中标通知书 b、建筑工程消防设计审核意见书
c、《规划意见书》及附图一份 c、立项批复 b、建设项目规划审批报表 I、项目建设资金落实证明 c、消防验收申请
a、本单位报批函 d、复审应持《修改设计方案通知书》 a、规划意见书 d、交通影响评价报告 c、审定设计方案通知书及审定的总平面图一份 j、年度施工计划 d、建筑工程消防安全质量验收合格报告
b、项目建议书代可研报告 e、标明用地钉桩成果以现状地形图 b、审定设计方案通知书两份 e、市政道路方案及交通设施工程协议 d、建筑工程施工设计图纸 k、人防工程备案通知书 a、建设工程规划验收申请表演 e、建设意见整改及落实情况
c、房地产开发企业资质证明文件 为底图的总平面图 c、总平面图两份 f、机械停车厂家设计文件及机械设备购货合同 e、工程档案登记证明 l、园林局伐移树木批准文件 b、竣工图 f、建筑防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书
d、中外合营项目合营各方签署的合作意向书 f、各层平面图、各向立面图、剖面图 g、交通组织流线分析图 f、按审定设计方案通知书要求取得的协议通知 m、四源费统一收费凭证 c、建设工程竣工测量成果报告
g、日照影响分析图及说明各一份 h、平立剖面和车库坡道详图，住宅户型图和面积明细表 a、供电给水市政燃气意见 n、质量监督通知书 d、建设工程规划许可证 a、建设项目人防工程竣工验收备案表
h、交通影响评估报告 ⒃ 教育报建（审批意见2003。05。05已取得） （23） 签订公共配套协议书 （36） b、统计局意见 o、安全监督通知书 b、区县人防办出具的认可文件
a、建设项目地点征求意见函 I、技术经济指标列表说明 30天（区教委） 15天（区建委开发办） c、散装水泥交费 p、建筑节能新型墙体收费凭证 人防验收 c、人防工程竣工验收报告
b、建设项目规划审批申报表 （如超出近控规应附控规调整审批通知书） a、教育意见 d、墙体节能 q、散装水泥收费凭证 15天 d、施工单位签署的人防工程质量保修书
c、建设单位用地申请及拟建项目情况说明 j、规划意见书要求应附的有关文件图纸和模型 b、规划意见书 r、统计局登记通知 四方及电梯验收
d、拟建方案设想总平面图 k、单栋居住建筑规模和配套设施明细表一份 c、审定设计方案通知书 15天
e、1：2000地形图一份 l、人防、消防、园林、环保报告 d、总平面图 （47） 2003。0。15 2003。10。13 消防验收
e、召开公共配套协调会 2003。08。11 2003。08。20 2003。11。04 17天
建设工程 ① ② ③ ④ ⑤ ⑦ ⑩ ⒀ ⒂ ⒅ （29） （34） （40） （42） （48） （53） （55） （57） （59） 规划验收 （61） （63） （65）
20天
（49） 环保验收 a、立项批复
2003。06。30 2003。07。25 教育验收 b、法人资格证明
2003。07。07 （50） 卫生验收 c、房屋竣工证明文件
a、项目立项批复 园林验收 d、房屋面积测量成果报告
b、农用地转用、征用建设项目用地申请书 （51） a、年度施工计划 a、建设项目环保审查审批手续（环保评估报告审批） e、竣工项目地价款核准复函
c、《规划意见书》及附图一份和钉桩坐标成果通知单 b、施工合同 b、建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表 f、公用建筑面积、分摊面积的材料
d、区县人民政府建设用地申请文件 c、地名办批复 c、建设项目环境保护验收监测报告 g、国有土地使用证或土地来源证明
e、土地利用总体规划对建设用地规模控制图 d、物业管理公约批复
f、一书四方案 （27） （33） e、外商投资企业批准证书，企业成立合同，营业执照
g、补充耕地位置图及文字说明 2003。08。04 f、临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出门金缴纳证明
用地手续 交地、场地平整（分期） ⑧ ⑨ ⑾ ⒁ ⒆ （24） （35） （41） （44） g、建设工程规划许可证
2003。08。04 h、建设工程施工许可证
h、建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图 a、缴纳新增建设用地有偿使用费 a、立项批复 a、项目立项批复 （45） I、预售房价款监管协议书，投资总额达25％以上证明材料
I、拟占用土地1：10000幅土地利用现状图 b、土地开垦费 b、建设项目规划审批表 b、办理土地出让手续申请 j、预售商品房面积测量报告和分摊部位的说明、各层平面图
j、建设拟征地土地权属情况汇总表 c、防洪费 c、市政府征地批复 c、审定设计方案通知书 k、关于涉外项目国家安全审查的批复
k、省级土地行政主管部门对补充耕地的验收文件 d、菜田基金 d、用地钉桩成果 d、土地评估报告原件 l、市政府征地批复
l、新增建设用地有偿使用费准备情况的说明 e、超转费 e、按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 e、出让合同附图一式五份附图为钉桩图或审定设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章） m、预售商品房型图，装修标准和设备简介
m、征地情况调查表 f、征地事务管理费 f、审定设计方案通知书 f、建设用地规划许可证及钉桩成果通知单
n、征地协议书 g、耕地占用税 g、建筑面积与用途说明
o、？？城规划图 h、拆迁或土地补偿费 h、加盖工商部门备案章的营业执照复印件
I、建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）
电信方案咨询 j、与原用地方签订的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件
供电方咨询20天 k、房地产开发企业资质证书
供水方案咨询20天 l、外经贸委核发的外商投资企业批准合作、合资企业合同、章程的批复 市政各口方案报装
20天
市政工程 工作准备 （20） （28） 市政项目方案综合设计 （37） 项目综合方案审定 （43） （46） （52） （56） 市政各专业施工图设计 （60） （62） （64）
有线电视方案咨询20天 10人 15天 10天 30天
道路方案咨询20天 a、建设项目规划审批报表 a、建设项目规划审批报表
热力方案咨询20天 b、市政项目综合方案 b、市政设计综合方案
c、审定方案总图及道路方案 c、审定方案总图及道路方案
（25）
图纸配合 项目方案概念设计 ⑥ 总体规划方案设计 ⑿ ⒄ 单体报建图、施工图审查预审 （39） （54） 出各专业竣工图 （58）
a、防火审批申报表演
（21） b、初步设计建筑平立剖各专业室内外消防设计
c、总平面图
d、消防设计专篇
e、审定设计方案通知书
（32）
（26）
a、人防工程施工图（各专业）
b、居住区人防规划工程送审单
a、园林现状测绘报告（交区园林局） c、人防结构计算表
b、建筑剖面图 d、人防工程送审单
c、首层、？？及地下各层平面图 e、地勘资料及地形图
d、规划意见书和审定方案通知书及附图 a、建筑工程施工许可申请表一式两份
e、绿地布置图（含现状古树、名木、大树保护方案） b、建设用地规划许可证及附件
园林报建（审批意见2003。05。20已取得） （30） c、建设工程规划许可证及附件
d、施工图纸设计文件审查通知书
（22） 交通报建 （31） e、经备案的施工合同
f、施工企业中标通知书
a、项目立项批复 a、规划意见书及附件 g、经备案的施工监理合同 a、工程竣工图
b、建设项目规划审批申报表 b、审定设计方案通知书 a、供电给水市政燃气热力意见 h、监理单位中标通知书 b、建筑工程消防设计审核意见书
c、《规划意见书》及附图一份 c、立项批复 b、建设项目规划审批报表 I、项目建设资金落实证明 c、消防验收申请
a、本单位报批函 d、复审应持《修改设计方案通知书》 a、规划意见书 d、交通影响评价报告 c、审定设计方案通知书及审定的总平面图一份 j、年度施工计划 d、建筑工程消防安全质量验收合格报告
b、项目建议书代可研报告 e、标明用地钉桩成果以现状地形图 b、审定设计方案通知书两份 e、市政道路方案及交通设施工程协议 d、建筑工
