重生之投资之王-第256部分
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鳎钅康钠舳式鹂墒且模馐焙蛉绻榍隼春驼懦孔稣飧龀鞘凶酆咸宓南钅浚兰屏�20％的股份都占不到，对于顺池来说，实在鸡肋得很。
如果继续开发滨东地块，按照1。4的容积率计算，这三百多亩的建设用地，能开发出至少三十万平的多层住宅，净利润至少七千万人民币，而整个开发周期也不过24个月。
而投入呢？建设成本可以总包垫资，拿到土地批文就能获得第一笔贷款，打个地基第二笔贷款就下来了，基本是空手套白狼。
也就是顺池要求高周转，所以比其他地产公司多了一些预付款，资金的要求相对较高。否则，一个投资过亿的项目，从拿地到最后竣工，甚至有自己一分钱没掏，就把工程做完了的。
要不然也不会出现一个西部土生土长的木匠就能冒充港商行骗两省，风光数载，直到没人肯继续垫资，所谓的西部第一高楼神话破灭才锒铛入狱的事情发生了。
但张晨所说的城市综合体，让孙洪彬几乎夜不能寐。
商业和住宅基本是两种不同的运营模式，住宅往往是只售不租，而商业更倾向于只租不售或租售结合。
但城市综合体项目，则很好的弥补了商业地产周转率的不足和重资产所带来的低效。并且由于重资产，可以获得更低的融资成本，即使企业资金杠杆较高，现金流风险也要比一般的住宅地产低很多，是真正的花别人的钱为自己赚钱。
最终，孙洪彬做了一个大胆的决定，两各项目同时运营，自己拿出这五个住宅地块的开发权，和张晨的广厦合作，双方在新合资公司中各占50％的股份。
张晨听了之后，却有些诧异于孙洪彬的魄力，要知道，两个项目同时开发，其挑战远大于单独开发一个项目，对此张晨也有些迟疑，万一孙洪彬没玩好，弄个鸡飞蛋打，自己这单生意可就做亏了。
孙洪彬倒是信心十足：“兄弟，你说的其实我也想了，但现在滨东的项目其实都是六层小砖住宅，设计施工都很简单，对于我们来说，没有什么难度。”
“而你这边呢，我估计你拿地需要三个月的时间，就算在这三个月中，你可以同步搞定规划、地勘，但设计是必须勘探和规划出来后才能完成的，这又要两个月。”
“而且，在这两个月中，你还要完成拆迁，虽然你拿的是锅炉厂的地，但也至少会影响周围上百户居民，这上百户，市里也必须给他们做了居住安排才会动迁。”
“然后就是三通一平，这些工作又要一个月。”
“都弄好了，还要去建委办开工，选总包、监理等一系列开工准备工作，两三个月可能都不一定够。”
“基本上，你这个项目筹备到正式开工，至少需要七八个月的时间，这还是理想状况，稍稍不顺，一年的时间就过去了。”
“这一年，其实就给了我们壮大自己的时机，在你有资本的情况下，我们可以用金钱换资源，包括人力资源，我来挖目前行业内这方面的高质量人才，给我们的商业公司打好基础，同时，公司最早一批人通过滨东项目的锻炼，积攒了一定的经验，也能相对成熟。这样，一年后，我们就有能力在海西的城市综合体项目上大展拳脚，你看怎么样？”
张晨想了想，虽然他前世没从事过房地产行业，但对孙洪彬的判断还是信赖的，毕竟没吃过猪肉也见过猪跑，后世万大说的十八个月周期也指的是从开工到开业的建设周期为十八个月，而开工前的筹备期甚至不少于整个项目的施工周期。
从拿地到开业，一个商业项目的开发周期至少也要三年。
“彬哥，既然你有把握，那好，我觉得这件事可以商量，不过，你只拿滨东的这五个地块的开发权，就换走合资公司50％的股份，似乎有点不太合理吧？”
在商言商，无论两人私人关系如何，都不惮于在利益的问题上锱铢必较。
孙洪彬争辩道：“滨东的住宅项目，总投资不会少于四个亿，再加上顺池会负责两个项目的操盘，毫无疑问应该顺池控股，占50％已经是底线了。”
张晨摇头道：“不对，不对，这几块地的所有权都不在你手上，你也只是拿了开发的批文，连土地使用证都没有，怎么可能计入资产？现在广厦注册资金一亿五千万，而且这一亿五千万的资金就在广厦的账上趴着。两个公司合并，顺池按照资产估值也不会超过五千万，就算你来操盘新公司可以多拿一点股份，持股比例也不应超过35％。”
两人你来我往的吵了半天，谁都说服不了谁，为了避免伤和气，两人决定先让下面人做对接，对双方的有形和无形资产及债务作出评估，有了大致的评估结果后，双方再来谈股份分配的事情。
对张晨问的买四合院的问题，孙洪彬略加考虑道：“好办，这样，你可以用广厦的名义，从京都政府手中以平改的名义拿这块地，拆迁补偿就按照京都市的规定补偿，花不了多少钱。等这些住户都搬走后，基本上里面的老房子你也得拆了重建，根本不可能住。如果想要按原样重建，就找有古建施工资质的公司来弄。想要搞得现代点，找个国外的设计事务所也没问题，你滨城那个小洋楼不就是找的龚书章吗？不过啊，我还是劝你，传统四合院其实住的不舒服，找个好点的设计公司，结合华夏元素，把这个四合院彻底重修比较好。房子建好后，你可以自己花钱从自己的地产公司买走这个房，也可以一直不过户，就在地产公司手里压着，要真是有一天缺钱，还能当一手房卖了，这不挺好吗？”
张晨恍然，隔行如隔山，果然专业的事情还要专业的人来搞。
但拿这块地，找谁帮忙呢？
刘云开？
万科专注住宅基本是03年之后的事情了，此前万科曾经开发过很多商业项目
（本章完）
第481章 高丽（出差，只有一更，明天回复双更）（）
长安俱乐部。
“柯总，这是我们俱乐部给柯小姐的成年礼准备的一点心意。”赵伶雨美目顾盼，拍了拍手，两名服务生把一辆餐车推进了V606包厢，餐车上放着一个硕大的五层蛋糕。
被赵伶雨称为柯总的，是戴姆勒公司中国区副总裁柯智渊，同样也是长安俱乐部的会员之一，今天他女儿十八岁成年礼，于是广邀亲朋来给自己女儿十八岁生日捧场。
“你们费心了。”柯智渊矜持的笑了笑，拉着女儿对赵伶雨道了声谢。
赵伶雨侧耳听了听耳机，似乎有人在对讲机中对她说了什么，赵伶雨对柯智渊抱歉的笑了笑：“柯总，不好意思，赵总找我有事，我先过去一趟。柯小姐，生日快乐~”
赵伶雨关上包房门，按着对讲机：“在几层？几号包厢？好，我知道了。”
买个四合院，也只需要刘云开向西城区打个招呼，在拆迁补偿合理的情况下，自然不算什么事。
“刘叔，怎么脸色这么差？没休息好？”张晨自然不会去海子里找刘云开，张晨把刘云开约到了长安俱乐部。自从张晨成了这里的会员，还是第一次过来。
刘云开拿起茶杯，叹了口气：“马上就要7。1了，虽然老板不去香江，但坐镇京都的责任更大。十八号渝州正式成为直辖市，我也得跟着老板去一趟。再加上国际炒家最近有进攻香江的意图，在这个节骨眼上，千万不能出乱子。”
张晨没劝刘云开多休息注意身体，这种话听的人也不会认为说的人是真关心，说了根本没用，反而显得假。“最近有人开始对港币筑仓？”
刘云开喝了口茶：“对，同泰国和印尼当时的情况一样，不过现在看上去，情况似乎还不算严重。”
张晨脑筋飞转，国际炒家现在进攻香江实在不是什么明智之举，目前东南亚的肉还没割完，这时候移师香江，似乎不太可能。
而且香江的实力远非泰国和印尼能够相提并论，仅仅是弹丸之地，外储比整个泰国都高，想要进攻香江，必须做好周密部署。另外，香江只要提升同业拆借利率，就能让国际炒家做空港币的意图落空，因此国际炒家必须要配合做空股市才有可能赚钱，而现在，香江股市一点动静都没有。
