曹仁超文集-第22部分
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邢蓿�2006年在禽流感及持续加息的阴影之下，买卖两闲，本港地产代理行业将从扩充走向收缩期。
2005年一手成交较2004及2003年回落近六成。12月一手成交低于二百个，仍是有历史上前所未有的纪录，这比较5月一手成交高达二千三百四十五个，相距极远。连同一、二手成交量看，11、12月成交量亦比年中大减。美联集团主席黄建业形容，近来成交突然萎缩，是一次楼市“地震”，令业内不少地产代理行见红。这次地震以2005年11月最为剧烈，整体楼宇成交量创二十个月新低，只有八千宗，比4月旺市下跌五成；12月表现略为改善，但市况亦不理想。业内人士估计，近两个月两大集团亏本逾一亿元。一手楼盘及某些屋苑甚至零成交，有些日子惨过2003年沙士爆发期间。
发展商丰收投资者惨痛
触发2005年年底楼市突然转势，原因是由年中持续加息，11月更追加利息达半厘。按揭利率由年初约二厘半调升至现在五厘，买家由是采取观望态度。投资者供楼负担沉重，在静市之际要急于出货，只有劈价5…15％求沽。
发展商于过去多年香港经济衰退，实行平价促销之后，由于土地储备减少，视货源珍贵，2005年以高价售楼，新盘造价抛离二手两、三成，以天价及创新高纪录成交。尽管去年新盘以量来说，创了十年来的新低，但由于价高，发展商仍然大丰收。惨痛的是面临即将上会的投资者宁可蚀让离场，楼盘如：东区嘉亨湾、西环泓都、东涌映湾园等均见减价二、三十万求售。
买卖两闲地产经纪亦闲
展望2006年，地产代理行业存在隐忧。第一，发展商仍不会减价卖楼，买家承接力有限。恒基地产主席李兆基较早前表示，地产商现在买地连同建筑成本，可能已经贵过现楼价格，因此即使买家入市意欲不高，地产商亦不会减价促销，楼价无空间再下跌。美联首席分析师刘嘉辉预计，2006年一手成交量将上升至一万六千至一万八千宗水平，这比今年一万五千个略佳，但仍比之前两年每年逾二万五千个新盘仍然差劲。由此可见，2006年楼价依然企硬，但港人对承接发展商贵价楼的能力有限，地产代理行业的生意将受到打击。
第二，未来香港经济欠缺上升动力，失业率未能进一步下降。地产代理界对香港经济感到乐观，认为现在经济增长良好，加上发展商惜货发售，楼价应不会再跌，但业内更应关心的是市场的购买力是否足够。著名经济学者、瑞士信贷第一波士顿香港有限公司亚洲区首席经济分析员兼董事总经理陶冬在“2006年世界、中国及香港经济展望”记者会上直言，由于房地产价格升势过分凌厉，阻碍香港经济增长。他指出，本港持续向上的商铺租金，将蚕食企业盈利及市民加薪幅度，并会影响本港竞争力。在持续加息之下，下年度港府财政赤字可能重现，而失业率于今年底有可能由现在5。3％回升至5。8％。可以预料，市民在失业率上升的威胁之下，买楼意欲大减。新鸿基地产副主席郭炳江在一个公开场合曾表示，楼市有起有落，未来六个月内楼市表现淡静，也很正常。
第三，在持续加息之下，市民供楼能力面对挑战。最新政府公布，反映通胀的综合消费物价指数于2005年11月份按年升幅为1。7％。在持续加息之下，大额定期港元存款利率已高达4％，存款已大大跑赢通胀2。3％，曹仁超说：“不要少看这四厘息率，十八年可以翻一番。加上进入低通胀时期，几十年后身家会无形消失，大大落后于人。”地产界预料2006年楼市升约5％；但现在本港楼宇按揭利率高达五厘多，且有两次加息的机会，因此，在买楼成本高，价格升幅乏力之下，投资买楼已不化算；况且，部分投资者刚刚蚀让，不少亦经历持货难沽的经验，香港的楼市已转移至依靠用家为主导的市场。再者，一些有意以收租过活的人士，近月亦买入领汇及泓富基金，代替自己买楼收租，楼宇已非重要的投资工具。经络按揭转介首席副总裁郑伟雄预期，2006年物业成交量约跌9％，即减少一万宗。
行业扩张后收缩
2003年春季，沙士猖獗，楼市崩塌，年底迅速回升，反弹上升7％。2004年北京与香港签订CEPA协议，信心回升，楼价大幅攀升29％。2005年香港经济复苏，首季再升，交投畅旺，但年底楼市发生地震，全年楼价只升4％。
2003年本港体整楼宇成交八万七千多宗，翌年随楼市反弹大幅增至十二万三千多宗。2004年地产代理分行已扩充以应付市场的膨胀；2005年成交宗数与2004年相若〔见表一〕，但分行急速增加六百间，人手增加三千多人（见表二），可以预期将有不少分行及人手将裁减。从另一角度看，以美联集团（包括港置）2003年及2005年作比较，2005年增至三百四十间，比2003年增加了一倍，如果从人手看，美联2005年人手增至四千五百人，比2003年二千九百名增长五成半，但同期成交宗数没有同步增加，只增加38％。美联主席黄建业表示，正趁现在静市重组分行及部署人手；以他的话来说，集团将“优化”5…8％人手，即将有数以百计前线人员饭碗不保。
利嘉阁执行董事廖伟强表示，2005年11月录得自重组以来最大的亏损，金额达一千万以上，生意佣金收入只有二千万元，比起之前的月份的五千二百万，劲跌六成五。中原执行董事陈永杰表示，亦录得亏损，达一千五百万至二千万之间，佣金比较前月下跌了六成三。利嘉阁已打算裁员三百人，中原亦计划自然流失人手。
中原集团主席施永青说，2005年年初市况反弹，经济亦同步上升，但分行发展过急。“同事以原始策略经营，与同行竞争，你开我又开，以前赚钱才开，最近亏本亦开，与行家顶到尽。”中原估计今年春季市况转旺，如果交头不上升，就要收缩。
据业内人士称，地产代理行业的膨胀及收缩是根据市况而定的，市道兴旺，靠增加分行以争夺市场占有率；市静则轮着关闭业绩差的分行。“除固定投入外，前线人手的数字也是非常贴市的，市升急速招聘，市跌随即赶紧裁掉表现欠佳的。”现在楼市持续淡静，本港二万一千多名地产代理将感到忧虑。香港地产代理专业协会副会长邓意民11月已预料有两成现职代理暂时离开地产行业。
竞争比1997年更激烈
1997年中原及美联共有近六百间，联同细行争夺全港二十万宗的物业成交；过去两年每年只录得十二万宗成交，现有三千八百家地产代理分行，两大集团的分行现计近八百间（美联集团有三百四十间，中原集团有四百五十间），各占市场三成份额。余下三千间小型地产代理，则占有市场四成份额，约一千间细行只有一间店铺，逾七十间是二至四间店铺。可见中原、美联集团雄霸地位，小型地产代理要挣扎求存并不容易。业内人士称，现在地产代理行业增长过速，竞争比1997年激烈，僧多粥少。2005年每一代理平均成交五点七宗，即两月才成交一宗。
市民阅报间中可得悉两批地产代理为争生意大打出手，到楼盘睇楼有时会见到地产代理不顾个人安危，飞身扑车截客，让人感受到地产代理行业的竞争非常厉害。两大地产代理集团之间固然要争夺大哥地位；集团内部亦相互竞争。美联集团于1999年收购香港港置，中原集团则于2001年收购利嘉阁。美联集团没有将港置归入美联，维持港置品牌；中原也没有取代利嘉阁，让它维持原有品牌。集团之间相互竞争，在一条街道有美联就有中原，有港置亦要有利嘉阁。两大集团共有四个地产代理品牌，使近年地产代理业的竞争更趋白热化，更有甚于1997年楼市高峰期。
港九新界各区每每有一条或多条地产街，除了“四大”外，还有其他小规模经营的地产店铺，地产代理街铺看来多过超级市场和银行，这是市道的反映？还是需求推动？是竞争的结果？还是行业危机的先兆？
除了开铺，地产代理亦争相于假日办开放日。他们把胶制的临时桌椅一放，插上一把巨大太阳伞，在栏杆旁边贴上楼盘海报，就这样搭成了临时档口，方便宣传。为了争取曝光率，地产代理铺头摆设巨大的广告牌，又在报章上刊登广告，美联集团的广告开支就占营运成本的9％。中原主席施永青以个人名义开办免费报章AM73O，每天有专栏论政；美联不甘示弱，在各大报章每天刊登美联729广告版面，主席黄建业亦撰有专栏论楼市。
大行资源丰富，知名度够，盘源多，小型地产代理难以匹比，但两者也有合作机会。小型地产代理长久在屋苑建立地方关系，资深的地产代理对业主及租客的背景了如指掌，他们具一定的客源，但盘源不足。大行每每根据市况分拆或合并，旗下地产代理不时会被调派其他分行，对当地街坊未必熟络。有时，细行带客睇楼，会与大行地产代理合作，由大行提供靓盘，交易一旦成功，佣金会对分。小型地产代理有其灵活的优势，可以高佣挖去大行的代理高手，大行只给代理一、两成佣金，细行对金牌代理可以摊分佣金高达一半；细行为求生存，老板与员工迫得较为勤快。一名细行老板说：“旁边新开了一间美联，我们要比美联更晚才关门。”细行经营困难在于难以更新盘源，资源有限，广告不足，有的连影印图样也要悭。
近年开拓促销一手楼
香港的楼市是由发展商主导，市升时发展商加价，市跌时发展商减价比二手市场更快，总能吸干购买力。过去发展商内部有营业代表售楼，但1997年后已渐渐聘用地产代理促销；地产代理业已开拓至一手市场的业务，收入来源也增加。恒基兆业地产近年销售大型楼盘如嘉亨湾成绩理想，连同单幢楼小型楼盘都依赖代理，营业部总经理谢伟铨说，地产代理集团的网络分布广，能带来全港各地的买家前来，地产代理本身有一定客源，由他们协助售楼，效果不错。“规模大的楼盘除了自己营业部直销之外，找代理能加快销售，较小的楼盘靠卖广告促销不化算，透过地产代理很有用。”他说，发展商与地产代理之间是相辅相承的。“有时我们的楼宇受欢迎，我们没有邀请他们来，他们也带客一群一群地前来。我们的楼盘销售快，他们也赚了佣金。”
近年无论地产市道是淡是旺，发展商都需要地产代理帮忙促销一手盘。2003年沙士爆发，楼市水静河飞，地产商依赖代理拉客，一手成交二万七千宗。翌年楼市反弹，一手略减为有二万五千宗。2005年香港经济复苏，价格飞升，一手住宅的成交有一万五千宗，由于购买力转移到二手市场，年中发展已洞悉加息、将接二连三，赶紧吸纳港人购买力。
去年8、9、10月，新鸿基的君汇港、信和的一号银海、长江的四季豪园、都会駅等大型楼盘，都极力倚赖地产代理拉客到场。施永青于11月4日撰文指出：“一个盘有时一天才卖二、三十单位，但一间代理派了一、二百人驻场，地产商仍嫌不够。香港有四间主要代理行，加起来已有五、六百人，整条街都已是代理，行人经过一如要打木人巷，但发展商仍打电话来埋怨，说我们派去另一个新盘的人数比他的楼盘多，要我们增派人手。”
部分区域（如黄埔花园）的中原、美联分行在假日都拉闸关门，有些主管实行放弃二手市场，主攻一手市场，吩咐旗下地产代理要带某个数量客人到场，否则要罚款或不能放假。地产发展商以厚佣吸引地产代理效力，佣金高至楼价的2。5％，也有高至2％另加十万元奖金。地产代理纷纷拉客前往，买卖气氛特旺，一名都会驭的买家说：“在场内人群众多，气氛热闹，好像不买楼就执输，只要稍为有点意思买楼，又有财力的话，在代理催促之下很难不动心。”
发展商营业部对地产代理是又爱又恨的。发展商以往宁可自己营业部门赚佣金，不愿与地产代理分一杯羹，现在发现地产代理效率高，旗下营业代表的销售功能已大减，扩充亦不容易。“发展商由憎恨我们，到接受我们，至现在喜欢我们，甚至倚赖我们。”美联集团主席黄建业说。发展商给予地产代理的佣金，由1％到1。5％、2％加到现在2。5％，发展商愈来愈乐意交地产代理效劳，原因是地产代理带客人到销售处，对所喜欢的物业竞投，让发展商赚到最高价钱，达到利益最大化。
无论中原或美联集团在一手推销方面均赚取丰厚的佣金，但他们都并不认�
