曹仁超文集-第60部分

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款及贷款咁高速增长，经济点样冷却落嚟？信贷政策对楼市影响举足轻重。　

　　新加坡《联合早报》认为，中国房价上涨有三大原因：一、国际游资流入；二、地方政府托市；三、不良开发商违反商业道德行为。　

　　最近德国一家报纸报道，德国杜塞尔多夫、科隆呢两个全德国房价最高嘅城市，即使晌黄金住宅地段，每平方米二千欧罗亦极为罕见；但北京、上海黄金地段楼价早已超过德国。德国人均收入二万三千美元一年，而北京及上海人不过五千至六千美元一年。楼价居然较德国贵！　

　　内地难管制热钱流进流出　

　　去年初中国口岸检查部门发现一个异常现象：实际货物进出口价同最终结算价唔同，相信唔少人利用虚报进出口价，以便让大量资金留晌国内投资地产。海外基金去年投资金额较2005年上升55％，仲有香港地产商嘅资金亦大量进入中国物业市场，其中唔少系透过非正式途径进入。中国人行公布，去年1至11月境外资金响内地二十个地产项目，投入十六亿一千三百万美元；仲量联行估计，去年全年外资投入中国房地产资金达九十亿美元，较2005年上升69％，其中60％来自海外，其余40％来自香港。虽然中国商务部要求严格限制外商投资中国房地产，但事实上中国政府已好难控制热钱流进流出，透过正常贸易，资金进出中国并唔困难。　

　　地方政府托市嘅方法包括：甲、商品房住宅用地拍卖价不断创新高，同时大量土地却以接近零地价批畀企业使用，另加税务优惠。换言之，供工业生产嘅土地价系“负地价”，目的系增加当地GDP，为当地官员政绩贴金。即内地土地分成两大类、商品房住宅用地高价出售，另外唔少土地却以接近零地价批畀企业使用，只系唔准建商品房出售。乙、如房价下跌、地价下跌，令地方政府利益受损，因此中央政府提出嘅廉租房政策迟迟未见大动作，微利房计划亦只向中央政府交差而已。3月29日中国建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国税总局、发改委、工商总局共八个部委联手，计划一年内强化房地产监管，又睇吓成绩系点？　

　　有人认为，根本问题喺税收分配上，如中央政府让地方政府分配更多其他收入来源，减少对卖地嘅依赖，地方政府有咗卖地以外其他收入来源，自然放手搞好廉租房及微利房供应，才可彻底解决内地房价贵嘅问题。良好政策必须地方政府严格执行才可，不然中央政策系出唔到中南海（连北京市政府亦唔听从中央政府）又有乜嘢用？！　

　　政府应支持建筑业而非房产业　

　　4月6日全国政协常委国务院参事任玉岭组成调研组，奔赴全国各地就房地产问题展开调研，佢希望政府为70…80％居民提供经济适用房。例如向新加坡政府学习，将30％土地用作兴建廉租房、40…50％土地用作兴建微利房（即新加坡嘅组屋、香港嘅居屋），余下20％至30％土地才让地产商发展豪宅，供少数高收入家庭购买。唔少旧社区改造毋须拆迁，只要好低成本便可改善居住条件。以中国建筑成本每平方米只需六百元人民币，但商品房售价每平方米几千元甚至上万元，令大部分人难以负担。任玉岭认为，不应以房地产作为国家支柱产业，弱化居住功能而强化创利及寻租功能。成为刺激GDP增长嘅行业，咁做只会令社会财富集中喺大批富家手里，同时损害其他行业发展。世界其他国家皆着重支持建筑业而非房地产业，1984年邓小平响“关于建筑业和住宅问题”谈话中，强调建筑业才系国民经济三大支柱。2005年建筑业占中国GDP5。4％，达一万零一百三十四亿元，平均年增长率17％，提供就业人数四千万，并且每年为国家创造三百亿美元外汇收入。作为政府，应该支持建筑业，而非房地产业。　

　　根据世界水平，家庭年收入与房价比为一比三至一比五（即房价系家庭三年至五年年收入）。中国家吓系一比二十到一比三十，大部分人一生工作时间只有三十五年，即系话内地人打一世工收入全部用作买楼，才可以负担得起内地楼价。但60％土地用作兴建廉租屋及微利房系咪太多？广州地产专家认为，30％土地用作兴建廉租房、15％用作兴建微利房，其余用作兴建商品住房，已经足够。如70…80％土地用作兴建经济适用房，不但政府财政收入锐减，同时令商品住房价大幅回落，引致大批房地产企业倒闭。上述情况曾喺香港出现，就系白眉董希望“造福大众”嘅八万五房屋政策。因为社会上真正贫穷人口占人口总数20％到30％，因此30％土地用作兴建廉租房已经足够，另有15…20％介乎两者之间。即中下阶层，因此15％土地用作兴建微利房已足够（部分中下阶层几年后可变成中产）。我地不妨参考香港嘅例子。去年第四季止，香港共有二百一十万人住响七十一万二千多个公屋单位（即占全港人口总数31％），平均每个单位住二点九三人；至于居屋所占比重。政府并有列出。从1976至2003年政府每年平均兴建一万五千个居屋单位计，估计数目喺三十七万五千个，约一百二十万人住喺居屋内，占全港人口17。6％；其余三百五十万人口居住喺私人住宅嘅一百二十六万个单位，平均每个单位只住二点七七人。香港嘅比例系31％住公屋、17。6％住居屋、51。4％住喺私人住宅内。2003年起居屋停建，公屋亦只系重建。港人居住问题到1997年早已解决（每单位平均只住二点七一人）。只系港人居住嘅地方仲系好细，令2003年下半年起豪宅升幅较大。　

　　少于四十平方米（四百三十五尺或以下）嘅港岛区住宅，由2003年每尺售价由二千三百四十三元升至2006年5月（最高价）四千零二十三元，上升71。7％；九龙区由一千九百一十八元升至二千八百一十六元，上升46。82％；新界由一千九百一十五元升至2006年4月（最高价）二千七百五十元，上升43。68％；反之，一百平方米以上（一千零八十八尺以上）楼价，港岛区由2003年下半年四千四百四十四元一尺升至2006年第四季（政府公布数字）八千四百八十三元。上升90。88％，依家已见一万一千元一尺，升幅达150％，系港岛区四十平方米以下升幅嘅一倍；九龙区由三千一百四十三元升至2006年5月（最高价）七千八百四十四元，上升149。5％；新界由二千八百零三元升至2006年2月（最高价）四千七百一十元，上升68％。　

　　2003年至今为止，升幅最大系港岛区及九龙区豪宅，升幅最细系新界区细单位，只有44％。上述数据反映大单位升幅较细单位大，亦反映港岛、九龙区住宅升幅大于新界。即升市由市区开始跌市由新界区开始。　

　　中国房策不应向新加坡取经　

　　我老曹反对中国嘅房屋政策向新加坡学习，以免香港嘅八万五房屋政策响中国重演。我老曹认为，中国政府应学香港，即比例系公屋占30％、居屋占15％，55％私人兴建住宅，咁先至符合市场经济，不然则重返计划经济。　

　　全国各地税务机关仍未对土地增值税征收问题进入实质操作阶段。依家土地每增值50％抽税率30％，增值100％税率40％、超过100％未过200％税率50％、超过200％税率60％；如土地增值少于20％者免征。其中一个减少纳增值税嘅方法系只卖毛坯房，即厨房、卫生间设施、房内粉刷或贴墙纸、高档精装修如家电、空调全部另计，咁样一来可令每平方米售价下降，但买家须另外畀蚊年作为装修费。其次将部分面积留作收租用（例如零售面积），咁就可以将一个项目嘅毛利率拖低，只要毛利率低于35％，亦可逃避交土地增值税。　

　　1993年前大部分土地系通过划拨获得，如执行土地增值税，税率将高达30％至60％。受人民币并轨影响，1994年利率狂升，买家唔愿意承担土地增值税，如由发展商承担可能破产，结果增值税不了了之。呢次严格执行土地增值税、会将税率转嫁畀买家，可能进一步刺激楼价上升。　

　　全球唔少国家都有土地增值税，最低系17％，最高系50％（例如加拿大）；相较之下，中国30…60％系偏高咗，因为即使企业，所得税亦只系33％（两税并轨后系20％）。英国土地增值税系34％，但外国人获豁免，我老曹冇英籍，响英国卖楼一毫子土地增值税都唔使交；反之，亦因冇加拿大籍，因此最先十万加元免税额亦未能享有，2005年喺温哥华卖楼畀咗50％增值税；加上上述物业入伙后出租而非自住。因此买楼之时又加多8。5％　GST（上述税项唔计入楼价）；扣除上述两项税后。我老曹响1990年买入温哥华物业，2005年卖出时系有钱赚。如中国政府严格热行土地增值税，内地物业投资价值将大打节扣。例如投资十年升值200％，却要畀60％增值税，结果实质收入只系楼价80％，再扣除买卖开支，即每年平均回报率只有5％，相等于美国三十年期债券孳息率，冇值博率也。　

　　内地铁路第六次提速　

　　依家中国污水处理只有45。6％。“十一。五”期间，目标系所有城市必须超过60％，重点城市如省会、风景旅游城市、环保重点城市，污水处理率必须超过70％。中国已建立边个整污染D水边个承担责任嘅收费制度，估计未来五年蕴含嘅商机约三千亿元人民币，有投资价值。　

　　4月18日中国铁路第六次提速。大部分铁路时速达二百公里，部分将提升到二百五十公里。呢次提速可令客运及货运运输能力分别上升18％及12％以上。其次系大面积可运五千吨货物嘅列车投入服务。能生产高速列车嘅国家有日本、德国及法国，中国嘅“和谐号”系引入外国技术消化后完全可以自主生产嘅高速列车。由1997年第一次提速到今年第六次，六千零三公里线路已可以时速二百公里以上行车，达二百五十公里时速行车者八百四十六公里。今年由上海到杭州只需两小时、由上海到北京只需十小时。提速后全国客运力每天增加三十万个座席，货运力上升12％。中国铁路网只有七万六千六百公里，“十一五”规划新建铁路一千六百公里，快速路轨由六千公里增加至一万六千公里（即二百公里至二百五十公里时速行车），时速一百二十公里以上占二万二千公里。用于呢次大提速嘅资金二百九十六亿元，估计每年可节省一百亿元。时速达二百公里（最高二百五十公里）嘅铁路有京沪、京哈、京广、哈济、沪杭、浙赣、陇海、兰新组成中国嘅“四纵两横”。提速后香港坐直通车到广州接驳京广铁路。一天内可到北京。提速后香港到广州嘅直通车已可媲美坐飞机（加上去飞机场所需时间），相信香港已好少人坐飞机去广州矣。　

　　1964年世界另一条高速铁路“日本东海道新干线”，时速二百一十公里，2007年中国铁路终于以时速二百公里行走了；依家全球铁路最高时速已过四百公里。　

　　铁路1825年诞生，已有一百年历史，飞机及汽车1950年代开始逐步入侵铁路市场。今天铁路占全球陆上客货运量只有30％，汽车先至系主力，直到1964年日本及法国为铁路提速后，新一轮铁路发展潮才再开始。依家美国大部分火车时速二百公里，西欧亦一样。南韩火车2005年起步入时速四百零九公里，巴西、南非亦在兴建中。2007年中国亦加入火车时速二百公里嘅俱乐部，并向时速四百公里迈进。　

　　国内金融公司高层薪酬最高　

　　内地四百七十家公司年报中，有四百五十九家披露六千二百一十四位高层人员去年个人薪酬（唔包括有喺公司领取报酬）共十亿零七百万元，或每人平均十六万二千一百元，较去年平均薪酬十五万五千二百元上升16。34％。其中以金融公司最高，平均六十万五千元；第二系电子业，平均二十四万六千九百元；最低系木材家私业，只有五万七千五百元；纺织服务业只有八万八千六百元。　

　　四百五十九家企业中，年薪一百万有七十位，金融业占四十一位，其中以S深发展董事长年薪最高，达九百九十五万元；最高薪总经理喺中集集团，年薪为五百八十四万五千元。　

　　明兴控股（402）、建美集团（851），光彩未来（8071）、中国水务（855）、蒙牛乳业（2319）停牌。　

　　蚬壳电器工业（081）更改董事会会议日期为4月26日；高信集团（007）更改董事会会议日期为4月25日。　

　　■凹凸科技（457）　4月19日；汇源果汁（1886）、保利香港（119）　23日；中盛粮油（1194）、富阳（352）、庄胜百货（758）、中油洁能（260）、三宝科技（8287）、物美商业（8277）、