张晨心生疑惑，把包房的服务员叫进来，让她把最近的华尔街日报都给自己找来。虽然不可能有当天的，但只要是两天前到一个月之内的华尔街日报，长安俱乐部都有存档。
铛铛铛，包厢的红木大门响起敲门声，张晨以为是服务员，说了声进，却见赵伶雨踏着一阵香风袅袅婷婷的出现在包厢门口。
“张总，总算把您盼来了。”赵伶雨一脸恰到好处的惊喜，“您也是的，来了也不跟我说一声，要不是小乔告诉我，我还不知道呢。”
赵伶雨也向刘云开礼貌的笑了笑。
刘云开只觉得眼前一亮，向张晨试探道：“这位是？”
张晨随口道：“哦，这位是长安俱乐部的客户经理，赵伶雨。”
刘云开忍不住向赵伶雨多打量了几眼：“难怪，难怪。”
赵伶雨阅人无数，虽然刘云开是第一次来，但她一眼就能看出来刘云开是体制内出身，和二人寒暄几句，也不点破，“二位领导，有什么需要尽管和小乔说，她要是服务不好我罚她。”
张晨笑了笑：“刚才我让她给我找找一个月内的华尔街日报，你看看她找齐了没有，我和刘总谈点事。”
赵伶雨知情识趣：“我去看看，你们先聊。”
刘云开恋恋不舍的看着赵伶雨的背影从门口消失，张晨打趣：“余情悦其淑美兮，心振荡而不怡？”
刘云开老脸一红：“你这小子，拿我寻开心。”
张晨哈哈笑道：“刘叔，爱美之心，人皆有之，没什么不好意思的。不过啊，你这个位置，是要小心点，千万别因小失大，明年可就该换届了。”
刘云开心中一凛，深知张晨所言不虚，正想说些什么，却见包房的服务员小乔抱着厚厚一叠报纸推门走了进来。
张晨挥挥手让小乔离开，开始按照日期从前往后翻阅起来，主要看关于亚洲的新闻，其他的基本不看。
刘云开好奇：“你找什么？”
张晨随口道：“我是觉得有些不对，香江的金融管理远好于东南亚各国，小小的弹丸之地，外汇储备高达八百亿美元，而且港元的发行是有百分之百准备金的。而且从最近港股的动向来看，港府已经准备好随时介入港股，三天前预备特首公开声称如果国际炒家进攻香江，特区政府将动用外储进入汇市和股市。在这种情况下，索罗斯和朱利安罗伯逊仍然执意进攻香江，实在有些让人不可思议。”
张晨这只小蝴蝶煽动的翅膀终究改变了一些历史大势，由于香江政府提前做了准备，尤其洞悉了对冲基金将会采用沽空港币随后做空港股的方式从股市牟利的手段后，采取了一系列防御措施，让量子基金和老虎基金等对冲基金对这块浑身是刺的肥肉纵使垂涎，却也没有轻举妄动。
刘云开摇摇头：“不管有没有其他目的，香江和大陆都要做好应战的准备。”
张晨翻得很快，没多久，就翻到了一周之前的日期。
“就是这个！”张晨的目光停在五天前的一篇报道上。
《起亚即将破产？高丽股市一周三降》。
张晨敲了敲桌面：“是高丽，国际炒家下一个真正的目标是高丽！”
刘云开提起精神：“哦？你怎么知道的？”
张晨认真分析道：“过去一年，金泳三因为自己的儿子牵涉进韩宝集团倒闭事件，面临一些政治危机，因此开始打压高丽大企业转移公众视线。你看这篇报道，在过去一年里三美、大农、真露、起亚、海天、纽科，这些高丽大公司都受到金泳三的打压，要么倒闭破产，要么苦苦挣扎。受此影响，高丽股市，现在也岌岌可危。如果我是国际炒家，现在就会秘密筑仓韩元。时机一到，闪电突袭韩元。现在韩币对美元是846：1，汇率明显虚高，外储甚至比泰国还低，这种情况下，只需要五十亿美元的游资，就能把高丽的汇市股市双双击破，获利甚至会比泰国还高。”
刘云开摇头道：“高丽背后有美国，如果高丽向美日求援，在短期借贷的支持下，不会酿成更大危机。”
张晨想了想：“如果美日都不管呢？”
刘云开质疑：“不可能吧？他们是盟国。”
张晨微微一笑：“现在高丽的经济有些太强了，强到快要脱离美国的掌控了，美国需要的，是傀儡，而不是强大的盟友。”
刘云开�
