曹仁超文集-第158部分
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《广东房地产蓝皮书2007》将出版。由广东省房地产行业协会组织负责编写，认为今年固定资产投资仍将升16％，商品住宅房继续求大于供、土地拍卖价高、住宅整合速度加快、建材涨价等因素下。估计今年房价升幅低于10％（广州上升15％，深圳、佛山亦有小幅上升）。
今年北京市房价涨幅有望趋低，两三年后有望回落。今年住房供应有较大幅度增长；加上宏观调控效果逐步显现，房价涨幅将有所下降。去年开始北京要建一千万平方米经济适用房、一千万平方米限价商品房；今年开始，对个人出租房屋进行征税及限制外资购房。估计奥运之后，北京房屋紧张嘅情况将纾缓。
由全国工商联房地产商会赞助下成立嘅REICO，最新出炉〃REICO 2006年度市场报告〃，估计未来十四年中国房地产将受到改革开放后诞生嘅婴儿潮刺激，呈现旺盛需求；佢地成家立室，对住房需求好大。形成2004、05、06年房屋租赁价格分别上升9。7％、7。6％及5。6％；商品房售价上升9。4 ％、8。4％及6。5％。
喺香港买楼收租作为退休之用，由1967至97年都系正确，但1997年8月后却变成唔正确。过去十年香港楼价进入Secular Cycles，对长揸物业作收租嘅退休人士不利；甚至股票市场自1997年6月至今都系升升跌跌。亦令中长线投资者陷入无所适从嘅地步。对退休人士而言，去边处搵会生金蛋嘅鹅？系一项挑战。搵一项投资每年可升值10％，并非想像咁易。大部分投资项目都系时好时坏，去年表现出色者，今年又如何？坦白D讲，过去十年唔少退休金表现皆令人失望，至于未来二十年又如何？
太年轻退休年老多贫穷
退休从来系奢侈行为。如你每月要四万元开支。你便需要本金一千万！以美国嘅例子，退休后生活水准不变嘅家庭，只占总退休人数7％。我老曹反对提早退休（例如四十五岁退休者，有90％死前已变成贫穷），适当退休年龄系六十至六十五岁（如身体好，可以七十岁才退休）。
我老曹眼见唔少四十五岁退休嘅朋友，五年后不甘寂寞再战江湖，结果喺六十岁前变成一无所有。佢地忘记咗退休五年已同市场脱节，除非你喺四十五岁前已赚到好多、好多蚊年，再唔羡慕别人手上嘅财富者例外。不然太年轻退休，有90％机会年老之时系贫穷。
依家维持10％资金回报率一年已万乜easy way，今时今日，投资市场需要极之专业性嘅研究，才能带嚟满意收获。环境不断在变，〃远见〃愈来愈难获得，要达致退休后生活美满愈来愈难。
奥亮集团（547）、位元堂（897）、宝利福（8172）、即时科研（8119）、新泽控股（095）、华丰纺织（364）、浩基集团（628）停牌。
城市e…Solutlan （557） 2月26日；利福国际（1212）、才库（8073）、新怡环球（1094） 27日；荣丰国际（063） 28日；数码通（315） 3月1日；深圳高速（548） 2日；和记港陆（715） 7日；安利控股（102） 23日公布业绩。
曹仁超
PDF原文：
原序号：187序号：
37
标题：
股市继续脑震荡
来源：
信报
发布日期：
2007…02…16
全文：
2月15日，周四。恒生指数升328。51。收20538。42；成交四百九十四亿三千多万元。2月期指升328点，收20566点。今天买货，猪年才交收，齐齐博新春开红盘？
港失业率变化唔大
技术上睇，股市继续玩〃脑震荡〃；日经平均指数今天创七年新高，沪深指数亦创新高价【图】。
恒隆地产（101）升2。8％，见二十二元一角；新地（016）升1。8％，见九十六元五仙；长实（001）升1。2％，见一百零二元五角；利丰（494）升2。4％，见二十八元；恒生银行（011）升2。3％，见一百一十一元三角；中国东方集团（581）升18％，见二元六角九仙，因持有其28％股权嘅Smart Triumph Corp宣布全面收购。中国龙工 （3339）升3。1％，见十三元九角，可能邀投资者参股；新泽控股（095）升17％，见六角一仙，公司以一亿九千八百万元购入苏州市一幅住宅用地。沪深指数创新高，正带动本港响内地有大量投资嘅股份股价上升。
本港1月份失业率保持响4。4％，系2001年1月以来最低；就业人口三百五十四万，失业人口十五万三千五百人，相信未来失业率变化唔大。
贝南奇料黄金岁月持续
贝南奇响国会两天讲话。令美股上升但美元回软。佢估计，今年美国GDP增长率2。5％至3％，明年2。75％至3％；核心通胀率2％至2。25％，明年1。75％至2％；佢有信心通胀率受控制咁话。上述言论令美国债券价格上升（长息回落）利率市场再次估计美国今年下半年将减息四分一厘，即贝南奇相信去年卞半年开始嘅黄金岁月（ goldilocks）喺今年及明年仍可以继续，经济继续唔太热亦唔太冷。商品市场则认为经济周期已到咗尾声，渐渐进入低增长期，波幅扩大、风险上升。因此投资者减持原材料转向投资股票。
日本GDP去年第四季上升4。8％，系三年内升幅最快嘅一季，令日圆加息机会由40％上升至54％，日圆一度见119。82兑1美元。十年期债券息率见一厘七三五。日本第四季消费上升1。1％、资本开支上升2。2％。日本GDP去年第四季增长率急升，部分理由系日圆弱势刺激产品出口，上述优势今年2月起渐渐失去，因为日圆汇价又再上升。
泡沫现象激化社会矛盾
印尼去年第四季GDP增长率估计亦系近两年内最快，相信可达6。5％，主因系来自中国及印度嘅需求十分大。
美林响2月2日至8月访问二百零六位基金经理，结果显示投资者对全球股市嘅乐观程度达十个月内最高；最受欢迎系科技、保险、工业股，最唔受欢迎系公共事业及原物料类股。
花旗睇好恒生及玖龙纸业（2689），前者目标价一百二十五元，后者二十元。后市展望，继续以个别发展为投资策略。
去年开始，流动资金过剩已成为一个热门话题，过剩货币大量进入股市及楼市，人们普遍认为呢两个市场出现一定程度嘅泡沫。例如内地A股P/E三十三倍；反之，香港H股P/E十六倍……。全球利率平均只有四厘，但货币增长率却高达11％，系造成货币泛滥嘅根源。例如澳洲M_（3）增长率系13％、英国M_（4）增长率13％、欧罗M_（3）增长率9。3％、南韩Ni3增长率10。3％、中国M_（2）增长率16。9％、俄罗斯M_（2）增长率45％、美国M_（3）增长率10。7％。全球货币供应高速增长，而各国政府大力压制CPI增长率晌目标水平，令上述资金唔系流向房地产就系流向股票市场，造成泡沫。例如美国私人住宅按揭贷款由2000年四万八千零一十七亿美元增至去年第三季九万四千九百七十四亿美元，六年内上升一倍；唔系房屋供应大升一倍，而系楼价上升一倍。去年第二季起，美国中价楼价格至今回落9。7％，系1970年12月至今最大嘅一年跌幅。
过剩资金造成泡沫现象，激化社会矛盾。财富效应令股票及物业拥有者愈来愈富；反之，普通打工仔相对贫穷，形成所谓20/80现象。泡沫存在亦令经济变得不稳定，例如1997年至今过去十年香港股市及楼价波幅可用〃惊涛浪〃形容。
隐性掠夺演变仇富心态
1967至97年香港经济可以讲系〃共富〃，有钱佬赚大钱、中产阶级赚中钱，即使贫穷者亦有细钱可赚，香港社会比较上和谐。进入流动性资金过剩期，却系富者愈富，中产阶级唔少变成中下阶级（喺惊涛骇浪中损失财产），两极化问题1997年后成为香港嘅社会问题，社会上出现唔同利益团体，各团体为争取个别团体利益而互相指摘，社会步入贫富分化期，舆论对收入差距嘅不满，往往可引发大量市民上街游行。CEO收入过高，而承包商旗下职工收入低微；有人年赚过千万元一年，亦有人仅够糊口！流动资金过剩产生实质利率接近零甚至负利率。出现存款户补贴贷款户嘅情况；唔少人因此借钱买楼或炒股票，一旦面对〃unwind〃境又损失惨重。1990至97年负利率环境下，存款户每年喺利息上损失最少六百亿元，令唔少人借钱买楼；1997至2003年实质利率高企，贷款户不但每年要负担多六百亿元（负利率环境消失），并支付高昂实质利率，贷款户突然之间要每年多负担一千二百亿元……。几多人晌七年好景、六年不景中失去所有。呢种隐性掠夺，渐演变成今天嘅仇富心态！
喺资本主义发展初阶，社会经济发展系百花齐放，人人欣欣向荣。喺资本主义发展中期，资源已不能支持人人欣欣向荣，进入弱肉强食期，收入差距不断扩大。到资本主义发展后期（例如美国），市场早由大企业垄断，只有创意企业才能杀出一条血路。依家香港已进入资本主义中期，即弱肉强食、收入差距不断扩大期。例如报业本身亦进入淘汰赛！西方国家企图利用税收去缩窄贫富差距，但未能成功。西方国家政府嘅做法系提供一定社会福利。令穷人亦可生活落去，例如医疗、房屋、教育、交通等都向穷人提供补贴。香港响呢方面亦做得唔错，但政府无法（亦不应）改变贫富不均嘅现象，只可抑制垄断出现，增加阶级流动性，即我老曹过去一直强调〃朝为田舍郎，暮登天子堂，将相本无种，男儿（女子）当自强！〃富者不努力，富亦可变贫；贫者如努力，你嘅下一代可成为中产。只要阶级流动性增加及贫者有立锥之地，贫富差距扩大又如何？
明年全国推行廉租住房制度
最近《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》以及《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，要求各级地方政府重视解决低收入家庭嘅住屋困难，积极推进廉租住房制度建设，多渠道筹集廉租住房资金；要求建立廉租住房制度嘅市、县要喺今年年底前建立。去年底全国六百五十七个城市中，已有五百一十二个城市建立廉租住房制度，占城市总数77。9％；二百八十九个地级以上城市，二百八十三个已建立廉租住房制度，占地级城市98。6％；三百七十个县级市中，二百二十九个已建立廉租住房制度，占县级市61。9％。去年全国累计用于廉租住房制度资金为七十亿八千万元，其中三十二亿一千万元来自财政预算安排、十九亿八千万元来自住房公积金增收益、三亿一千万元来自土地出售净收益、二千万元来自社会捐赠、十五亿六千万元来自其他。去年用于廉租住房制度资金约为二十三亿四千万元，全国全力执行廉租住房计划！去年共有五十四万七千户低收入家庭通过廉租住房制度，改善咗住屋条件，其中十六万七千户领取租赁住房补贴、七万七千户实物配租、二十七万九千户租金减免、其他方式占二万四千户。明年1月起将全国推行廉租住房计划。
今年1月全国七十个大中城市住宅楼价较去年同期上升5。6％，非住宅上升4。5％，新建商品房住宅上升6。2％。
长远电信（110）、烽火传媒（2362）、松日控股（283）停牌。
宝讯科技（8089）、东北电气（042）、盈科保险（065）2月28日公布业绩。
曹仁超
PDF原文：
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标题：
黄金岁月制造泡沫
来源：
信报
发布日期：
2007…02…21
全文：
2月20日，周二。沪深300股市指数以最高位结束狗年，收2676。74，较前周升11。7％，系2005年4月以来升幅最大一周；喺人民币升值压力下，内地A股泡沫愈吹愈大。
1997年美国贸赤相等于GDP 1。2％，2000年已升至3。9％，2001年4％，2004年5。5％，然后超过经济学家认为好重要嘅6％，但美元仍系有升有降并未因为贸赤超过GDP 6％而一如专家估计〃出现崩溃〃。美元汇价喺2002年见顶，喺2006年12月见底又回升；反之，一直有外贸盈余嘅日本，日圆唔见得转强，甚至人民币由2002年至今升幅亦极之有限，汇价似乎受政治影响大于贸赤。
上一次美国出现贸易盈余系1975年，最接近有赤字系1982年，近年美国贸易赤字最细系1992年，对上年度赤字大幅减少系2001年……。上述数字话畀大家知，美国贸赤对经济盛衰根本上晤重要！例如过去五年美国贸赤不断扩大，但美国经济却自然繁荣！今天商品账（goods accounts）喺金融项目上愈来愈唔重要！六十年代我老曹刚到社会做事，薪金收入好重要，个人每月开支皆依赖
