托普检讨-第31部分
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《托普检讨》 上海南汇县的那块地（1）
●一个圈地样本：上海南汇县的那块地
四川政府把托普“逼”出了四川——在这个“障目术”之下，已从“老师”变为“主席”的宋如华和“光彩四射”的托普得到了其他省市官员的同情和积极追捧。
截止到2001年3月，据宋如华内部讲话，托普集团总的资产是50多个亿，净资产是30多个亿。不仅如此，还具备了融资100多个亿的能力。据不完全统计，那时候各类银行给托普集团及下属子公司的授信额度的总额已经超过50亿。托普还收购重组了一家金融租赁公司，改造为金融租赁股份有限公司，总资本达5亿，融资能力也达到了50亿。
有谁能拒绝托普的橄榄枝？没有！这也为宋如华接连圈地成功埋了伏笔。随着布局江南工作的完成，宋如华采取“农村包围城市”，开始了进入“大上海”的行动，“不进入上海，你就不能走向全国，更谈不上国际化”，上海是“托普经济帝国”的战略要地。
2000年11月4日，宋如华在成都西部软件园会见上海南汇县委书记，5日，托普集团与南汇惠南新城开发区签订合作意向协议书。10日，作为甲方，南汇县惠南新城开发区管理委员会与托普集团科技发展有限责任公司正式签订了一份征用（出让）土地协议书。从这份合同编号为“01…2000…11…0057”的协议书，我们可以看到以下内容：
为促进信息技术的不断创新，加快我国软件产业的进一步发展，发挥托普集团东部产业群的整体优势，有效推动上海市南汇经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》，本着平等互利、共同发展的原则，甲乙双方经过友好协商，达成如下协议：
一、甲方同意乙方在惠南新城沪南路南侧征地250亩作为乙方上海托普信息技术学院用地，在惠南新城区沪南路南侧征地500亩（另保留规划用地500亩）作为乙方建设“托普东部软件产业群”上海软件园（作者注：即上海东部软件园）开发生产基地用地。
上述两宗地均以出让土地使用权方式由乙方获得。
二、征用方式及费用
该两宗地出让地价为每亩10万元，乙方先期以每亩5万元的价格支付，差额部分，由乙方在公司建立后三年内通过上缴的地方税予以弥补交纳。本协议均以先期的每亩5万元为计价基础，该两宗地计750亩（以实际定点测量为准），征地费用共计人民币3750万元（大写：人民币叁仟柒佰伍拾万元整），由甲方包干使用。
三、付款方式
1征地费用统一汇入南汇县惠南新城开发区管理委员会。
户名：上海南汇县惠南新城开发区管委会 开户银行：建行上海南汇县支行
账号：059351…00261074184
2付款条件及时间。
a本协议书签订双方签字盖章生效后一周内，乙方支付征地费用（以每亩5万元为计价基础）10％的定金给甲方，即人民币375万元整。
b甲方在2001年元月10日前完成两宗地的全部拆迁工作，土地平整符合施工队进场条件（含提供施工用水、用电，水电费乙方负责），并负责办理完红线图、建设用地规划许可证、工程建设许可证等所有工程开工的手续后，乙方同时支付征地费用的25％，即人民币935万元整。
c乙方园区内主体工程完工的同时，甲方完成全部“七通一平”（“七通一平”的约定见第六、1款），代乙方办好《国有土地使用证》（绿本），乙方同时支付征地费用的30％，即人民币1125万元整。
d甲方保证在乙方工程竣工验收合格两个月内，代乙方办好《房屋产权证》，乙方在一个月内支付征地费用余款35％，即人民币1315万元整。
四、涉及征地范围内的建筑物与附着物的拆迁和住民的安置，由甲方负责，其发生费用在征地费用中包干列支。
五、甲方负责为乙方办理好工程报建手续，实行“一站式”服务，项目注册过程中的收费及项目建设全过程中的收费内容严格按附件一所列进行减免。建设过程中新增的收费项目，凡属政府行政收费的给予免除，属企业服务收费的甲方予以协调，给予优惠。
六、双方约定
1“七通一平”的约定
a“水通”：甲方负责协调好乙方的供水问题，城市给水管修至乙方园区界线边的指定位置，管径不小于150，并免收用水增容费。
b“电通”：在乙方要求的时间内，甲方应按时代办安装好乙方要求容量的配电设施，其安装费和用电增容费按优惠价由乙方承担。
c“气通”：由甲方将天然气管网接至乙方园区界线边的指定位置，并代办开户等有关手续。
d“路通”：甲方在乙方园区主体工程完工前，将道路修至乙方园区大门口。
e“通光纤、网络宽带”：甲方根据乙方要求，将光纤、网络宽带接至园区红线边上。
f“通讯”：甲方根据乙方的使用要求，将通讯线接至园区附近，根据乙方的申请，通讯设施安装时间不超过一周。
g“排污”：甲方将城市排污系统修至乙方园区边界的指定位置，排污接口数量及管径根据园区规划协商确定。
h“一平”：甲方将乙方征用的土地内进行场地平整（含地上及地下电网、管网等），高差不大于正负03米。
2有关手续的提供和办理。
a甲方无偿代乙方到有关部门办理建设项目的立项报批手续。
b甲方为乙方协调建设过程中的各种关系，发生纠纷时，若因乙方原因造成的，甲方负责协调解决，若非乙方原因造成的，甲方负责解决。
3乙方承诺不改变软件园和信息学院两宗地的规划用途，不挪作他用。
七、违约责任
甲方责任：负责代为办理征地及工程报建手续，协调好村、镇及有关部门的关系及本协议约定的所有责任。
乙方责任：按期支付征地费用和工程报建约定的有关费用。
若一方违约（违反上述协议条款中任何一条），由违约方向守约方按征地费用总额的1％支付违约金。
八、本协议一式八份，甲、乙双方各持三份，其余两份报送有关部门。本协议经甲、乙双方签字盖章生效。
九、本协议未尽事宜，甲、乙双方协商解决。
《托普检讨》 上海南汇县的那块地（2）
花开两朵，各表一枝。
2000年11月14日，托普把华东区的“指挥中心”从绍兴搬到上海。进军“大上海”的行动正式打响第一枪。那天一大早，绍兴，浙江托普软件园就忙碌开了，兴奋了一夜的托普华东区总部员工们在忙着把一大堆行李塞进大客车。9点，汽车缓缓启动，车上的、车下的，都有些依依不舍的伤感，毕竟开园后大家已经朝夕相处一年多了。他们将要搬迁去的办公场所是位于上海浦东世纪广场旁边的一栋独立的7层小楼，房主是浦东西漕工贸公司——托普内部一直习惯把这里叫作“西漕大楼”，以便和另两个办公点——位于陆家嘴的“永华大厦”和外滩附近的“港太广场”区别开来。这里位置不错，正处在世纪广场和世纪大道相交处，不远处就是上海标志性的建筑——当时正建设中的上海科技馆，旁边则是浦东新区政府以及其他政府机构。
也许这里“风水”诱人吧，在托普刚刚入驻不久的2001年春天，另一个“西部枭雄”——新疆“德隆”也在“西漕大楼”旁边的那块空地上开始了热火朝天的建设，2002年托普上海总部迁往位于南汇的上海东部软件园的时候，德隆上海总部也正式落成并投入使用。从严格意义上讲，两个“西部枭雄”在上海滩还只是“擦肩而过”。不过非常讽刺的是，2004年春天，两个难兄难弟却先后在上海滩折戟沉沙，庞大的企业帝国一夜之间轰然倒下，引来外界非凡的关注度。后来，有后知后觉者笑道：“西漕西漕”，就是西部企业的“槽”呀。
不过，还有一点也非常的令人不解。一向做事喜欢讨个口彩的托普，对于华东区总部搬迁这样的大事，怎么居然选了一个“11月14日”呢？这个日子可是“要要要死”呀，当然也许选这个日子的人喜欢唱歌，按照音乐简谱来唱，就正好是“多多多发”，一切未可知。
随后搬迁到上海的还有“炎黄在线”（chinese）总部以及托普国际总部，它们的办公地点就在离金茂大厦不远的“永华大厦”，占用了该大厦最高的27、28两层，崭新的地毯、豪华的办公桌椅，可谓气派不凡。同时，原上海工作部所在的“港太广场”一直保留。
在上海托普形成了三地同时办公的局面。自此，托普进军上海的布局基本成型。
“托普经济帝国”崩塌后，南汇政府官员对媒介表示：“如果是房地产商，地价至少是50万元/亩。”那么，托普最后付了多少钱呢？托普最后只付了5万元/亩的首期！据知情人士透露，另外折算成税收的3750万元款项，直到2004年底——南汇土地储备中心以25亿的“溢价”从托普手中把“上海东部软件园”土地重新买回来后——托普也没有如数缴清。在此之前，面对众多债主的起诉，南汇法院对占地500亩的上海东部软件园进行了“财产保全”，并以25亿的底价对东部软件园土地进行了两次公开拍卖，但令人遗憾的是，最后竟都流拍了。按理说，在南汇50万一亩的土地价格并不算高，但世事就是这么难料，这也是南汇政府官员最不愿意看到的局面。最后，“百般无奈之下，只好政府买单”。
在无锡新区，托普以10万元/亩的地价征得55亩土地建设无锡托普软件园，承诺自建自用。可是最后，托普将该软件园的大部分出租了出去，因为当时该地块的地价已涨至20万/亩。工业用地严禁用于商业服务，托普逾规之举受到了无锡新区规划局的警告。
台州托普软件园开园一年后，市科技局官员考察了软件园后指出，这一年软件园有所发展，但没有原来设想的那么好，对当时台州托普的问题，该官员归纳起来主要存在着重工程项目轻软件开发、重党政机关轻企业园区、重现实需要轻前沿研究的“三重三轻”现象。
2002年8月，重庆高新园将平整后的土地交到托普手中，希望加快建设软件园。因正陷于“招聘5000名软件工程师”的媒体风波，托普并没有马上动工。高新园当然不愿看到一块很好的土地被荒弃，而且当时出让的价格偏低，现在一亩地少说也要50万元以上，便宜不能让托普白捡。有关官员对托普发出了驱逐令：“再不动工，我们要收地！”
此外，1999年落成的浙江托普软件园除了托普自己使用一部分以外，“培训中心”被承包作了旅馆，连园子里的小河段也做了鱼塘，2000年底随托普华东区总部搬迁上海后，那里一条电脑生产线也被作为“道具”搬到了嘉善台商信息产业园，也不知道该叫软件园还是叫什么园了；2000年的落成常州托普软件园入驻的企业就“常州博成”和“炎黄在线”，除了托普自己用以外，根本就难招姓“软”的企业入驻。同样，在其他地区的托普软件园的情况也相差无几，软件园的大部分空间从建成那天开始就一直闲置着……
值得注意的还有，在“托普经济帝国”150家企业名单中，有两家房地产开发公司——上海托普房地产开发有限公司、绍兴市城市建设房地产开发有限公司，在托普软件的大股东中，也一直有一两家房地产开发公司，这是不是托普圈地最明显又是最早的信号？
然而，即便市场对此早有诸多“不良的反应”，从1997年开始，宋如华一鼓作气还是圈到了27个软件园。他知道一旦放开手脚去干了，接下去“复制”即可。在接受《英才》杂志采访时，宋如华表示，这27个软件园中的大部分都不像成都、上海的那么大。这些园区总共投资在20个亿以内。这些资金的来源主要是三个方面：企业自身利润的积累；托普的3个上市公司，还包括托普内部的股东的投资；银行的支持。三者比例各占1/3。
《托普检讨》 上海东部软件园
●上海东部软件园的5个“最”
在托普所有软件园区的建设中，上海东部软件园是最具“托普特色”的。
（一）最特立独行的建筑风格
此前建成的那些园区无不延续了西部软件园的风格，尤其是浙江托普软件园、常州托普软件园、宁波托普软件园，简直就是西部软件园的“翻版”。即便后来建成的威海托普软件园、金华托普软件园�
