曹仁超文集-第369部分

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　　香港2月份CPI只升1。6％　（1月份升2。6％），主因系春节过后消费回落。IQT晌预算案中估今年通胀率2。3％（去年为1。1％），可以讲今年通胀压力仲系十分温和；加上利率已高于CPI增长率二厘，令生意十分难做。　

　　股圣毕非德再次公开看淡美元。晌美国今年收支赤字将占GDP　7％慨情况下，上述看法非常普遍！不过，投资市场有合理呢回事，通常唔系偏高就系偏低（钟摆理论是也）。我地研究一下两者关系。再看吓毕非德看淡美元论系咪正确。美国收支赤字自1982至86年不断恶化，但1987至91年不断改善，1991年甚至出现盈余，1992年起又再恶化至今；再同美元汇价比较，发现两者并有关系。例如1992至2000年收支恶化期，美元汇价却上升；反之1987至91年收支赤字改善期，美元汇价却回落。过去历史无法证明美国收支赤字同美元汇价有关系！何况金价已发出沽售讯号。后市美元点看？木宰羊，但肯定同美国收支赤字扩大无关。　

　　大摩首席经济师罗奇估计，年底前人民币将至七点五兑一美元，响小胡4月访美前，炒卖系必然慨。　

　　日本出现〃一百圆店〃　

　　1990年起日本经济进入下滑周期，2003年系咪结束？日本经济慨缺点系政府及企业负债过重、生财设备投资过大、大企业冗员太多。搞咗十几年，日本经济仍无法由出口、制造业带动转型到内需带动，其中一个因素系日本整个分发制度（distribution）战后至今未见大幅改善。反观美国已做到〃门到门〃（door　to　door），产品喺中国珠三角生产，完成后由货柜车车到香港葵涌，出口到美国太平洋区港口清关，再由货柜车送到每一个城市，然后分配到每一个零售点出售。卖方只涉及香港公司（内地设厂），买方系美国大型百货连锁店，因此可做到产品价廉物美（零售价系出厂价六倍到十二倍）。反观日本仍停留喺由大入口商先行入货，然后卖畀总批发商，再由总批发商卖畀每个城市慨小批发商，再卖畀分区批发，然后到较大型慨零售公司。之后中小型零售公司又向大型零售公司取货，结果产品由出厂到消费者手中经过五六层买卖。产品必须升值十五倍至三十倍才有利可图。造成日本物价较其他国家贵一倍或以上。虽然日本人均收入三万五千多美元，由于国内百物腾贵，消费业无法兴旺。　

　　日本银行2001年推出丝路利率策略，经济2002年2月起开始复苏，至今已进入第四十九个月。不过，1990年引发经济不景气慨三大因素至今未见明显改善。一旦日本银行年底取消丝路利率政策，加上明年政府有意加销售税率去改善财赤，呢个由2002年2月开始慨复苏周期可维持几耐？估计只有五十一至五十七个月，担心复苏周期今年年中或下半年结束；透过丝路利率（即将市民储蓄收入利息去补贴银行呆坏账），估计日本市民共损失二百八十亿日圆收入去补贴银行慨呆坏账，才令日本银行不良资产比率降至总贷款3％以下，资本充足比率升至11％以上，接近国际结算银行慨最低要求。日本产业完成由1990年中低档转型到高档，并将中低档生产工序外移到东南亚国家及中国，由过去依赖产品出口转型为技术出口及资金出口。　

　　不过，有朋友刚从东京返来话我老曹知，东京消费仍然好贵。我老曹对上最后一次去日本系1994年，当年因为有鬼佬分析员认为日本股市回落五年必现牛市。当年我老曹一行六人到日本玩咗一个星期，印象最深系吃日本龙虾〔相信不足两磅重一只）由穿和服女侍代为烹调。收费一万日圆一只（当年一美元兑八十日圆），一个晚餐食咗一万港元，返到酒店畀老母闹败家仔。但我老曹听阿女讲，近年日本已经出现唔少〃一百圆店〃（即一百日圆有交易），情况有D似香港慨十蚊店，开始有平有贵各适其适。　

　　今天全球经济四头马车系美国、日本、欧洲同中国，其中又以美国影响力最大（消费占全球五分一产品）。日本系咪真正度过衰退期？我老曹信心仍缺。至于欧洲仍在整合中，随着更多成员加入，整个整合过程漫长而沉闷，大企业之间互相并购慨进展阻力仍大，国与国之间人均收入差距颇阔。中国〃十一·五〃规划欲加快由出口、制造业带动转型到服务业及消费带动，亦有一定困难。中国经济进入市场化已二十七年了，总体上而言中国已进入工业化中期阶段，即西方工业化面对慨两个弊端喺中国出现：一、供需由长期供应不足，转向生产力相对过剩。二、城乡之间、区域之闲以及居民之间收入差距扩大，引发深层次矛盾。　

　　中国晌投资率方面超过国际平均水平一倍左右，在建规模高达二十六万亿元人民币，未来需要三年去消化产能过剩；另一方面，有效消费不足令企业效益增幅下滑。中国可能正面对第一次成长慨极限。喺社会领域上，居民收入差距日益扩大，坚尼系数早已突破国际公认慨0。4警戒线。城乡差距、区域差距、社会阶层分化，已形成更深层次矛盾，喺企业改制、土地征用、房屋拆迁、库区移民方面已引发群众强烈反应，为社会稳定带嚟不利影响。　

　　北京住宅停车场拟变公用　

　　北京楼房继续发高烧，3月平均价较今年2月再升6％。如果以每户平均占用面积七十五平方米计，北京楼价已占人均收入十二倍，同上海看齐。例如两年前丰台区某楼盘平均四千多元一平方米，依家第二期开盘，卖紧六千多元一平方米。北京市土地整理储备中心发布消息：4月初至中旬将推出十五幅地皮，未来会有更多土地进入市场。呢十五幅地皮总面积一百四十五万平方米，分布喺海淀、丰台、大兴、房山、密云、怀柔、崇文等区。4月3日起开始挂牌竞投。北京市有关部门话，今年上半年将供应住宅用地五百四十平方米，主要用于中低价房。　

　　为解决北京停车难慨问题，政府公布计划晌市区内慨住宅单位咽D内部停车场须对外开放，接受非住户车辆停泊之用；住宅楼内亦可实行差别管理，例如划出部分临时车位供外来车辆停泊并收取费用。上述议案已提交市人大常委会修订〃北京城市规划条例〃。　

　　广州3月份租赁成交炽热慨包括星汇园、名门大厦及远洋明珠大厦。星汇园平均租金四十五元一平方米，较受欢迎慨单位面积一百一十八至一百二十九平方米；名门大厦租金三十五至四十元一平方米；远洋明珠四十元一平方米。一般两房一厅单位依家月租二千元，例如跑马地花园；翠湖山座月租一千八百至二千五百元。地点差D慨，一千五百元有交易，十分适合晌天河区返工慨白领及中高端客人慨需要。至于赤岗及广州大道南，楼龄稍高，四十至六十平方米一房一厅，月租七百至八百元，适合一般打工仔租住。由于地铁效应使广州大道南吸引力上升，估计有一定升值潜力。　

　　今年深圳楼市春天嚟得比往年都早。1月楼价涨幅12％，居全国第一；2月份涨幅已扩大至16。8　％，而且愈涨愈快。例如南山半岛平均售价喺一万五千元人民币一平方米；依家深圳关内可改造城中村慨面积只有四千多万平方米，关外六千万至七千万平方米；　合计一亿多平方米。以关内地积比率为三、关外为二点五计，一拆一建，未来建筑面积只增加二亿平方米，点样满足深圳未来二十年慨发展需要？换言之，所谓旧城改造工程只系救命稻草；　杯水车薪。依家关内二手楼价一般达七千四百六十三元一平方米，较上月升二百七十二元一平方米；关外二手楼一般达五千元一平方米。　

　　REIT上市限制低于IPO　

　　万达集团董事长王健林话；　公司首个REIT喺纽约、悉尼、新加坡、法兰克褔及中国各地开始路演，希望成为中国最大慨民企REIT。为期四十天慨路演计划集资十亿美元，资产包括九个分布宁波、武汉、上海等地慨购物中心，另三个日后加入，分布喺南昌、青岛及长春。依家正进行改造工程，5月完成后才装入该REIT。采用REIT而唔采用IPO，理由系REIT较IPO限制少许多。同越秀REIT　（405）唔同，万达集团慨REIT购物中心分布十二个城市。好多系港人唔熟悉慨。　

　　城市经济与房地产起着相互作用，密不可分。研究所得，房地产规模大慨城市，竞争力也强。不过，房地产市场发展速度与城市竞争力相关性却不确定。例如房地产业高速增长；　可导致城市经济较快速增长，但如果房地产发展速度太快，超过有效需求，反过来又会拖慢城市经济效率。而出现低增长。竞争力较强城市慨楼价比竞争力较弱城市慨楼价为高，但如楼价过高，又反过来影响城市竞争力，其中以商业用房地产影响较大，住宅用房地产影响较低。　

　　房屋空置率可以反映城市竞争力。随着城市竞争力下降，空置率便会上升，反之亦然。简单D讲。楼价高低主要反映城市竞争力，如两者脱节，例如楼价升幅大于竞争力上升；　便会出现调整；城市竞争力上升亦可带动楼价上升。研究过包括香港、澳门、台北、新加坡、多伦多、纽约、伦敦、上海、北京、深圳、杭州、厦门、西宁、重庆、呼和浩特、长春、成都等共三十个城市，得出一个结论：楼价升降主要反映该城市慨国际竞争力。　

　　东北电气（042　）、威利（273）、高阳科技（818）停牌。　

　　慧聪国际（8292）停牌；　公布去年业绩。　

　　永兴国际（621）停牌；　宣布供股。　

　　■国新集团（1215）3月25日；中海发展（1138）28日；中软国际（8216）、重庆钢铁（1053）、中讯软件（299　）；　软库发展（648）、光讯控股（254）30日；卜蜂国际（043）、首创置业（2868）、新濠国际（200　）、路劲（1098　）、深圳高速（548　）、中石化（386）31日〃；新泽控股（095）　4月3日；金利来（533）　4日；星晨集团（542）6日；蒙牛乳业（2319）10日；康师傅（322）24日公布业绩。　

　　曹仁超
　
PDF原文：
　　
原序号：482序号：
　32　
标题：
　揸楼比揸股票易发达　
来源：
　信报　
发布日期：
　2006…03…25　
全文：
　　　3月24日，周五。恒生指数跌54。71，收15716。46；成交二百七十二亿七千八百多万元。期指低水，收15674点，跌87点。大市喺3月结前继续寻顶。　

　　道指2000年开始回落，2002年10月见底，为期大约三年。不过，道指由2002年10月回升至今年3月见11334点，时间上已超过三年（通常上升日子较下跌日子长），系咪已完成周期性牛市（即绵绵不绝熊市中慨大反弹），又或者可再升几多？咁要事后才知道。我老曹只知美股已进入寻顶期，而80％股份升降受大趋势影响，即未来stock　pickers选中逆市上升股份机会只有20％，再有2003年至今有80％机会咁高。　

　　银发族改变金融及消费市场　

　　资源股已完成五年升市，形成后市可供选择项目愈嚟愈少，尤其系我地将面对美国战后婴儿退休潮及人民币升值潮。未来十八年美国平均每年有四百万战后出生慨婴儿年届六十岁，步入退休年龄，对投资市场慨影响不可忽视。随着银发族增加，整个金融市场及消费市场亦因此改变，佢地慨消费力达二万四千亿至三万亿美元之间，或每三元消费中二元嚟自退休人士。佢地极需要财富管理服务，亦改变咗银行业慨营运方式；佢地需要休闲假期及消遣娱乐，亦正政变旅游业、酒店业及娱乐事业；佢地追求高品质零售产品；佢地有收藏尝好，令收藏品价格上升；佢地需要医疗服务、健康检查，令健康食品行业大有可为……。　

　　战后出生婴儿群系年青慨老人，平均寿命可达八十岁，即退休后仍有二十年去享受生活〔如保养得好，男性寿命可达八十六岁，女性九十二岁）。服务年青慨老人成为未来最高增值慨行业，社会必须改变对老人家慨看法。战后出生婴儿再唔系人又老，钱又冇，而系又有银又健康，消费力系年轻人慨五倍。大部分唔吸烟、唔饮烈酒只饮红酒，六十岁仍从事各项运动（每天半小时）以保持身体健康，令昂贵运动产品例如高尔夫用具市场大增（例如有健身室慨豪宅售价可以偏高）。佢地注重体重，令营养师需求大增，生命科技（Life　Sciences）行业需求急升，任何令生活健康D、活得长久D慨科技都有市场；甜食产品亦因此走下坡，例如西饼店、糖水店生意减少。因为银发族要吃得健康，快餐店开始回应市场需求，健康食品店数目在迅速增加中，而且趋势愈嚟愈明