肖宾地产江湖-一个暴富行业的背后 全集-第12部分
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1999年到2005年，上海楼市五年大牛，上海本地的房地产企业日子红火，张玉良领军的绿地集团更是风声水起，记得在上海参加住交会的时候，张玉良公司的员工指着一条街上的几片小区自豪的说，“这、那、还有那边，都是我们的项目”。感觉满街都是绿地的标志、名号，事业好是兴旺。
钱赚多了、事业做大了，张玉良腰杆子更硬了，2005年集团销售额突破百亿元，那年江湖上也就万科、合生、顺驰几家敢放出这个销售数字。业界的一方豪雄啊。
楼忠福从小到大都是个敢想敢做的主，1960年代，全国人都忙着灵魂深处闹革命，十几岁的楼忠福瞧上了同村的一个美女，和人相好了，女方家里嫌楼家成份不好，强烈反对，楼忠福大打一架，硬是把媳妇娶进了门，其为人性格胆大、强硬可想而知。武功门派也是外家功一派，硬桥硬马。
练功口诀多的是，一会“手是两扇门”，一会“双刀就看走”，一会“内外兼修”，一会“外练筋骨皮，内练一口气”，各门各派各有法门，万子都是响亮的，功夫都是苦练的，想当大侠都得花苦功，下狠力，耐心磨练，吸取百家之长，方能融会贯通，自成路数，最终无招胜有招，一览众山小，飞花摘叶，老子天下第一。
商海也一样，房地产行业更要求你把握好资金链、控制好销售进度、了解好市场需求、弄明白政策导向、调整好设计规划、联络好上上下下的感情……
练功苦，成名难，江湖风光，台下修行啊，大家努力。
第九回顺驰陨落（1）
外界看来，顺驰似乎成功了，赌对了，鲜花着锦、烈火烹油，好一派繁华景象。但……这一切到此截然而止。
孙宏斌隐身幕后
2004年一度成为顺驰掌门人孙宏斌的“曝光”年，从原来的低调做人到参加大大小小的典礼、发布会，最后直面媒体接受专访。而临近2004年末，孙宏斌却悄然禅位，辞去顺驰的一切行政职务。
与平日里的张扬全然不同，不显山、不露水，顺驰的当家人孙宏斌已经彻底辞去了自己在顺驰中国控股有限公司的一切行政职务。与此同时，张桂宗已成为顺驰中国控股的实际掌控人。一直被外界高度关注的顺驰，在低调声中，掌门之位悄然禅让了。
2004年底的一段时间，要和顺驰孙宏斌进行联系的各界人士，经常可以从顺驰得到这样一种答复，“找老孙啊，他现在人不太好找，我们也不知道他现在在哪里。再说，你找他干什么呢？他现在什么都不管了，已经下岗了，张桂宗现在负责公司的事务，我给你联系一下他吧。”一开始，还以为这只不过是公关部门替老总应付外界的标准辞令，但仔细了解后，才发现孙宏斌真的已经彻底辞去了自己在顺驰中国控股有限公司的一切行政职务。
其实早在2004年2月，孙宏斌已经开始显露了一些将要退位的端倪。2月19日，香港汇丰银行与天津顺驰集团签订协议，汇丰受聘担任顺驰集团海外上市保荐人。在签字仪式上，孙宏斌像个局外人，和汇丰签字的人是总裁张桂宗。而在宴会上，孙竟从包间中溜了出来，临时到大厅里的饭桌上加了个座儿。其后，孙宏斌在顺驰面露得越来越少。
此时，孙宏斌只担任融创集团以及顺驰不动产的负责人。融创为孙宏斌于2003年前后成立的另一家房地产开发企业，顺驰不动产主要从事房地产中介服务。
接替孙宏斌出任董事长的张桂宗，是顺驰集团内极少几位年龄在40岁之上的成员之一。1983年毕业于南京大学，先后在天津市气象局任工程师、局干部处干部、人事处干部、局办公室副主任、主任等。1996年，张桂宗加入顺驰集团，历任副经理、总经理，后任顺驰中国控股有限公司董事局主席。
张桂宗与孙宏斌共事9年。在评价孙宏斌时，他说：“孙宏斌是一个特别有理想的人，也特别有激情，他的特点就是能够看得很远，不是特别的在乎和计较眼前如何。但是，孙宏斌同时也是非常务实的人。”
关于分工，张桂宗表示自己一直在幕前。这些年来他对于企业发展关注较多，包括团队、战略、项目操作和拓展、协调政府关系等工作做得比较多。
张桂宗表示，在顺驰上市后，孙宏斌虽然在管理层没有职务，但他作为大股东会和公众股东一起对管理层进行监督。张桂宗表示这种安排会让公众更放心。
人事变化皆为上市
顺驰中国控股有限公司当时最大的工作就是完成该公司在香港联合交易所的上市。顺驰方面原订于2004年年中实现上市，后因为种种原因，顺驰的上市计划向后顺延了。
顺驰的工作人员当时对笔者表示，按照联交所的规程，顺驰当时还处于上市前的“缄默期”，所以就上市问题不方便发出太多声音。
在有限度披露的前提下，张桂宗表示，海外资本对中国市场基本都很看好。但同时他们也有一些忧虑，感觉到忧虑的地方有三：第一，感觉到中国政策的变化不稳定，变化特别的快；第二，目前各项法规条例还不是很规范，政策执行不够彻底，让他们看不明白；第三，长期看好中国的市场，短时间内对中国的房地产市场是不是泡沫的疑虑比较多。相信等到2005年，宏观调控对房地产行业到底有什么样的影响就会看明白了。总体看来，政策因素不会对顺驰上市计划造成什么大的影响。
有消息人士当时表示，顺驰此次人事调整其实还是为了上市。孙宏斌身上有案底，国际市场上对此有严格的规定，公司要想上市，公司高管不能有犯罪记录，1996年华远在香港上市的时候，差点就因为任志强进过监狱的时，差点砸了，老孙这是学乖了，怕这个案底惹事，所以隐身幕后了。顺驰的绝对股东就是孙宏斌，所以虽然他不当董事长了，但大股东的绝对地位是任何人都跨越不了的。
第九回顺驰陨落（2）
但，没成想，此次人事安排不过是惊鸿一瞥。
张桂宗离去
2005年1月17日晚，国内各大媒体得到顺驰方面的通知，在1月18日上午10点30分，顺驰中国控股有限公司在北京举行新闻发布会。会议内容与高层人士变动有关。
在与公司高层人士交换名片时，有记者注意到，张桂宗和汪浩的名片上依旧标注着自己的原有职务，还未来得及更改。
10点30分，新闻发布会开始，会议的气氛比较沉重。会上，顺驰中国宣布，该公司将任命汪浩为董事局主席，原董事局主席张桂宗改任执行董事。
对于此番调整，张桂宗表示此乃顺驰进入新阶段发展的必要。在这一阶段，汪浩将带领顺驰中国迎接更大的挑战。而他将作为执行董事，继续参与公司的经营管理，并在董事会中支持汪浩的工作。
在见面会上，孙宏斌说，这次变化是在张桂宗的推动下董事会做出的决定，决定和他的想法是一致的，目的是让更合适的人来应对新的发展阶段面临的新挑战，以使顺驰有持续的竞争优势，让顺驰持续地与众不同。
在2004年底的上海住交会上，张桂宗誓言要带领顺驰走向更大的辉煌，言犹在耳，一个月后，张桂宗退休了。张桂宗生于1962年，1996年加入顺驰集团，曾任顺驰中国董事局主席，法人代表，集团党委书记。兼任天津市和平区工商联（商会）会长，天津市和平区人民政协副主席。
张桂宗在天津人脉丰厚，为顺驰的发家立下了汗马功劳，是顺驰的第二号人物。与孙宏斌相比，老孙偏重于战略规划，而真正执行战术层面，多依赖于张桂宗。
尽管顺驰方面一直表示，此次人士调整是正常的、是企业发展的需要。但通过当时的一些迹象，以及以后的发展轨迹来看，顺驰于此时，败绩已经开始显现。
当时曾有市场人士说道，张桂宗一走，说明顺驰要完。原因很简单，张桂宗在顺驰是持有股票的，如果顺驰能够在香港顺利上市的话，这部分股票有很大的升值空间。而作为公司核心中的核心，在上市前夕、在企业通过香港交易所聆讯后，竟然选择退休，竟然视自己持有股份的上市增值潜力于不顾，只能说明，顺驰上市没戏了，上市没戏，那顺驰资金链必然吃紧，能撑过2004年，顺驰未必能撑过2005年，公司危险。
据事后各方面的信息汇总显示，2004年，顺驰的销售额超过了一百亿元，但这种业绩是建立在不追求项目利润率的基础之上的，尽管2004年万科的销售额只有八十亿，但利润却至少是顺驰的五倍。
此时的孙宏斌并没有考虑这些。那时，他口中不断强调的是规模，也就是说顺驰要继续扩张，把企业做大。到2005年底，顺驰如愿地在中国拥有了42个地产项目。
风格之变化
汪浩此前在顺驰已经任职近五年，一直做顺驰的财务总监。孙宏斌曾介绍说，汪浩原来在万科做过，后来从万科到了银行，汪浩是顺驰向银行贷款的时候，连人带钱一块儿“贷”过来的。
对于汪浩的这次上任，顺驰方面的宣传是，汪浩是适应顺驰发展新阶段的人选，最适合带领顺驰往前走的领导人，而且是在张桂宗的推动下完成这次高层交接的。顺驰的资料称，2005年顺驰的战略重点完全不同了，不同的战略就需要不同的组织架构，改变组织架构就需要人的变化。
随后不久，顺驰方面推出其“战略转型”规划，称2005年要把“稳健经营、可持续性发展”放在首位，并提出了“提高利润率”、“合作共赢”、“品牌美誉度”等关键词，与以往风格大相径庭。
合作伙伴陆续出现
2005年3月19日，顺驰中国控股有限公司与中远房地产有限公司签署协议，共同出资组建天津市远驰房地产开发有限公司，联合开发天津市河东区新开路项目。据称这次两家联姻可以说是一次“闪电成婚”，源起于顺驰中国大股东孙宏斌与中远高层的“一、两次接触”，“合作的基础是典型的优势互补，最终促使双方走到一起的契机还是来源于双方对项目以及所在区域的看好。”
第九回顺驰陨落（3）
在出席签字仪式时，时任中远房地产董事总经理的李明对合作伙伴顺驰和天津房地产市场的潜力表现出了很高的认可度。
双方此次合作开发的、占地面积18万平方米的新开路地块，在众多竞争主体参与竞标的情况下，最终被中远以10。7亿元的价格摘牌。在新成立的远驰公司中，一向强势的顺驰占有45％的股份，对于这个总投资30多亿元的项目，顺驰方面承认：“中远会多投入一些钱”。
当时，顺驰华北集团董事长刘涵说的一段话耐人寻味，“在全国化的疾行中重归天津，此次的决策不是偶然，在未来顺驰的大盘里，天津仍将占据重要位置。本次与中远房地产合作，组建远驰公司，是顺驰实现未来5—10年战略的一个步骤、一块基石；企业希望通过更多这样的战略合作，建立一套模式，吸引更多高水平的合作伙伴，以盟军阵营，共同推动企业的发展、城市的发展。”
在此之后，多个高水平的合作伙伴陆续出现。
号称做大商业地产
在2005年5月举行的“2005年东北亚暨环渤海国际发展合作论坛”上，顺驰中国董事局主席汪浩向外界透露，当年顺驰将高调进军商业地产市场，初步制定的目标是未来三年内，商业地产产品的销售额要占到整体业务的15％至25％。据了解，2005年顺驰在天津的商业地产项目“又一城”和“海河新干线”，总建筑面积近36万平方米。
汪浩指出，顺驰之所以从过去单一的住宅开发转向进军商业地产，一是长期看好中国商业地产市场的发展空间；二是因为目前很多城市的规划中，多数住宅项目都会有一定数量的公建配套，住宅与商业两条腿走路是未来开发商发展的必然趋势。同时他还指出，顺驰将会采取和住宅开发完全不同的操作理念进行商业地产运营，并会以境外资金、集合信托等一系列手段来解决商业地产所需的大资金量问题。
合作还是卖地
2005年5月，刚刚拿下无锡惠山地块的顺驰，随即就找了个“合作方”———上海绿地集团。这是继今年3月份与中远房地产开发有限公司签订合作协议之后，顺驰找的第二家合作伙伴。惠山地块位于无锡惠山区，在惠山大道和惠山新城之间，距离无锡市中心仅7公里，总面积在1700亩左右。2005年3月份，有顺驰以18亿元的价格拍得。
通过合作，绿地以8。3亿元，获得了760亩的土地开发权，剩下的940亩由顺驰开发。按此计算，这760亩土地的单价为109万/亩。而顺驰当初拿地的价格是110万元/亩。
作为绿地在无锡的第一个项目，绿地集团对这个项目非常重视。早在2005年3月底，绿地集团总裁张玉良曾亲自赴无锡考察项目，同时在场的还有顺驰中国大股东孙宏斌、董事局主席汪浩，知情人士透露：“双方�
