叶檀+中国房地产战争-第9部分
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2006年7月，六部委就出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。但一纸禁令难挡外资热情，更不能反映上海购买力。以上海为例，统计数据以上海户籍居民收入为依托，而购买中高档住宅为主的境外和省外人士没有列入其中，这部分购买力所购上海住宅面积占总销售面积的20％～30％。国际投行报告不仅出台关于中国房地产未来趋势的报告，针对中国各类房地产的海外基金也层出不穷。
国土资源部日前新出四招打击囤地：要求实行“净地”出让，合理控制单宗土地出让规模，规定每宗土地的开发建设时间，加大闲置土地的处置力度。这些亦新亦旧的招数在市场中并不是抑制地价的针对性招数，加大闲置土地的处置力度是老办法，每宗土地的开发时间以往有规定，但受制于拆迁、生熟地等制约条件，无法落实到位，至于净地出让与控制单宗土地规模加大了地方政府的先期投入成本，恐怕也非地方政府所乐见。
我们看到的是相反的情况，在招拍挂中一些地方政府实行了新办法：一是没有推出土地的长远规划，每次推地间隔很长时间，使房地产商无法形成明确的预期，只能加入抢地行列，以免发生地荒；二是实行土地出让新规则，如媒体报道上海有关部门10月份发布《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行。即由竞买人当场书面填写现场报价单，以密封的形式交予。之后，相关工作人员会在当场拆封报价，并采取“价高者得”的原则。如果有出价相同者，再次履行一遍现场竞价的程序，直至有人胜出。值得一提的是，如果最高报价低于该幅用地底价的，现场竞价就会终止。这种竞标法实际上是采用了博弈理论，使开发商为了拿地只能一次性地报出高价。
第一篇第三章 消费者，抱怨与投资两不误（7）
至于房价低洼地区的城市以地价批地给开发商，希望振兴本地楼市，甚至为推高地价以雇佣公司进行假竞标之事，更是屡有曝光。2007年下半年，土地价格增速超过房价涨幅。
从资金到土地，我们都看到了抑制与推高房价的两股力量，而后一种力量由于直接接市场地气，显然更为凶悍、更为本质。以土地出让与房地产融资模式，除非使保障型住房和限价房占据60％以上的份额，或者推出物业税、或者进行土地的根本变革，否则房地产很难下降。
房价上涨与观望情绪并存，说明政策只略微触及心理层面而未触及构成房价的制度性因素。虽然上海等地10月份二手房成交量大幅下滑至10％到30％，新房成交量下滑30％，但这是政策消化期的正常现象。根据以往的经验来看，消化期过后就是报复性反弹期。在此期间如果按照规划大量推出限价房与保障性住房，有可能拉低房价的平均增幅，但商品房价格仍然会上涨，按照人民币升值幅度，房地产作为人民币资产的重要组成部分，还有两到三年较大的增长空间。（2007…11…16）
贬值、通胀与投资品种过少共同扭曲房地产市场
如果以房地产行业进入下降周期、房价全局性不可逆转下降作为拐点的话，中国的房地产市场远未出现拐点，别再误导可怜的消费者了。
轻易地释放拐点烟幕弹既是误导民众，对于政府下一步保障住房民生也没什么好处。我们对保障住房民生的困难要保持足够清楚的认识，而不是把深圳房价这一特例推衍至全局，提前宣告房地产业调整的胜利。事实上，房地产业所遭遇的土地垄断困局、保障型住房建设的财政困局等核心难题均未破解。
就因为一些城市的边远地区的楼盘在打折销售，房地产市场因此出现了拐点？别自欺欺人了，这只不过是一颗烟幕弹。两三年前京沪等地房价狂涨带动房价全面上涨，并没有因为广州房价的平稳而出现全国房价的平稳，同样，现在房地产也不会因为深圳房价的下降就引发全国性的拐点。
全国的房价真的下挫了吗？2008年12月，国家统计局公布的近两个月高涨的房价指数已经推翻了这一结论，而一些地方的统计部门甚至不再公布清晰的房价指数，或者即时销售价格。
从金融角度来说，房价下挫必须具备三个条件，一是人民币真实汇率大幅升值，二是通胀风险大有缓解，三是投资品种极大丰富。正是人民币贬值、通胀风险加剧与投资品种过少这几个因素共同作用，一起扭曲了中国的房地产市场。
人民币真实汇率升值意味着人民币购买力上升，消费者就会安心持有人民币而不会恐慌性地大肆购买房地产、黄金等实物资产保值。土地与房产价格的节节蹿升是开发者与消费者恐慌心理作用的结果，正是因为预计到人民币真实价格的不断缩水，才急于以储备土地房产的方式保值增值。这两年除了兑美元之外，人民币对其他各主要币种都在下降，且幅度不低，这说明真实汇率水平不升反降，因此房地产仍然具有货类储备的巨大价值。除非明年人民币如预期一般大幅升值，否则，这一局面将难以得到根本性扭转。
通胀风险同样使消费者急于将人民币兑换成实物资产。
央行加息是储蓄缩水的补偿，印证了通胀的存在，由此导致的结果是加速了消费者投资的速度，导致货币产出速度更快。政府某些部门以及一些官方经济学家试图通过抑制股市与房地产泡沫来抑制通胀。如央行货币政策委员会委员樊纲先生在“2008年中国钢铁产业链战略发展与投资峰会”上表示，房地产市场需要有更多的供给，又需要调整，是个矛盾，但楼市调整不可避免。这番表态可以视为抑制资本市场的理论基础，这种心情可以理解，但成效绝对不会好，因为这是一种倒果为因的简单逻辑错误：因为通胀导致了房地产泡沫的形成，而不是相反，房地产泡沫催生了通胀，房地产不是通胀之因。所以，樊纲先生的表态只能作为政策性表态来解读，而绝对不能成为影响房地产市场长远发展的经济学解释。
第一篇第三章 消费者，抱怨与投资两不误（8）
牵涉到就业率、城市化等各种复杂因素，人民币真实汇率暂时无法大幅升值，通胀风险也将长期存在，那么，要降低房价最好的办法就是扩大投资品种，使消费者拥有更多的投资选择。但金融市场中的证券市场、债权市场、房地产市场、期货市场和外汇市场，除了政策与垄断色彩浓重的证券与房地产市场之外，其他三个市场均不发达，普通投资者不得其门而入。预计明年政府将极大地拓展债券市场，但这只是未来的预期与模糊的导向，收益如何尚难确定，不能作为当下房地产市场拐点的立论。
这三大金融领域的因素加上信贷的紧缩一起扭曲了房地产市场，房价无理性上升是中国经济金融无理性的症状，同时证明房价出现拐点是个真实的谎言。
仅以政策而论，拐点确实出现了，房地产市场从行政笼罩下的土地垄断型商品房市场向土地垄断下的商品与保障型住房并重阶段过渡。但能否落实，尚在未定之数，全赖政府对民生的保障决心以及对于市场常识的尊重。以往数度调控无疾而终，越调房价越高，就是因为欠缺对市场规律的尊重，以及政府对二次分配言多行少，或者是行不及言。
不要被房地产商关于拐点论的片言只语所迷惑，那是中国房地产业洗牌的先兆，得风气之先的有实力的地产商在回收现金流，等待兼并大战的开始。所以王石才会在承认拐点之后，又反复澄清“拐点论”仅限于珠三角市场，同时肯定房地产还有十年繁荣期。他以灵敏的嗅觉感受到了政策拐点与市场机会的出现，开始回笼现金偿还负债。宣布不再高价拿地，等着房地产业内的大清洗。（2007…12…25）
房地产中介乱象说明什么问题
部分迅速扩张的房地产中介机构无法应对二手房交易量下降的考验，开始出现崩溃现象。
继中天置业出现卷款逃逸案、长河地产关门破产之后，号称“中国规模最大、网点最多的中介公司”创辉租售集团2008年1月在珠三角7个主要城市和上海、武汉的门店纷纷关门，员工被欠薪，客户资金被挪用，交易商款项被拖欠。近期，总部位于北京的中介公司中大恒基也开始“瘦身”，调整赢利率低以及布局不合理的门店，该公司在北京的600家门店，近期关闭了50家。多家房产中介企业相继“出事”表明，房产中介正面临着一场行业危机。事实上，由于第三方监管的不到位，这场危机早就频现端倪。因此，为了避免无辜购房者与员工的损失，严格监管，防止其成为金融赢利的灰色地带，可谓迫在眉睫。
房地产交易中介危局说明三大问题，政府有关部门有必要慎重从事，以免影响经济大局。
第一个问题，房地产市场出现转折，房价是否出现拐点不能轻易认定，但由于各种政策出台导致观望情绪增加则可以肯定，导致某些城市二手房交易量急降。
据“21世纪不动产”监测数据显示，新的房贷政策出台后，“十一”黄金周及节后数周的存量房市场的交易量环比出现明显下降。黄金周期间，深圳楼市仅成交82套，10月深圳二手房成交量环比下降了。成交量大幅下降也使得深圳的经纪公司业绩举步维艰，甚至面临崩溃。这就导致资金链紧张的房产中介入不敷出，资金链断裂的结果必须破产倒闭，不顾信誉的经营者则趁监管漏洞卷款而逃。
第一篇第三章 消费者，抱怨与投资两不误（9）
第二，一些房地产中介的帝国梦建立在沙地之上。他们进入市场之时正值前两年房地产业的高增长，因此在计算客户人数与现金流时，以房地产的交易峰值时期为依据，这就决定了这些中介机构难以抵挡市场下行期的考验。
如中天置业公司的运作资金对成交量的依赖极大，2007年交易量下滑的8月份就开始出现了亏损，每个月的额度都在200万～300万元之间，而创辉租售总部所在的深圳交易量最深下跌九成，最终导致资金链断裂。创辉租售一度立志要在全国开3000家店，做国内房产中介业的“门店王”，并最终实现上市。2007年在上海大开门店200家，结果换来的是数百万元的亏损。
第三，政府对于房地产中介监管不力，主要表现在无法防止房地产中介向“类金融机构”模式拓展。
资金是高歌猛进型中介机构的命门。光靠赢利所得无法支撑创辉租售等中介机构的急剧扩张，业内对此模式早有预警。在资金链紧张的情况下，中介机构只能靠挪用客户资金等方式大力扩张，背后有金融运作的蛛丝马迹存在。
如中天置业的蒋飞成立了深圳市中天长盛担保有限公司，用自己的担保公司给客户做二手房交易按揭的担保，轻易将保证金甚至是房款转入自己的账户，在20天左右的转账过程中，可以零利息挪用客户的资金。这样一来蒋飞得到的不只是房产交易中介的利润，而且还有金融担保等收益。而创辉租售则是在大力扩张的同时寻找风险投资，争取在最短的时间内实现上市，以打通资金瓶颈。可以很清楚地看出，这些中介机构溢出了实业或者交易中介的赢利模式，而转向金融赢利的灰色地带。
我国虽有2007年上半年由建设部与央行联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，以防止国内房地产经纪机构占压挪用交易资金。深圳也早在2006年底就出台了《深圳房地产经纪行业管理办法》，规定通过独立的第三方监管房地产交易资金。但由于政府没有强制一定要通过“专用账户”划转交易结算资金，银行具体的监管细则迟迟没有制订，导致资金由第三方监管成为一纸具文，由中介机构内部划拨操作，甚至划拨到高管的个人账户上，孕育了卷款逃逸等恶性案件的温床。
2005年有北京佰家事件，2006年有天津汇众事件，2007年有深圳中天置业事件，2008年年初，则有创辉租售事件，可见中介机构的乱象并非始于今日，如果不进行有效监管，也不会落幕于今日。
为今之计，一要严加监管，坚决落实二手房交易款的第三方监管制度。
二是让房地产市场进行软着陆，留出产业整合的时间，由合规守信的中介公司并购经营困难的中介公司，由有实力有发展前景的大房地产公司并购小房地产公司，或者留出破产整饬资金的时间，才
